📉 49% 💰 99,470,000원 🏠 1명 🧾 0원* ⚠️ 88,720,460원
인천지방법원 2024타경554591. 인천 연수구 청학동 ‘솔비치’ 1층 104호, 등기상 집합건물이고 사건 용도는 근린주택입니다. 감정평가 이용상태는 연립주택으로 표시되어 있으므로 아파트 물건으로 보면 안 됩니다. 현재 감정가 203,000,000원에서 2회 유찰되어 최저매각가는 99,470,000원입니다. 숫자만 보면 실거래 평균 179,318,181원의 55.5%라 매우 싸 보입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 가격표가 아니라 임차권입니다. 임차인 최동군의 전입은 2021.06.11, 확정일자는 2021.05.28이고, 말소기준으로 잡힌 2021.08.05 압류보다 빠릅니다. 그래서 확약이 없다면 최저가로 낙찰받아도 부족 배당분 88,720,460원을 매수인이 떠안을 수 있고, 실질 취득 총액은 188,190,460원, 즉 보증금 186,000,000원 수준으로 고정됩니다. 이 구조에서는 최저가만 보고 “싸다”고 말하면 틀립니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경554591 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 청학동 98-7 솔비치 1층104호 |
| 물건종류 / 전용 | 근린주택 · 현황 연립주택 · 1층 104호 67.9663㎡ 전부 |
| 단지 / 준공 | 솔비치 · 30세대 · 2010.05.11 준공 |
| 소유자 | 변종근 (2021.06.14 거래가 186,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 99,470,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 186,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 있다
등기 흐름상 현재 소유자는 변종근이고, 말소기준은 2021.08.05 갑구 5번 압류입니다. 이후 양산시 압류, 국민건강보험공단 압류, 강제경매개시결정, 부천시 압류는 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 다만 임차인 최동군은 확정일자 2021.05.28, 전입·점유개시 2021.06.11로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 이 임차인은 대항력 있는 임차인으로 봐야 합니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 1명, 승계 중복 없음
제공 데이터상 실제 임차인은 최동군 1명입니다. tenants 항목의 is_subrogation·is_guarantor 값이 모두 false이므로, 보증기관의 대위·승계 중복신고로 보증금을 다시 합산하면 안 됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·확정 | 보증금 | 배지 | 인수판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최동군 | 1층 104호 67.9663㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2021.06.11 확정 2021.05.28 배당요구 2023.07.21 | 186,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 실제 임차인 | 확약 반영 시 실질 0원* 확약 없으면 88,720,460원 인수 가능 |
*확약은 최동군 임차권에 한해 반영한 판단입니다. 제공 데이터에서 확약 밖 별도 임차인은 확인되지 않지만, 감정평가서에는 임대관계 미상 문구가 있으므로 현장 점유와 원본 서류 확인은 필요합니다.
③ 시세 비교 — 확약이 있으면 싸고, 없으면 비싸다
솔비치 제공 실거래 11건의 평균은 179,318,181원, 최저는 164,000,000원, 최고는 190,000,000원입니다. 확약을 반영한 실질취득은 99,470,000원으로 평균의 55.5%입니다. 반대로 확약이 빠지면 최저가 99,470,000원에 룰상 미배당 88,720,460원이 더해져 188,190,460원이 되고, 이는 실거래 평균을 웃도는 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 65.39㎡ | 1 | 177,500,000원 |
| 2024.04 | 67.97㎡ | 3 | 164,000,000원 |
| 2023.09 | 65.39㎡ | 1 | 190,000,000원 |
| 2023.05 | 67.97㎡ | 2 | 187,000,000원 |
| 2022.06 | 67.97㎡ | 1 | 188,000,000원 |
| 2022.05 | 65.39㎡ | 3 | 186,000,000원 |
| 2021.09 | 65.39㎡ | 1 | 175,000,000원 |
| 2021.07 | 67.97㎡ | 2 | 174,000,000원 |
| 2021.07 | 65.39㎡ | 1 | 175,000,000원 |
| 2021.07 | 67.97㎡ | 1 | 170,000,000원 |
| 2021.06 | 67.97㎡ | 1 | 186,000,000원 |
| 평균 | — | 11건 | 179,318,181원 |
④ 예상배당표 (매각가 99,470,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,190,460원 | 약 매각가의 2.2% 추정 |
| 1. 임차인 최동군 보증금 | 186,000,000원 | 97,279,540원 | 부족분 88,720,460원 · 확약 반영 시 실질 인수 0원* |
| 2. 을구 1번 근저당 · 여서새마을금고 | 156,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 주식회사국민은행 | 25,200,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 4. 을구 4번 근저당 · 주식회사국민은행 | 106,200,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 5. 갑구 8번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 186,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
제공 배당 시뮬레이션상 현재 회차의 룰상 매수인 인수액은 88,720,460원입니다. 다만 매각물건명세서의 말소동의 확약서가 유효하면 해당 임차권 인수는 실질 0원*으로 처리합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 함박중학교 북측 인근, 주위는 아파트·다세대주택·연립주택·소규모 근린생활시설이 섞인 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 수인분당선 송도역이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 4층 건물 내 1층 104호이며, 위생·급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 공부와 현황 차이. 집합건축물대장상 소재지는 청학동 98-7, 99-1, 109-7, 109-8이나, 현황은 청학동 98-7, 99-1, 109-7 3필지 지상에 소재한다고 표시되어 있습니다.
- 환금성. 솔비치는 30세대 소규모 단지입니다. 제공 실거래는 11건, 평균 179,318,181원이나 거래 표본이 크지 않아 재매각 때 가격 협상력이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 어느 권리, 어느 금액, 어느 조건까지 포괄하는지 원본으로 확인해야 합니다.
- 대항력 임차권 확인. 최동군의 전입 2021.06.11과 확정일자 2021.05.28은 말소기준 2021.08.05보다 빠릅니다. 확약이 없으면 인수형입니다.
- 인수액 이중 계산 금지. tenants 데이터상 최동군은 보증기관 승계·대위 중복신고가 아닙니다. 실제 임차인 1명의 보증금 186,000,000원만 기준으로 봐야 합니다.
- 압류·당해세. 국세·지방세 압류 4건이 있고, 당해세 해당 시 0순위 차감으로 배당표와 인수 판단이 변동될 수 있습니다.
- 현장 점유. 감정평가서에는 임대관계 미상 문구가 있습니다. 확약 밖 별도 점유자나 관리비 체납 여부를 현장에서 확인하세요.
- 용도 착각 금지. 사건 용도는 근린주택, 감정 이용상태는 연립주택입니다. 아파트 환금성·대출 조건으로 단순 가정하면 안 됩니다.
맺으며 — 이 물건의 답은 ‘확약서’에 있다
청학동 솔비치 104호는 숫자만 보면 2회 유찰 후 최저가 99,470,000원, 실거래 평균의 55.5%로 매력적입니다. 그러나 본질은 대항력 임차권입니다. 최동군의 보증금은 186,000,000원이고, 현재 회차 배당 후 룰상 미배당은 88,720,460원입니다. 확약이 없다면 실질 취득은 188,190,460원으로 올라가 가격 메리트가 사라집니다.
반대로 매각물건명세서의 주택도시보증공사 말소동의 확약서가 유효하고 해당 임차권을 실제로 말소시키는 구조라면, 매수인 인수는 실질 0원*이고 실질취득은 99,470,000원입니다. 결론은 간단합니다. 확약 원본이 확인되면 가격은 A급, 확약이 흔들리면 인수형 고위험 물건입니다.
