대전지방법원 2025타경12950. 아산시 신창면 남성리 ‘아산코아루에듀파크’ 107동 4층 401호 아파트입니다. 감정가 176,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 123,200,000원입니다. 같은 단지 전용 84.99㎡대 최근 12건 평균이 164,708,333원, 최신 거래가 154,000,000원인 만큼 현 회차는 최근 시세보다 확실히 낮은 가격대에 들어왔습니다.

다만 이 사건은 가격만 보고 단순하게 접근할 물건은 아닙니다. 등기 흐름에는 2019.02.19. 삼성화재해상보험 근저당 126,787,500원이 등장하고, 그 권리가 2025.11.07. 한국자산관리공사로 이전된 뒤 2025.12.24. 한국자산관리공사가 임의경매를 신청했습니다. 이후 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있지만, 이 근저당권의 설정·이전 관계는 후순위 가압류보다 앞선 권리이므로 입찰 직전 등기사항전부증명서 원문을 다시 대조하는 것이 안전합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 0원, 다만 선순위 근저당 원문 확인

현재 확인되는 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정요항표에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 점유관계까지 확정됐다고 볼 수는 없습니다. 보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않은 점유자가 실제 현장에 존재한다면 대항력은 가능·미상으로 보수적으로 다시 판단해야 합니다.

② 시세 비교 — 1회 유찰 후 가격 메리트가 생겼다

아산코아루에듀파크 동일면적 84.99㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 164,708,333원이고, 최신 거래는 154,000,000원입니다. 현재 최저매각가 123,200,000원은 최근 12개월 평균의 74.8%로, 최근 평균과 최신 거래 모두보다 낮습니다.

실거래 표본은 150,000,000원~184,000,000원에 분포합니다. 특히 같은 4층 실거래도 2026.08과 2026.07에 각각 150,000,000원, 2026.05에 173,000,000원이 확인됩니다. 현재 최저가 123,200,000원은 이 최근 거래 가격대보다 아래여서 가격 자체는 신건보다 분명히 유리해진 회차입니다.

③ 예상배당표 (매각가 123,200,000원 가정)

위 배당계산에서는 가압류 3건의 청구금액 합계 24,473,518원이 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 경매 신청채권자 한국자산관리공사의 청구액 103,746,805원은 해당 시뮬레이션에서 배당 0원으로 표시되어 있으므로, 소유자 잔여 96,201,682원을 실제 최종 배당액으로 단정해서는 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않은 계산입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 신창중학교 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·중소규모공장·자연림·농경지가 혼재합니다. 주위환경 평가는 보통입니다.
• 교통. 단지까지 차량 진출입이 용이하고, 온천대로변에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 규모. 아산코아루에듀파크는 700세대이며 사용승인일은 2009.01.30입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상15층 중 4층 401호이며, 개별난방·도시가스·승강기·소방설비 등을 갖추고 있습니다.
• 도로. 단지 북측으로 폭 약 25m의 온천대로와 접해 간선도로와 연결됩니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이 포함되며 일부 토지는 자연녹지지역과 접합니다. 공시지가는 580,900원/㎡입니다.
• 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실거래 기준 상한 설정. 최근 12개월 평균은 164,708,333원, 최신 거래는 154,000,000원입니다. 현재 최저가 123,200,000원은 시세 아래지만 경쟁으로 낙찰가가 올라가면 할인 폭은 줄어듭니다.
• 근저당권 원문 확인. 2019.02.19. 삼성화재해상보험 근저당 126,787,500원과 2025.11.07. 한국자산관리공사 이전등기, 2025.12.24. 임의경매개시결정을 한 흐름으로 대조하세요.
• 점유·임대 확인. 등록된 임차인은 없지만 감정요항표의 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 전입세대 확인이 필요합니다.
• 배당계산 재확인. 신청채권자 청구액 103,746,805원이 현재 배당 계산에서 0원으로 표시되므로 실제 채권계산서와 배당순위를 확인하세요.
• 대지권 면적. 등기상 건물 소재지번과 대지권 소재지번 표시가 다르며, 향후 남성리 598-51번지 면적이 대지권비율에 반영돼 대지권면적이 달라질 수 있습니다. 감정평가액 변동은 없는 것으로 평가됐습니다.
• 다음 회차 시나리오. 2회 유찰 시 86,240,000원, 3회 유찰 시 60,367,999원으로 계산돼 있으며 각 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.

맺으며 — “가격은 매력, 권리는 원문 대조가 마지막 관문”

현재 회차의 가장 큰 장점은 가격입니다. 감정가 176,000,000원에서 1회 유찰돼 123,200,000원으로 내려왔고, 이는 최근 12개월 동일면적 평균 164,708,333원의 74.8%입니다. 최신 거래 154,000,000원보다도 낮아 신건과 달리 가격 메리트는 분명합니다.

권리 쪽도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 그러나 2019년 근저당 → 2025년 한국자산관리공사 이전 → 임의경매의 흐름과, 신청채권자 청구액이 배당 시뮬레이션에서 0원으로 잡힌 부분은 입찰 전 반드시 원문으로 재확인해야 합니다. 여기에 임대관계 미상과 향후 대지권 면적 변경 가능성까지 확인하면 됩니다. 결론은 가격은 합격, 권리는 원본 대조 후 최종 확정입니다.