의정부지방법원 2025타경2855. 고양시 덕양구 도내동 원흥베네하임3차 1층 119호·120호·121호를 함께 매각하는 사건입니다. 사건상 용도는 대지로 분류돼 있으나, 감정평가 당시 세 호 모두 근린생활시설로서 상호 ‘팔각도’의 하나의 상가로 일괄 사용 중인 것으로 탐문됐습니다. 현재 소유자인 주식회사동행디앤씨는 2023.11.08. 소유권을 이전받았고, 같은 날 하나은행 채권최고액 2,280,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다.
이 하나은행 근저당권이 말소기준입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 하나은행의 임의경매개시결정, 고양시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 감정평가서에는 현장 영업점의 임대 여부가 미상으로 기재돼 있습니다. 보증금·사업자등록·확정일자 등 점유자의 임대차 자료가 확인되지 않았으므로, 현장 점유자의 대항력은 가능·미상으로 두고 원본 서류와 점유관계를 추가 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경2855 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 도내동 954 원흥베네하임3차 1층 119호·120호·121호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 · 철근콘크리트구조 평지붕 24층 중 1층 · 세 호를 하나의 상가로 일괄 이용 |
| 소유자 | 주식회사동행디앤씨 (2023.11.08. 소유권이전, 거래가액 1,292,280,789원) |
| 감정가 / 최저가 | 3,056,000,000원 / 513,622,000원 (5회 유찰, 감정가의 16.81%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 1,804,769,207원 |
| 매각조건 | 119호·120호·121호 일괄매각 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 없지만 점유 확인은 별개
2023.11.08. 설정된 하나은행 근저당권이 말소기준이며, 이후 기입된 국민건강보험공단 압류와 고양시 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 제시된 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정됐습니다. 하나은행 근저당권은 120호·121호와 함께 공동담보로 설정돼 있으며, 이번 매각도 세 호를 묶은 일괄매각입니다.
② 가격 해석 — 감정가 할인과 시세 할인은 다르다
최저매각가는 513,622,000원으로 감정가 3,056,000,000원의 16.81%입니다. 그러나 이 비율은 감정가 대비 하락 폭일 뿐, 실제 시장가격 대비 할인율이 아닙니다. 비교 가능한 최근 실거래가가 확인되지 않은 상태에서는 최저가만 보고 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 결론 내릴 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 하나은행 예상배당 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 5회 유찰 회차 | 513,622,000원 | 16.81% | 506,085,780원 | 1,773,914,220원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 359,535,400원 | 11.76% | 353,701,904원 | 1,926,298,096원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 251,674,779원 | 8.24% | 247,351,332원 | 2,032,648,668원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 하나은행의 미배당액은 커지지만, 이는 근저당권자의 회수 부족액입니다. 제시된 시나리오에서는 어느 회차든 매수인 인수액이 0원으로 계산돼, 권리분석상 실질취득액은 해당 낙찰가와 같습니다. 다만 실제 점유자의 임대차 권리가 확인될 경우에는 이 판단을 다시 검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 513,622,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,536,220원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 2,280,000,000원 | 506,085,780원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
하나은행 채권최고액 중 1,773,914,220원이 미배당으로 남지만, 제시된 배당모델상 낙찰자에게 승계되는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도래울초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위에 상업용·업무용 빌딩, 아파트단지, 오피스빌딩과 근린생활시설이 함께 소재합니다.
- 교통. 차량 출입과 주정차가 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 시내 접근성과 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 24층 건물의 1층 119호·120호·121호가 모두 근린생활시설로 이용되며, 감정평가 당시 하나의 상가 ‘팔각도’로 운영 중인 것으로 탐문됐습니다.
- 도로. 북동측 약 35미터, 남서측 약 15미터의 포장도로와 접하며, 북서측으로 약 15미터 보행자도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·원흥보금자리 지구단위계획구역·원흥공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 1층 근린생활시설이지만 세 호를 분리하지 않고 일괄 취득해야 합니다. 5회 유찰 이력과 일괄매각 조건을 고려해 실제 매수자층과 재매각 가능성을 별도로 검증해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 상호 ‘팔각도’의 실제 운영주체와 점유원인, 소유자와의 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대차 원본. 임대차계약, 보증금, 사업자등록, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해 대항력 가능·미상 상태를 해소해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 119호·120호·121호 전체를 함께 취득하는 조건이므로 각 호실의 등기, 관리비, 현황과 경계를 모두 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 16.81%라는 숫자만 보지 말고, 동일 건물·인근 근린생활시설의 실제 거래가격과 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 세금·배당 변수. 국민건강보험공단과 고양시 압류는 등기상 소멸 대상이지만, 당해세와 최우선변제 반영 여부는 배당표 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 명도·영업시설. 현재 하나의 영업장으로 사용 중이므로 명도 일정과 내부 시설물의 소유관계, 원상회복 범위를 입찰가에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 기록을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “16.81%라는 숫자보다 점유와 시장가격이 먼저다”
등기만 보면 하나은행 근저당권 이후의 압류와 경매등기가 소멸하고, 제시된 배당모델상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 물건은 119호·120호·121호를 함께 사야 하는 일괄매각이며, 세 호가 하나의 상가로 운영 중인 반면 임대차관계는 미상입니다. 여기에 5회 유찰됐고 최근 실거래 비교도 확인되지 않아, 감정가의 16.81%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.
등기 권리는 소멸형이지만, 점유는 미상이고 가격은 검증 전입니다. 입찰의 선결조건은 현장 영업점의 점유·임대차 관계를 확정하고, 세 호 일괄 취득가 513,622,000원이 실제 상가 시장가격과 수익가치에 부합하는지 확인하는 것입니다.
