대전지방법원 2025타경12766. 천안시 서북구 성거읍 석교리 유원빌라트 3층 301호, 다세대주택입니다. 감정가 32,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 15,680,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 현재 소유자는 송호남이며, 2015.01.20. 소유권이전 등기가 이뤄졌고 등기상 거래가액은 30,000,000원입니다.
현재 등기에는 근저당권이 남아 있지 않고, 권리분석의 기준은 2024.04.03. 주식회사오케이저축은행의 가압류 29,871,112원입니다. 그 뒤 신한카드 주식회사의 가압류, 국의 압류, 신한카드주식회사의 강제경매개시결정이 이어졌으며 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 등기권리만 놓고 보면 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12766 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 성거읍 석교리 101-3 유원빌라트 3층 301호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 35.37㎡ · 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 3층 301호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 송호남 · 2015.01.20. 소유권이전 · 거래가액 30,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 32,000,000원 / 15,680,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권 청구 | 7,996,817원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 기준 가압류 이후는 소멸
현재 말소기준권리는 갑구 16번 주식회사오케이저축은행 가압류 29,871,112원입니다. 이후 갑구 17번 신한카드 주식회사 가압류 7,460,677원, 갑구 18번 국의 압류, 갑구 19번 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 현재 등기상 근저당권은 없습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 대비 68.2%
유원빌라트(3동)는 16세대, 사용승인 시점은 1995.10.16.입니다. 확인된 실거래는 5건이고 전체 평균은 20,000,000원입니다. 특히 가격 판단에 우선할 최근 12개월 거래는 2024.10. 23,000,000원 한 건으로, 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 23,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 38.16㎡ | 3 | 23,000,000원 |
| 2023.04 | 35.37㎡ | 4 | 25,000,000원 |
| 2022.12 | 38.16㎡ | 3 | 20,000,000원 |
| 2022.02 | 35.37㎡ | 2 | 16,000,000원 |
| 2022.01 | 35.37㎡ | 2 | 16,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 20,000,000원 |
현재 최저가 15,680,000원은 최근 12개월 평균 23,000,000원의 68.2% 수준이고, 전체 실거래 평균 20,000,000원과 비교해도 78.4%입니다. 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세는 19.5%로 상승 방향입니다. 다만 최근 12개월 표본은 1건뿐이므로 한 건의 거래가 시세 판단을 크게 좌우한다는 점은 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 15,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 682,240원 |
| 2. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 29,871,112원 | 14,997,760원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 7,460,677원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 신한카드주식회사 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 확인된 채권 합계는 37,331,789원, 예상 배당은 14,997,760원, 미배당은 22,334,029원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당 순서는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 석교교차로 남동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·공동주택·농경지·임야 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 3층 301호이며 외벽은 드라이비트 등 마감, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·개별난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 다세대주택 부지로 이용 중이며 동측 포장도로에 접합니다. 용도지역은 자연녹지지역이고 자연취락지구에 포함됩니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구·가축사육제한구역에 해당하며, 공시지가는 209,500원/㎡입니다.
- 환금성. 16세대 규모이고 확인된 실거래는 5건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 거래 표본이 많지 않아 가격 확인을 보수적으로 할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임차관계 확인. 임차인 목록은 없지만 감정평가상 임대관계 미상입니다. 현황 점유자와 전입관계를 직접 확인하세요.
- 동 표시 대조. 공부상 ‘동’ 기재는 없고 현황은 ‘3동’입니다. 현장과 공부의 동일성을 다시 확인하세요.
- 가격 표본 확인. 최근 12개월 시세 23,000,000원은 1건 거래에 기반합니다. 한 건만으로 상한가를 정하지 말고 실제 매물과 상태를 함께 비교하세요.
- 배당 외 세금 확인. 예상배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다. 배당표와 매수인 인수 여부는 원본 서류로 최종 확인하세요.
- 3회·4회 유찰 시나리오. 다음 회차 최저가는 10,976,000원, 그 다음은 7,683,199원으로 계산돼 있습니다. 가격이 더 낮아질수록 채권 미배당은 커집니다.
맺으며 — 가격 메리트는 생겼고, 남은 변수는 현장 확인
이 물건은 감정가 32,000,000원에서 두 번 유찰돼 현재 15,680,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래가가 모두 23,000,000원이고, 현재 최저가는 그 68.2% 수준이라 가격만 놓고 보면 신건 단계보다 분명 유리해졌습니다.
권리관계도 2024.04.03. 오케이저축은행 가압류를 기준으로 이후 권리가 매각으로 소멸하고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임대관계 미상, 최근 12개월 거래 1건, 소규모 16세대라는 점 때문에 가격 숫자만 보고 바로 결론내기보다 점유·명도·실제 매도 가능 가격을 확인하는 과정이 핵심입니다. 권리는 단순하고 가격은 내려왔지만, 현장 확인을 마친 뒤 판단할 물건입니다.
