대전지방법원 2025타경12867. 아산시 신창면 남성리 ‘아산코아루에듀파크’ 105동 3층 303호, 전용 84.99㎡ 아파트입니다. 감정평가상 방3·거실·주방/식당·욕실2·파우더룸·현관·발코니 등으로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 윤재원이고, 현재 살아 있는 등기권리 가운데 말소기준은 2015.08.27 주식회사국민은행 근저당권 142,800,000원입니다. 그 뒤 2021.12.02 설정된 상상인플러스저축은행 근저당권 24,000,000원과 2025.12.15 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부 밖 점유관계입니다. 현황조사에는 YIN XIANGJIN이 이 호실에 2012.01.31 전입한 것으로 확인됩니다. 이는 말소기준일인 2015.08.27보다 앞서지만, 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 이 사람을 곧바로 “대항력 있는 임차인”으로 확정해서도 안 되고, 반대로 “매수인 인수 0원”이라고 단정해서도 안 됩니다. 현 단계의 정확한 표현은 대항력 가능·미상, 인수액 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12867 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 신창면 남성리 840 아산코아루에듀파크아파트 105동 3층303호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.99㎡ · 방3·거실·주방/식당·욕실2·파우더룸·현관·발코니 · 15층 아파트 내 3층 |
| 소유자 | 윤재원 · 2009.11.02 소유권이전 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 167,000,000원 / 116,900,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 케이에프에프이사공구유동화전문 유한회사(양도인: 주식회사 국민은행) / 118,600,315원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 선순위 전입은 확인 필요
등기부상으로는 구조가 비교적 명확합니다. 과거 국민은행·현대캐피탈·신한은행·한국주택금융공사 관련 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2015.08.27 국민은행 근저당권입니다. 그 이후 설정된 상상인플러스저축은행 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 현황조사의 전입일은 2012.01.31로 말소기준보다 앞서므로, 등기권리가 소멸한다고 해서 점유자의 임대차 위험까지 자동으로 사라지는 것은 아닙니다.
② 임차·점유 분석 — 가장 먼저 확인해야 할 한 사람
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| YIN XIANGJIN | 105동 3층303호 | 2012.01.31 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 위험 미상 |
③ 시세 비교 — 낙찰가보다 ‘실질취득가’가 중요하다
아산코아루에듀파크 동일면적 84.99㎡의 최근 12건 실거래입니다. 최근 12개월 평균은 164,708,333원, 최신 거래는 2026.08의 154,000,000원입니다. 실거래 범위는 150,000,000원부터 184,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.99㎡ | 9 | 154,000,000원 |
| 2026.08 | 84.99㎡ | 7 | 184,000,000원 |
| 2026.08 | 84.99㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 14 | 160,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 10 | 175,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 10 | 175,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 4 | 173,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 9 | 159,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 13 | 158,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 7 | 168,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.99㎡ | 12건 | 164,708,333원 |
낙찰가만 비교하면 현재 최저매각가 116,900,000원은 최근 12개월 평균의 71.0%입니다. 또한 최신 거래 154,000,000원과 실거래 최저 150,000,000원보다 현재 최저가가 낮습니다. 하지만 이 사건에서는 이 차액을 곧바로 수익 여력으로 볼 수 없습니다. 승계될 보증금이 존재한다면 그 금액을 낙찰가에 더한 실질취득가로 다시 시세와 비교해야 하기 때문입니다.
④ 예상배당표 (매각가 116,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,436,600원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 142,800,000원 | 114,463,400원 |
| 3. 근저당 · 주식회사상상인플러스저축은행 | 24,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 116,900,000원을 기준으로 한 배당 추정입니다. 채권 총액 166,800,000원 중 채권자 예상배당은 114,463,400원, 미배당은 52,336,600원입니다. 다만 YIN XIANGJIN의 보증금과 배당관계가 확인되지 않았으므로, 이 표만으로 매수인의 임차보증금 인수액이 0원이라고 판단할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 리스크는 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 116,900,000원 | 114,463,400원 | 52,336,600원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 81,830,000원 | 79,957,060원 | 86,842,940원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 57,281,000원 | 55,849,942원 | 110,950,058원 |
추가 유찰되면 최저매각가는 81,830,000원, 57,281,000원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 전입자의 권리관계가 확인되지 않은 상태에서는 가격 하락만으로 안전마진이 확보됐다고 볼 수 없습니다. 대항력이 인정되고 승계할 보증금이 있다면 낙찰가가 낮아질수록 그 차액만큼 실질 부담이 남을 수 있기 때문입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트 1개호로 이용 중이며, 전용 84.99㎡입니다. 방3·거실·주방/식당·욕실2·파우더룸·현관·발코니 등의 구조입니다.
- 입지. 아산남성초등학교 남서측 인근의 아산코아루에듀파크 단지 내에 위치하며, 주변은 상가·단독주택·공동주택·농경지가 섞인 근교 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 대중교통 사정은 보통입니다. 북측으로 온천대로를 이용합니다.
- 단지·거래. 아산코아루에듀파크는 700세대, 준공일 2009.01.30이며 동일면적 84.99㎡ 최근 거래 12건이 확인됩니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역 등이 포함되고 공시지가는 580,900원/㎡입니다. 감정평가서상 공부와의 차이는 특이사항이 없습니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 15층 아파트이며 승강기·도시가스·보일러 난방·급배수·위생설비가 갖춰져 있습니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- YIN XIANGJIN의 실제 점유 여부 확인. 현황조사상 전입일만으로 현재 점유와 임대차 내용을 확정하지 말고 현장·원본 서류를 대조해야 합니다.
- 보증금 확인. 보증금이 얼마인지 확인되지 않으면 실질취득가를 계산할 수 없습니다. 이 사건에서 가장 중요한 숫자입니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 가능성과 배당 후 미회수액을 판단하려면 확정일자 및 배당요구 여부 확인이 필요합니다.
- 시세 비교는 실질취득가로. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 71.0%지만, 승계 보증금이 확인되기 전에는 가격 메리트로 확정하지 마세요.
- 후순위 등기 소멸 확인. 2015.08.27 말소기준 이후의 상상인플러스저축은행 근저당 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납과 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목을 원본에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 관련 기록과 최신 실거래를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰”보다 먼저 볼 것은 선순위 전입자다
이 물건은 감정가 167,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가가 116,900,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 동일면적 평균 164,708,333원과 비교하면 낙찰가만으로는 71.0% 수준입니다. 그러나 이 사건의 결론을 가격 숫자 하나로 내릴 수 없는 이유가 분명합니다. 2012.01.31 전입한 YIN XIANGJIN이 말소기준일 2015.08.27보다 앞서고, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 모두 미상이기 때문입니다.
등기부의 후순위 근저당은 소멸하지만, 점유자의 대항력이 실제 인정되고 보증금 일부가 배당되지 않는다면 그 미배당액은 매수인의 실질 부담으로 이어질 수 있습니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 시세의 71%라서 매력적”인 사건이 아니라, 선순위 전입자의 임대차 조건을 확인해 실질취득가를 확정한 다음 시세와 비교해야 하는 사건입니다. 권리 확인 전에는 가격 판단을 보류하는 것이 맞습니다.
