💰 232,400,000원 · 📊 73.1% · 🛡️ 인수 0원 · 📉 -0.2%
대전지방법원 2025타경12934. 천안시 서북구 두정동 두정역코아루스위트 106동 14층 1404호 아파트입니다. 말소기준은 2014.11.26 농협은행주식회사 근저당권 254,040,000원입니다. 이후 설정된 신석희 전세권 60,000,000원, 장형근 근저당권 150,000,000원, 기술보증기금 등 다수의 가압류와 천안시 압류, 경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안는 금액도 0원입니다.
가격은 한 차례 유찰되면서 감정가 332,000,000원에서 232,400,000원으로 내려왔습니다. 동일 평형 최근 12개월 실거래 평균은 317,833,333원이고 최신 거래는 2026.08 305,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 73.1%입니다. 다만 최근 구간과 이전 구간의 거래 추세는 -0.2%로 소폭 하락이므로, 과거 전체 평균만 보고 가격을 높게 평가하기보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 함께 기준으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12934 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 두정동 2056 두정역코아루스위트 106동 14층 1404호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 99.8912㎡ · 방4·거실 겸 주방·욕실 겸 화장실2 · 23층 중 14층 |
| 소유자 | 유근원 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 332,000,000원 / 232,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2014.11.26 설정된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이 근저당권은 2025.11.25 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 2023.06.16 신석희의 전세금 60,000,000원 전세권과 2024.03.20 장형근의 근저당권 150,000,000원은 모두 말소기준 이후 권리입니다. 전세권과 근저당권에 대한 기술보증기금의 가처분, 이후 가압류·압류·경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 후 최근 시세 아래
두정역코아루스위트 동일 평형의 거래 자료입니다. 전체 12건 평균은 318,125,000원이지만, 가격 판단에는 최근 12개월 평균 317,833,333원과 최신 거래 305,000,000원을 우선합니다. 최근 거래 추세는 -0.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 99.89㎡ | 2 | 305,000,000원 |
| 2026.05 | 99.89㎡ | 6 | 315,000,000원 |
| 2026.04 | 99.89㎡ | 7 | 335,000,000원 |
| 2026.03 | 99.89㎡ | 2 | 303,000,000원 |
| 2026.02 | 99.89㎡ | 10 | 319,000,000원 |
| 2025.09 | 99.89㎡ | 8 | 330,000,000원 |
| 2025.08 | 99.97㎡ | 22 | 321,000,000원 |
| 2025.08 | 99.89㎡ | 14 | 320,000,000원 |
| 2025.07 | 99.97㎡ | 10 | 314,500,000원 |
| 2025.06 | 99.89㎡ | 19 | 325,000,000원 |
| 2025.06 | 99.97㎡ | 8 | 330,000,000원 |
| 2025.05 | 99.97㎡ | 1 | 300,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 317,833,333원 |
최근 12개월 평균 317,833,333원에 비해 현재 최저가는 232,400,000원으로 73.1% 수준입니다. 최신 2026.08 거래도 305,000,000원이므로, 1회 유찰된 현재 회차는 제공된 최근 거래 가격대 아래에 위치합니다. 다만 최근 거래 추세가 -0.2%라는 점은 가격 상한을 정할 때 함께 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 232,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,053,600원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 254,040,000원 | 228,346,400원 |
| 2. 전세권 · 신석희 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 장형근 | 150,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 기술보증기금 | 222,500,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사국민은행 | 33,706,829원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 천안공주낙농축산업협동조합 | 27,147,808원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사우신피그먼트 | 6,951,450원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 신호진 | 59,532,264원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 주식회사 팔육종합상사 | 29,967,746원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 843,846,097원 중 예상 배당액은 228,346,400원이며, 미배당액은 615,499,697원입니다. 매수인 인수액은 0원이고 소유자 잔여도 0원입니다. 집행비용은 4,053,600원으로 추정돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 천안희망초등학교 북서측 인근에 소재하며, 주변은 아파트 단지·학교·상가 등이 혼재한 아파트 단지 지역입니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스 정류소가 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 도로. 단지 동측은 6차선, 북측은 4차선, 서측은 2차선 도로에 접하고 남측은 보행자 전용도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 철도보호지구·상대보호구역 등의 제한이 있습니다. 공시지가는 1,216,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 23층 건물의 14층이며, 위생·급배수·도시가스·난방·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 거래. 두정역코아루스위트는 481세대이며 동일 평형 거래 12건의 가격 범위는 300,000,000원부터 335,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 재확인. 임차인 조사 내역은 없으나 감정평가상 임대사항 미상이고 내부 확인이 곤란했습니다. 실제 점유관계와 인도 가능성을 원본 자료로 대조해야 합니다.
- 전세권 확인. 신석희의 전세권 60,000,000원은 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있으나, 실제 점유관계와 매각물건명세서 기재를 함께 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 전체 평균 318,125,000원보다 최근 12개월 평균 317,833,333원과 최신 거래 305,000,000원을 우선 기준으로 삼고, 최근 추세 -0.2%도 반영해야 합니다.
- 현재 회차. 1회 유찰 후 최저가 232,400,000원은 최근 12개월 평균의 73.1%입니다. 권리 인수액은 0원이므로 응찰가 판단은 실거래 가격과 물건 상태를 중심으로 할 수 있습니다.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 162,680,000원, 3회 유찰 시 113,876,000원이며 두 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유 상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 소멸형, 가격은 1회 유찰부터 달라졌다”
이 사건의 말소기준은 2014.11.26 농협은행주식회사 근저당권입니다. 후순위 전세권·근저당·가압류·압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 가격은 감정가 332,000,000원에서 한 차례 유찰돼 232,400,000원으로 내려왔고, 이는 최근 12개월 동일 평형 평균 317,833,333원의 73.1%입니다. 최신 거래 305,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 낮은 구간에 있습니다.
다만 최근 거래 추세는 -0.2%로 소폭 하락했고, 감정평가에서는 임대사항이 미상이며 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란했다고 기재돼 있습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수보다는 실제 점유·물건 상태와 응찰 가격을 확인하는 것이 핵심입니다. 제공된 수치만 놓고 보면 신건 감정가보다 1회 유찰된 현재 회차에서 가격 경쟁력이 뚜렷해진 구조입니다.
