대전지방법원 2025타경12828. 천안시 서북구 불당동 천안불당시티프라디움4차 401동 20층 2002호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔)이면서 실제 이용상태는 방3·거실·주방/식당·욕실2·드레스룸·현관·발코니 등을 갖춘 주거용 오피스텔입니다. 소유자는 박은희이며 2020.03.31 소유권을 이전받았고, 등기 원인인 매매의 거래가액은 250,300,000원입니다.
권리분석의 핵심은 소유권이나 가압류가 아니라 강민구의 임차권입니다. 강민구는 2020.03.04 전입신고와 확정일자를 갖추고 2020.04.01 점유를 시작했으며, 보증금은 200,000,000원입니다. 매각물건명세서에도 이 임차권은 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12828 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 불당동 1283 천안불당시티프라디움4차 401동 20층2002호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 · 방3·거실·주방/식당·욕실2·드레스룸·현관·발코니 |
| 건물 위치 | 철근콘크리트구조 48층 업무시설 내 20층 2002호 |
| 소유자 | 박은희 · 소유권이전 2020.03.31 · 거래가액 250,300,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 295,000,000원 / 206,500,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 청구금액 | 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 임차권의 선행 대항력이 핵심
말소기준권리는 2025.06.26 주식회사알토란 가압류 165,789,000원입니다. 이후 2025.07.17 등기된 강민구의 주택임차권과 2025.12.08 강제경매개시결정은 등기 순서상 뒤에 있습니다. 그러나 강민구의 임대차는 등기보다 훨씬 앞선 2020.03.04 전입·확정일자를 갖고 있어 대항력이 인정되며, 배당에서 보증금이 전부 회수되지 않으면 그 미배당액이 매수인에게 넘어갑니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 강민구 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 200,000,000원 | 전입 2020.03.04 확정 2020.03.04 점유개시 2020.04.01 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 보증금 200,000,000원을 그대로 한 건으로 봅니다. 강민구는 배당요구도 했으며, 현재 회차에서는 보증금 전액 배당이 가능하지만 이후 유찰 회차에서는 미배당액이 발생합니다.
② 유찰 시나리오 — 가격 하락과 인수액을 같이 봐야 한다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 206,500,000원 | 0원 | 206,500,000원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 144,550,000원 | 58,273,700원 | 202,823,700원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 101,185,000원 | 101,031,590원 | 202,216,590원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 현재는 206,500,000원에 낙찰되면 임차보증금 200,000,000원이 배당으로 전액 변제돼 인수가 없습니다. 그러나 2회 유찰 뒤 매각가가 144,550,000원으로 내려가면 매수인 인수액이 58,273,700원으로 늘어 매각가와 인수를 합친 금액은 202,823,700원입니다. 3회 유찰에서도 101,185,000원에 인수 101,031,590원이 붙어 합계 202,216,590원이 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 206,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,691,000원 |
| 1. 임차인 강민구 보증금 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사알토란 | 165,789,000원 | 2,809,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 강민구 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 206,500,000원 기준으로 집행비용 3,691,000원과 임차보증금 200,000,000원이 우선 배당된 뒤 주식회사알토란에 2,809,000원이 배당됩니다. 현재 회차의 임차보증금 미배당액과 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안시 서북구 불당동 갤러리아백화점 서측 인근 천안불당시티프라디움4차 단지 내에 있으며, 주변은 상가·업무시설·공동주택이 섞인 중심상업지대입니다.
- 이용상태. 업무시설인 오피스텔이지만 실제로는 방3·거실·주방/식당·욕실2·드레스룸 등을 갖춘 주거용 오피스텔 1개호로 이용 중입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 도로. 동측·북측 광대로, 남동측 대로의 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(아산배방지구)이며 중점경관관리구역입니다. 공시지가는 3,382,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 48층 업무시설 내 20층이며 기본 위생·급배수·소화전·승강기·도시가스·지역난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 회차와 다음 회차를 분리 계산. 현재는 인수 0원이지만 2회 유찰부터 임차보증금 미배당 인수가 발생합니다.
- 응찰가가 낮아져도 총 부담액 확인. 2회 유찰 시 매각가 144,550,000원에 인수 58,273,700원, 3회 유찰 시 매각가 101,185,000원에 인수 101,031,590원이 붙습니다.
- 임차인 강민구 원본 확인. 전입·확정일자·임차권등기·배당요구가 확인돼 있으나 경매 채권자로도 등장하므로 임대차계약과 보증금 지급관계를 대조해야 합니다.
- 배당액 변동 확인. 현재 예상배당은 집행비용 3,691,000원, 임차보증금 200,000,000원, 알토란 2,809,000원의 순서입니다.
- 주거용 오피스텔 특성 확인. 등기·감정상 업무시설(오피스텔)이면서 실제 주거용으로 이용 중인 물건입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사와 배당 관련 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 총 부담은 거의 내려가지 않는다”
이 물건의 권리분석은 현재 회차와 이후 회차를 같은 방식으로 보면 안 됩니다. 현재 최저가 206,500,000원에서는 강민구의 보증금 200,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수액이 0원입니다. 하지만 다음 유찰부터는 대항력 임차보증금의 미배당액을 매수인이 이어받습니다. 2회 유찰 시 매각가와 인수를 합치면 202,823,700원, 3회 유찰 시에는 202,216,590원입니다. 표면 최저가는 144,550,000원, 101,185,000원까지 내려가도 실질 부담은 약 2억원 수준에 머무는 구조입니다. 따라서 이 사건의 승부처는 단순한 유찰률이 아니라 각 회차별 배당 후 미배당 임차보증금까지 합친 실질취득액입니다.
