대전지방법원 2025타경12947. 천안시 서북구 입장면 주성레이크빌 107동 503호, 전용 49.9088㎡ 아파트입니다. 감정가는 60,000,000원이지만 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 29,400,000원까지 내려왔습니다. 다만 이 사건은 최저가만 보면 안 됩니다. 임차인 권혁민은 2018년 8월 31일 전입하고 같은 날 확정일자를 갖췄으며, 말소기준권리인 2020년 8월 20일 현대캐피탈 가압류보다 앞서 대항력을 확보한 것으로 정리돼 있습니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않는 보증금 잔액은 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
현재 회차에서 매각대금 29,400,000원 중 집행비용 추정액 929,200원을 먼저 제외하면 임차인에게 28,470,800원이 배당되고, 보증금 40,000,000원 중 남는 11,529,200원이 매수인 부담으로 이어지는 계산입니다. 따라서 권리까지 포함한 현재 실질취득 부담은 29,400,000원 + 11,529,200원 = 40,929,200원입니다. 낙찰가가 더 내려가도 임차인 미배당분이 늘어나는 구조라 총부담은 보증금 40,000,000원 부근에서 크게 내려가지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12947 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 입장면 기로리 86-1 주성레이크빌 107동 5층 503호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 49.9088㎡ · 방2·거실·주방 및 식당·욕실·발코니 · 5층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 이호준 (2018.07.03 매매 · 거래가액 50,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 60,000,000원 / 29,400,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 권혁민 / 40,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 사용승인일 / 세대수 | 2003.07.28 / 170세대 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 임차인 인수’가 핵심
말소기준권리는 2020.08.20 접수된 현대캐피탈 가압류 5,209,334원입니다. 같은 날 비엔케이캐피탈 가압류 32,797,816원, 이후 국민건강보험공단 압류, 국세 압류 2건, 안성시 압류, 2025년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 그러나 임차인 권혁민의 전입일과 확정일자가 2018.08.31로 말소기준보다 빠르기 때문에, 임차권등기 자체가 후순위라는 이유만으로 보증금 인수위험이 사라지지 않습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 권혁민 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 40,000,000원 | 2018.08.31 / 2018.08.31 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 잔액 승계 |
실제 임차인 1명. 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 임차인은 배당요구를 했으나, 배당액이 보증금 전액에 미달하면 부족분은 매수인에게 승계됩니다.
② 시세 비교 — 최저가 2,940만원이 아니라 실질취득 4,093만원으로 봐야 한다
주성레이크빌 동일면적 전용 49.91㎡ 거래가 제공돼 있습니다. 전체 12건 평균은 50,316,666원이지만 가격 판단에는 더 최근 구간을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 49,780,000원, 최신 거래는 2026년 9월 45,000,000원이며, 최근 구간은 이전 구간 대비 -6.1% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 49.91㎡ | 5 | 45,000,000원 |
| 2026.08 | 49.91㎡ | 2 | 58,000,000원 |
| 2026.07 | 49.91㎡ | 1 | 50,000,000원 |
| 2026.06 | 49.91㎡ | 2 | 48,000,000원 |
| 2026.06 | 49.91㎡ | 4 | 50,000,000원 |
| 2026.06 | 49.91㎡ | 4 | 49,800,000원 |
| 2026.01 | 49.91㎡ | 2 | 48,000,000원 |
| 2025.12 | 49.91㎡ | 5 | 45,000,000원 |
| 2025.11 | 49.91㎡ | 5 | 45,000,000원 |
| 2025.10 | 49.91㎡ | 1 | 59,000,000원 |
| 2025.05 | 49.91㎡ | 5 | 50,000,000원 |
| 2025.05 | 49.91㎡ | 2 | 56,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.91㎡ | 10건 | 49,780,000원 |
현재 실질취득 40,929,200원은 최근 12개월 평균 49,780,000원의 약 82.2%, 최신 거래 45,000,000원의 약 91.0%입니다. 따라서 최저가 29,400,000원만 놓고 “시세의 59.1%”라고 보는 것은 이 사건에서는 부정확합니다. 대항력 임차인 인수액을 더한 뒤에도 최근 시세보다는 낮지만, 최신 5층 거래가 45,000,000원이고 가격 추세가 -6.1%이므로 실제 가격 여유는 최저가가 보여주는 만큼 크지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 29,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 929,200원 |
| 1. 임차인 권혁민 보증금 | 40,000,000원 | 28,470,800원 |
| 2. 현대캐피탈 가압류 | 5,209,334원 | 0원 |
| 3. 비엔케이캐피탈 가압류 | 32,797,816원 | 0원 |
| 4. 강제경매 신청채권 · 권혁민 | 40,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 계산상 임차인 미배당 보증금 11,529,200원을 매수인이 인수합니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 우선 차감돼 임차인 배당액이 줄고, 그만큼 매수인 인수액이 늘어날 수 있습니다.
④ 회차별 실질부담 — 추가 유찰의 효과가 작다
| 회차 | 최저가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 29,400,000원 | 11,529,200원 | 40,929,200원 |
| 3회 유찰(34.3%) | 20,580,000원 | 20,190,440원 | 40,770,440원 |
| 4회 유찰(24.01%) | 14,406,000원 | 26,253,308원 | 40,659,308원 |
표면상 최저가는 2,940만원에서 2,058만원, 1,440만6천원으로 급격히 내려가지만, 대항력 임차인의 미배당분이 반대로 커집니다. 결과적으로 실질취득은 40,929,200원, 40,770,440원, 40,659,308원으로 큰 차이가 없습니다. 이 사건에서 추가 유찰은 최저가 할인만큼의 실질 가격하락을 만들어내지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 주성레이크빌 107동 5층 503호 아파트이며, 건축물현황도 기준 방2·거실·주방 및 식당·욕실·발코니 구조입니다.
- 주변환경. 입장저수지 북동측 인근으로 전·과수원·공장·단독주택·아파트가 혼재하며, 주변환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근과 주정차가 용이하고 북측 인근 도로변에 시내버스정류장이 있으며, 전반적인 교통여건은 보통입니다.
- 단지 규모. 총 8개동 170세대, 사용승인일은 2003.07.28입니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 접도구역 저촉, 가축사육제한구역 포함입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
- 거래 흐름. 동일면적 최근 12개월 평균 49,780,000원, 최신 거래 45,000,000원이며 최근 가격 추세는 -6.1%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액으로 상한 설정. 최저가 29,400,000원이 아니라 현재 예상 인수액을 더한 40,929,200원을 기준으로 최근 시세와 비교해야 합니다.
- 임차인 배당액 재계산. 매각 직전 배당요구·세금채권·집행비용 변동을 반영해 임차인의 미배당 보증금을 다시 계산해야 합니다.
- 국세·지방세 확인. 압류 4건 중 당해세가 존재하면 임차인 배당이 줄어 매수인 인수가 늘 수 있으므로 체납세액과 법정기일 확인이 중요합니다.
- 임차인·신청채권자 동일인 확인. 권혁민이 임차인이자 강제경매 신청채권자로 나타나므로 임대차계약, 보증금 지급, 임차권등기명령, 집행권원을 원본 대조해야 합니다.
- 가격 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -6.1%이고 최신 5층 거래가 45,000,000원이므로 과거 전체 평균 50,316,666원만 기준으로 가격 여유를 판단하지 않아야 합니다.
- 현장 상태 확인. 감정 당시 이해관계인이 부재해 내부 이용상황과 마감재 일부를 건축물현황도·외부관찰·탐문으로 평가했습니다.
맺으며 — “2,940만원짜리 경매”가 아니라 “4천만원대 취득”으로 봐야 한다
이 물건의 가장 큰 착시는 최저매각가 29,400,000원입니다. 대항력 있는 임차인 보증금 40,000,000원이 존재하고 현재 배당 계산상 11,529,200원이 남기 때문에, 실제 부담은 40,929,200원으로 올라갑니다. 추가 유찰이 돼도 인수액이 늘어 총액은 4천만원대에서 거의 고정됩니다.
그 실질취득액 자체는 최근 12개월 평균 49,780,000원과 최신 거래 45,000,000원보다 낮습니다. 다만 최근 가격 추세가 -6.1%이고, 세금 압류가 실제 배당순위에 들어오면 임차인 인수액이 현재 예상보다 늘어날 수 있습니다. 여기에 임차인과 강제경매 신청채권자가 동일인으로 나타나는 특수성도 있습니다. 따라서 이 사건은 “최저가가 크게 내려간 단순 할인형”이 아니라, 임차보증금 인수와 세금 배당을 확정한 뒤 실질취득액으로 판단해야 하는 권리분석형 물건입니다.
