의정부지방법원 2025타경2060. 고양시 덕양구 주교동 608-4 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 기호 2·3은 모두 근린생활시설이고 현재 공실, 장기간 방치된 상태로 판단됐습니다. 등기 흐름의 기준점은 2021.12.30. 설정된 일산농업협동조합의 채권최고액 3,720,000,000원 근저당권입니다. 이후의 360,000,000원 근저당, 1,440,000,000원 근저당 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 후순위 담보권의 순위는 비교적 선명합니다. 문제는 점유관계입니다. 정진수는 2023.11.07., 박영준은 2025.03.06. 전입으로 모두 말소기준권리 이후라 대항력이 없습니다. 반면 고쌈냉면(대표자 양기화)은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 유무를 확정할 수 없습니다. 따라서 배당모형의 인수 0원을 그대로 ‘점유 리스크도 0’으로 읽으면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경2060 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 주교동 608-4 · 경기도 고양시 덕양구 고양대로 1339 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 기호 2·3 근린생활시설(공실) · 장기간 방치된 상태 |
| 소유자 | 주식회사지안개발 |
| 감정가 / 최저가 | 6,497,335,500원 / 3,183,695,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 일산농업협동조합 / 3,125,346,471원 |
| 말소기준권리 | 2021.12.30. 을구 6번 근저당권 · 일산농업협동조합 · 채권최고액 3,720,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.17 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 2-1~-2, 3-1~-3 매각에 포함 |
① 권리 흐름 — 담보권보다 점유 확인이 핵심
2006년 원당신용협동조합 근저당 2건과 2010년 하나은행 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2021.12.30. 을구 6번이고, 2022.07.22. 을구 7번 및 2023.11.01. 을구 8번은 그 뒤에 설정된 담보권입니다. 6번·7번 근저당은 2025.06.26. 확정채권양도를 원인으로 2025.08.06. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐으며, 이는 기존 근저당의 권리자 이전입니다.
점유·임차인 분석
| 점유·임차인 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 고쌈냉면(대표자 양기화) | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
| 정진수 | 2023.11.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박영준 | 2025.03.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
정진수와 박영준은 각각 2023.11.07., 2025.03.06. 전입해 말소기준일 2021.12.30.보다 늦습니다. 따라서 두 사람은 대항력 없음으로 분류됩니다. 고쌈냉면(대표자 양기화)은 전입신고일·보증금이 확인되지 않으므로 대항력 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다.
② 가격·환금성 — 49% 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가 6,497,335,500원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 3,183,695,000원, 감정가의 49%입니다. 배당모형상 확정 인수액이 0원이므로 현재 회차의 확정 실질취득액도 3,183,695,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 3,183,695,000원 | 3,149,458,050원 | 2,370,541,950원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 2,228,586,500원 | 2,203,900,635원 | 3,316,099,365원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 1,560,010,550원 | 1,542,010,444원 | 3,977,989,556원 | 0원 |
중요한 것은 감정가 대비 할인율과 시세 할인율을 혼동하지 않는 것입니다. 이 사건은 비교 가능한 실거래 가격을 근거로 현재 최저가가 시세보다 낮다고 확인된 사건이 아닙니다. 게다가 감정평가상 두 건물 모두 근린생활시설 공실이고 장기간 방치됐으며 실제로 2회 유찰됐습니다. 따라서 49%라는 할인율 자체에는 가격 가점을 주기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,183,695,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.1% 추정) | - | 34,236,950원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 일산농업협동조합 | 3,720,000,000원 | 3,149,458,050원 |
| 3. 을구 7번 근저당권 · 일산농업협동조합 | 360,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 8번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,440,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 5,520,000,000원 중 채권자 배당은 3,149,458,050원, 미배당은 2,370,541,950원입니다. 소유자 잔여는 0원, 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고양시청 남동측 인근이며 주변에 근린생활시설, 오피스텔, 업무시설, 숙박시설 및 소방서 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입 및 주정차가 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 기호 2·3 모두 근린생활시설 공실 상태이고 장기간 방치된 상태로 판단됐습니다.
- 건물. 에이동은 연와조·세멘벽돌조 세멘기와지붕 지하1층·지상1층, 비동은 경량철골조 경사지붕 지상1층입니다.
- 규제. 일반상업지역, 광로3류 접합, 소로2류 접합, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역입니다.
- 물적 확인. 목록 2의 공부상 지하실 15.12㎡는 현황 멸실로 평가에서 제외됐고, 제시외 2-1~-2 및 3-1~-3은 매각에 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 고쌈냉면 점유관계 확인. 전입·사업자등록 시점, 보증금, 점유 부분을 확인해 대항력 및 승계 여부를 확정해야 합니다.
- 정진수·박영준 보증금 확인. 대항력은 없지만 보증금과 배당 관련 내용은 별도로 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 2-1~-2, 3-1~-3이 포함되므로 현황과 감정평가서의 대상 범위를 직접 맞춰보는 것이 중요합니다.
- 멸실 부분 확인. 목록 2의 지하실 15.12㎡는 현황 멸실로 평가에서 제외됐으므로 공부·현황 차이를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 공실·장기방치 상태 확인. 감정가 할인율만 보지 말고 실제 보수·활용 가능성과 장기간 공실 원인을 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 현재 최저가는 감정가의 49%지만, 그 숫자만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 배당 관련 서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 미상 점유와 상품성을 먼저 본다
이 사건의 등기 구조만 놓고 보면 말소기준권리는 2021.12.30. 일산농업협동조합 근저당이고, 후순위 담보권은 매각으로 정리되는 흐름입니다. 현재 배당모형의 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 고쌈냉면(대표자 양기화)의 대항력은 가능·미상이고, 기호 2·3은 근린생활시설 공실·장기방치 상태입니다. 이미 2회 유찰되어 최저가는 감정가 49%까지 내려왔지만, 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서 이를 곧바로 ‘싸다’고 해석할 근거는 없습니다. 권리의 후순위 소멸 구조는 비교적 선명하지만, 점유와 환금성은 보수적으로 봐야 하는 사건입니다.
