대전지방법원 2025타경12766. 천안시 서북구 성거읍 석교리 유원빌라트 3층 301호, 다세대주택입니다. 감정가는 32,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 22,400,000원입니다. 등기상 현 소유자는 송호남이고, 현재 살아 있는 담보권은 없으며 말소기준은 2024.04.03. 접수된 주식회사오케이저축은행의 가압류 29,871,112원입니다. 그 뒤 신한카드 가압류, 국의 압류, 강제경매개시결정이 이어지지만 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 권리보다 신중히 봐야 합니다. 확인되는 최근 12개월 거래는 2024.10. 23,000,000원 한 건이고, 현재 최저가는 이 금액의 97.4%입니다. 전체 5건 평균 20,000,000원만 놓고 보면 최저가가 더 높으며, 최근 거래 추세는 과거 거래 대비 19.5% 상승으로 잡힙니다. 따라서 오래된 저가 거래를 섞은 전체 평균보다는 최신 거래 23,000,000원을 중심으로 판단하는 편이 데이터 흐름에 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12766 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 성거읍 석교리 101-3 유원빌라트 3층301호 |
| 도로명주소 | 충청남도 천안시 서북구 성거읍 석교2길 34-6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 3층 301호 |
| 소유자 | 송호남 · 2015.01.20. 소유권이전 · 거래가액 30,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 32,000,000원 / 22,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 7,996,817원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 현재 권리는 가압류부터 시작
현재 등기에서 말소기준으로 계산된 권리는 2024.04.03. 갑구 16번 오케이저축은행 가압류 29,871,112원입니다. 이후 2025.05.23. 신한카드 가압류 7,460,677원, 2025.11.24. 국의 압류, 2025.11.25. 신한카드의 강제경매개시결정이 이어집니다. 이들 권리는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
과거 씨티은행 근저당, 한국외환은행 근저당 및 여러 압류는 이미 등기부상 말소돼 있습니다. 특히 1995년 씨티은행 근저당은 2001.01.29. 임의경매 낙찰로 말소됐고, 그날 설정된 한국외환은행 근저당 9,100,000원도 2001.07.12. 해지로 말소됐습니다. 현재 등기상 근저당은 0건입니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰됐지만 최신 거래 바로 아래
유원빌라트(3동)는 총 16세대, 사용승인일은 1995.10.16.입니다. 비교 대상으로 잡힌 면적은 35.37㎡이고, 확인되는 거래는 총 5건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 38.16㎡ | 3 | 23,000,000원 |
| 2023.04 | 35.37㎡ | 4 | 25,000,000원 |
| 2022.12 | 38.16㎡ | 3 | 20,000,000원 |
| 2022.02 | 35.37㎡ | 2 | 16,000,000원 |
| 2022.01 | 35.37㎡ | 2 | 16,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 20,000,000원 |
전체 거래 평균은 20,000,000원이고 범위는 16,000,000원~25,000,000원입니다. 그러나 최신 거래는 2024.10. 23,000,000원이고 최근 12개월 평균 역시 23,000,000원입니다. 현재 최저가 22,400,000원은 최신 거래보다 600,000원 낮은 수준으로 97.4%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 22,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 803,200원 |
| 2. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 29,871,112원 | 21,596,800원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 7,460,677원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 신한카드주식회사 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 확인된 채권 총액은 37,331,789원, 예상 배당액은 21,596,800원, 미배당은 15,734,989원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 강제경매개시결정 채권액은 계산에서 제외돼 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 22,400,000원 | 21,596,800원 | 15,734,989원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 15,679,999원 | 14,997,759원 | 22,334,030원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 10,975,999원 | 10,378,431원 | 26,953,358원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 모든 회차에서 0원입니다. 신청채권 청구액은 7,996,817원이고 각 시나리오의 신청채권자 배당액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 석교교차로 남동측 인근이며, 단독주택·공동주택·농경지·임야가 혼재합니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 간선도로가 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 3층 301호이며 외벽은 드라이비트 등 마감, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 위생설비, 급·배수설비, 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 288.0㎡, 지목 대, 다세대주택부지로 이용 중이며 동측으로 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 209,500원/㎡입니다.
- 거래성. 총 16세대이고 확인된 거래는 5건입니다. 최근 거래는 2024.10. 23,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 거래 우선. 전체 평균 20,000,000원보다 최신 거래 23,000,000원을 가격 기준으로 우선 비교하세요.
- 현재 가격 여유. 최저가 22,400,000원은 최신 거래의 97.4%로 차이가 600,000원뿐입니다.
- 동 표시 대조. 공부상 동 기재가 없고 현황은 3동이므로 매각물건명세서와 현장을 함께 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정요항표상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유 상태를 확인하세요.
- 등기 재확인. 2026.08.27. 발행 등기사항전부증명서를 기준으로 말소기준과 후순위 권리의 변동 여부를 입찰 전 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원자료를 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 ‘거의 시세’
이 사건은 권리만 보면 부담이 크지 않습니다. 임차인은 없고 매수인 인수액은 0원이며, 2024.04.03. 오케이저축은행 가압류 이후의 권리는 매각으로 소멸합니다. 그러나 현재 최저매각가 22,400,000원은 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 23,000,000원의 97.4%입니다. 감정가 32,000,000원 대비 30% 내려왔다는 숫자보다, 실제 거래가격과 불과 600,000원 차이라는 점이 더 중요합니다. 권리는 합격, 현재 가격은 추가 검토. 이 물건은 권리 해소보다 실제 상태와 최근 거래 수준을 얼마나 보수적으로 반영하느냐가 입찰 판단의 핵심입니다.
