대전지방법원 2025타경12947. 천안시 서북구 입장면 주성레이크빌 107동 5층 503호, 전용 49.9088㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 이호준이며 2018.07.04 소유권을 취득했고 거래가액은 50,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 2018년부터 대항력을 갖춘 임차인 권혁민입니다. 말소기준은 2020.08.20 현대캐피탈의 가압류인데, 권혁민은 2018.08.31 전입과 확정일자를 갖춰 말소기준보다 앞섭니다.
매각물건명세서에도 을구 5번 임차권등기가 매수인에게 대항할 수 있으며, 보증금 40,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 사건은 낙찰가만 보는 경매가 아니라 배당 후 남는 보증금까지 합쳐 실질취득액을 계산해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12947 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 입장면 기로리 86-1 주성레이크빌 107동 5층503호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 49.9088㎡ · 방2·거실·주방 및 식당·욕실·발코니 등 · 5층 중 5층 |
| 사용승인 | 2003.07.28 |
| 소유자 | 이호준 (2018.07.04 소유권이전 · 거래가액 50,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 60,000,000원 / 42,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 권혁민 / 40,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
현대캐피탈 가압류가 말소기준권리이고, 이후 비엔케이캐피탈 가압류와 국민건강보험공단·국·안성시 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 임차인 권혁민의 전입일과 확정일자는 2018.08.31로 말소기준 2020.08.20보다 앞섭니다. 따라서 등기 자체가 매각으로 정리되더라도 배당받지 못한 보증금 잔액은 매수인에게 남을 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권혁민 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 40,000,000원 | 2018.08.31 / 2018.08.31 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 미배당 잔액 인수 |
권혁민은 2018.08.25 점유를 개시했고 2018.08.31 전입·확정일자를 갖췄습니다. 배당요구도 확인됩니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 봅니다. 현재 회차의 배당 추정에서는 보증금 전액이 지급되지만, 낙찰가가 더 내려가거나 우선 차감 항목이 커지면 미배당액이 발생합니다.
③ 회차별 핵심 — 낙찰가가 내려가도 실질취득은 크게 안 내려간다
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 42,000,000원 | 40,000,000원 | 0원 | 42,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 29,399,999원 | 28,470,799원 | 11,529,201원 | 40,929,200원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 20,579,999원 | 19,809,559원 | 20,190,441원 | 40,770,440원 |
④ 시세 비교 — 현재 회차는 시세 아래, 다만 시장은 하락 중
주성레이크빌 동일 면적 49.91㎡의 최근 실거래는 12건이고 전체 평균은 50,858,333원입니다. 그러나 가격 판단에는 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 8건 평균은 49,350,000원, 최신 2026.07 거래는 50,000,000원입니다. 현재 최저가 42,000,000원은 최근 12개월 평균의 85.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 49.91㎡ | 1 | 50,000,000원 |
| 2026.06 | 49.91㎡ | 2 | 48,000,000원 |
| 2026.06 | 49.91㎡ | 4 | 50,000,000원 |
| 2026.06 | 49.91㎡ | 4 | 49,800,000원 |
| 2026.01 | 49.91㎡ | 2 | 48,000,000원 |
| 2025.12 | 49.91㎡ | 5 | 45,000,000원 |
| 2025.11 | 49.91㎡ | 5 | 45,000,000원 |
| 2025.10 | 49.91㎡ | 1 | 59,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 49,350,000원 |
가격만 놓고 보면 현재 실질취득 42,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래보다 낮습니다. 다만 최근 거래군과 과거 거래군을 비교한 추세는 -8.4%로 하락입니다. 전체 12건 평균 50,858,333원만 기준으로 가격 가점을 크게 줄 수 없는 이유입니다. 특히 이 물건은 유찰될수록 임차보증금 인수액이 커지므로, 표시 최저가의 할인폭보다 실질취득액과 하락 중인 최근 시세의 차이를 비교해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 42,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,156,000원 |
| 1. 임차인 권혁민 보증금 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 2. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 5,209,334원 | 844,000원 |
| 3. 가압류 · 비엔케이캐피탈주식회사 | 32,797,816원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 권혁민 | 40,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 추정에서는 임차보증금 40,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수는 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치이며, 국세·지방세 압류 관련 우선 차감이 발생하면 후순위 배당과 임차보증금 잔액이 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 입장저수지 북동측 인근 주성레이크빌 107동 503호이며 주변은 전·과수원·공장·단독주택·아파트 등이 혼재합니다. 주변환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근과 주정차가 용이하고 북측 인근 도로변에 시내버스정류장이 있습니다. 전반적인 교통 여건은 보통입니다.
- 단지. 주성레이크빌은 총 8개동 170세대이며 사용승인일은 2003.07.28입니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 건축물현황도 기준 방2·거실·주방 및 식당·욕실·발코니 등의 구조입니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 접도구역과 가축사육제한구역 관련 제한이 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 시장 흐름. 동일 면적 거래는 이어지고 있으나 최근 거래군이 이전 거래군보다 -8.4% 낮아 가격 하락 추세가 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 배당표 최종 확인. 현재 예상 인수 0원은 임차보증금 40,000,000원이 전액 배당된다는 전제입니다. 실제 배당순위를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 세금 우선배당 확인. 국세·지방세 압류 관련 당해세가 우선 차감되면 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 유찰가 착시 금지. 2회·3회 유찰 가격만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 대항력 보증금 미배당분을 낙찰가에 더해 실질취득액을 비교해야 합니다.
- 임차인·신청채권자 관계 확인. 임차인과 강제경매 채권자가 모두 권혁민으로 확인되므로 임대차계약·보증금 지급관계·점유관계를 원본 서류로 대조할 필요가 있습니다.
- 시세는 최근 거래 우선. 전체 평균 50,858,333원보다 최근 12개월 평균 49,350,000원과 최신 거래 50,000,000원을 우선하고, -8.4% 하락 흐름을 반영해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 현장 확인. 내부 이용상황과 마감재는 이해관계인 부재로 건축물현황도·외부관찰·탐문을 참작해 평가됐으므로 실제 내부 상태를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “현재는 0원, 유찰 뒤에는 보증금이 따라온다”
이 물건의 현재 최저가 42,000,000원은 최근 12개월 평균 49,350,000원보다 낮고, 예상배당대로라면 임차인의 보증금 40,000,000원도 전액 배당되어 매수인 인수는 0원입니다. 그래서 현재 회차만 보면 가격 조건은 나쁘지 않습니다.
하지만 권리 구조는 단순 안전형이 아닙니다. 권혁민의 전입·확정일자가 말소기준보다 앞서 대항력이 있고, 명세서도 미배당 보증금의 매수인 인수를 명시합니다. 실제로 한 번 더 유찰되면 낙찰가 29,399,999원에 인수 11,529,201원이 붙어 실질취득은 40,929,200원이고, 세 번 유찰된 구간도 40,770,440원 수준입니다. 즉 표시 최저가가 크게 떨어져도 실질취득액은 40,000,000원대에서 크게 내려가지 않습니다.
여기에 최근 실거래 흐름은 -8.4% 하락이고, 세금 우선배당이 개입하면 현재 회차의 인수 0원 전제도 달라질 수 있습니다. 결론은 현재 회차 가격은 검토할 만하지만, 배당표와 대항력 임차보증금 확인이 입찰의 핵심입니다. 이후 유찰에서는 ‘낮아진 최저가’가 아니라 반드시 낙찰가 + 보증금 인수액으로 판단해야 합니다.
