의정부지방법원 2025타경2879. 고양시 덕양구 원흥동 삼송원흥역센트럴푸르지오 판매시설동 2층 238호입니다. 감정평가상 판매시설 1개호로 이용 중이며, 등기상 말소기준은 2018.09.19 설정된 주식회사하나은행 근저당권 204,000,000원입니다. 이후 신화진 가압류 145,000,000원, 한화생명보험주식회사 가압류 101,242,237원, 경매개시결정과 국의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 전유연 1명으로 확인됩니다. 보증금 10,000,000원, 월세 700,000원이며 전입일은 2023.03.28입니다. 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없고, 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 최저가를 기준으로 한 권리상 실질취득액은 최저가와 같은 54,023,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경2879 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 원흥동 630 삼송원흥역센트럴푸르지오 판매시설동 2층238호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 판매시설 1개호 · 철근콘크리트구조 2층 중 2층 238호 |
| 소유자 | 양유진 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 54,023,000원 (4회 유찰 · 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 142,822,746원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 특별매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2018.09.19 하나은행 근저당권입니다. 이후 등기된 신화진 가압류, 한화생명보험주식회사 가압류, 임의경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서 채권자들의 미배당액이 크더라도 그 미배당액 자체가 매수인에게 넘어오는 구조는 아니며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전유연 | 238호, 39.039㎡ | 2023.03.28 | 10,000,000원 / 700,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 전입일 2023.03.28은 말소기준일 2018.09.19보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 두는 것이 안전합니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아니므로 보증금 중복합산 문제는 없습니다.
③ 가격·회차 — 감정가 24.01%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가격은 54,023,000원으로 감정가 225,000,000원의 24.01%입니다. 그러나 이 사건에는 비교할 동일 물건군 실거래 수치가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 하락 폭만 보고 시세 대비 저가 또는 가격 메리트가 있다고 단정하면 안 됩니다. 특히 판매시설은 주거용 아파트와 같은 방식으로 가격을 판단하기 어렵고, 이미 4회 유찰 후 재매각에 들어온 점 자체가 입찰 전 가격·환금성 검토가 필요한 신호입니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 54,023,000원 | 24.01% | 397,591,651원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 37,816,100원 | 16.81% | 413,506,827원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 26,471,270원 | 11.77% | 424,647,450원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 54,023,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,372,414원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 204,000,000원 | 52,650,586원 |
| 2. 가압류 · 신화진 | 145,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 한화생명보험주식회사 | 101,242,237원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 1,372,414원을 제외한 52,650,586원이 하나은행 근저당에 배당되는 시뮬레이션입니다. 전체 채권 미배당은 397,591,651원이지만 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원흥역 남동측 인근에 위치하며 주변은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하고 있습니다.
- 교통. 차량 진입이 용이하고 인근에 버스정류장 및 원흥역(지하철3호선)이 소재합니다.
- 이용상태. 감정평가상 판매시설 1개호로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 2층 중 2층 238호이며 위생·급배수·승강기·화재탐지설비가 있습니다.
- 토지·도로. 장방형 토지로 판매시설 및 아파트 건부지로 이용 중이며 북측 광대로, 동측·남측·서측 중로 및 서측 일부 보행자도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(삼송택지개발)·택지개발지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 현장 핵심. 238호는 인접한 237호와 일체로 이용 중인 것으로 외부관찰됐으나 외벽의 호별 표시는 구분돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 판단. 감정가의 24.01%라는 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 판매시설의 실제 거래·임대 수준을 별도로 확인하세요.
- 재매각 조건. 특별매각조건상 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다. 일반적인 회차와 보증금 조건이 다릅니다.
- 237호 경계. 237호와 일체 이용 중인 외부관찰 내용이 있으므로 내부 구획과 명도 범위를 현장에서 확인하세요.
- 임차인. 전유연의 전입은 말소기준권리 이후라 대항력은 없지만, 확정일자·배당요구 및 최우선변제 여부는 원본 서류로 최종 대조하세요.
- 세금·배당. 현재 예상배당에는 당해세 등이 반영되지 않아 하나은행 실제 배당액 등은 변동될 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 다른 문제
권리구조만 보면 핵심은 명확합니다. 2018.09.19 하나은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 전유연의 전입은 2023.03.28로 뒤여서 대항력이 없습니다. 현재 최저가 54,023,000원을 기준으로 한 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 물건은 이미 4회 유찰된 재매각이고, 용도는 주거용 아파트가 아닌 근린시설·판매시설입니다. 감정가의 24.01%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 인정하기에는 실거래 비교 근거가 부족합니다. 여기에 237호와 일체로 이용 중인 현장 상태와 보증금 20%의 재매각 조건도 있습니다. 따라서 이 사건의 승부처는 권리 인수보다는 실제 상가 가치·환금성·237호와의 사용경계 확인입니다.
