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A
매력지수78
유찰 1회
부동산임의경매
2025타경9024 · 대구지방법원 · 아파트
철근콘크리트구조 84.9868㎡
낙찰가
유찰 1회 후 낙찰
292,965,000원
2억 9,296만
감정가 301,000,000원
최저매각가 210,700,000원
최저가 대비 +39%
낙찰일
08-25
낙찰 완료
대구지방법원
1회 유찰 후 낙찰
입찰 보증금
2,107만원
최저가의 10% · 21,070,000원
실거래 대비
▼ 29.5%
싸게 매수
같은 평형 직전 3건 평균
4.16억원
· 낙찰가 기준
최근 결과
1
회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
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인수 위험 없는 권리 안전형. 1회 유찰로 최근 시세 대비 할인 구간 진입.
-
가격
최저가 210,700,000원 = 최근12개월 평균 290,833,333원의 72.4%
-
자금
입찰보증금 약 21,070,000원 · 인수액 0원
-
리스크
근저당·가압류 등 후순위 권리는 매각으로 소멸. 임차인 인수 없음
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 1회 유찰 후
다음 기일 대기.
변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
권리분석 리포트
기본정보
지도/위치
주변 실거래
변경이력
명세서
감정평가서
사진 (7)
법원경매 권리분석 · 집합건물(아파트)
권리는 깨끗하고, 1회 유찰로 가격 메리트가 생긴다 — 율하 우방아이유쉘 1201호
대구지방법원 2025타경9024 · 대구광역시 동구 율하동 1093 우방아이유쉘아파트 109동 12층 1201호
감정가 3.01억 · 최저매각가 2.107억(1회 유찰) · 매각기일 2026.08.25 · 임의경매
78점
매력지수 A등급 · 권리 소멸 구조는 명확하고 1회 유찰로 가격 메리트가 생긴 아파트
임차인 인수 위험은 없고 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸. 최저가는 최근 실거래 평균의 72.4%로 가격 경쟁력이 있어 A 평가.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 임차인 인수 위험이 없는 권리 안전형 물건입니다. 감정가 3.01억에서 1회 유찰되어 최저가가 2.107억까지 내려왔고, 동일 평형 최근 12개월 평균 실거래 2.908억 대비 72.4% 수준입니다. 권리는 단순하고 가격은 할인 구간입니다.
감정가 / 최저가
301,000,000원 / 210,700,000원
1회 유찰
실거래 평균(시세)
290,833,333원
최근 12건
대구지방법원 2025타경9024. 대구 동구 율하동 우방아이유쉘아파트 109동 1201호, 전용 84.9868㎡ 아파트입니다. 말소기준권리는 2017년 현대해상화재보험주식회사 근저당권이며 이후 설정된 가압류, 근저당권, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 낙찰자가 인수할 권리는 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9024 |
|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 율하동 1093 우방아이유쉘아파트 제109동 제12층 제1201호 |
|---|
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9868㎡ |
|---|
| 소유자 | 김향숙 |
|---|
| 감정가 / 최저가 | 301,000,000원 / 210,700,000원 |
|---|
| 신청채권자 / 청구 | 현대해상화재보험주식회사 / 203,078,319원 |
|---|
| 매각기일 | 2026.08.25 |
|---|
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸
임차인 조사상 인수 대상은 없습니다. 말소기준권리인 2017.01.20 현대해상화재보험주식회사 근저당권 이후 설정된 가압류·근저당권·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 유찰 후 할인 구간
동일 평형 최근 실거래 12건 기준 평균은 290,833,333원입니다. 현재 최저매각가는 210,700,000원으로 최근12개월 평균 대비 72.4% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|
| 2026.08 | 84.99㎡ | 10 | 310,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 8 | 320,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 8 | 300,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 5 | 300,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 15 | 305,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 14 | 310,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 5 | 272,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 1 | 260,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 290,833,333원 |
✅ 가격 판단 최저매각가는 최근12개월 평균 및 최신 거래 310,000,000원보다 낮습니다. 권리 안전성과 함께 가격 할인 폭이 확보된 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 210,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|
| 집행비용 | - | 3,749,800원 |
| 현대해상화재보험주식회사 근저당 | 264,000,000원 | 206,950,200원 |
| 후순위 권리 | 423,020,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
최저가 vs 실거래 시세
최저가는 최근 실거래 평균 대비 72.4% 수준입니다.
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 임차인 인수 위험도 없어 권리분석 난도가 낮습니다.
✅ 가격 관점 1회 유찰 후 최저가는 최근12개월 실거래 평균 대비 충분히 낮아 가격 메리트가 발생했습니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 율하역 서측 인근 우방아이유쉘아파트로 주변은 아파트와 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입 가능하며 인근 시내버스 정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 단지. 우방아이유쉘 902세대, 2013년 준공 아파트입니다.
- 환금성. 최근 12건 거래가 확인되며 260,000,000원~320,000,000원 범위의 거래가 형성되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 확인. 현대해상화재보험주식회사 근저당권이 말소기준이며 후순위 권리 소멸 여부를 확인하세요.
- 가격 검토. 최근 실거래 평균 290,833,333원과 최저가 210,700,000원의 차이를 반영해 입찰가를 설정하세요.
- 점유 확인. 현장 조사 및 점유 관계를 입찰 전 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “깨끗한 권리 + 유찰 가격”
이 물건은 권리상 복잡성이 낮고, 1회 유찰로 가격 경쟁력이 확보된 사례입니다. 최저매각가 2.107억은 최근12개월 평균 실거래 2.908억 대비 낮은 수준이며, 임차인 인수 부담도 없습니다. 핵심은 권리가 아니라 적정 입찰가 설정입니다.
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
대구광역시 동구 율하동 1093 우방아이유쉘아파트 109동 12층1201호
2025년09월19일
- 현장 방문시 아무도 만나지 못하여 현황조사 안내문을 두고 왔음. 전입세대 열람결과 소유자(채무자) 세대가 전입되어 있음.
기일 타임라인
결과 대기
2차 매각기일
2026-08-25
10:00
신관 지하2층 입찰법정
최저매각가
2억 1,070만원
▼ 30% 감정가 3억 100만
입찰 보증금
2,107만원
최저가의 10%
매각결정기일
D+7
2026-09-01
14:00
낙찰자에 대한 매각허가/불허가 결정
2회차 추이
· ▼ 30%
3억 100만→2억 1,070만
회차 전체 보기 (2회)
| 회차 | 날짜 | 결과 | 최저가 |
|---|
| 1 |
2026-07-21 |
유찰 |
3억 100만원 |
| 2 |
2026-08-25 |
대기 |
2억 1,070만원 |
건물·단지 정보
K-apt
우방아이유쉘아파트
109동 12층1201호
금호강변로3길 22 (율하동,우방아이유쉘아파트)
전유
· 단독 소유 부분
건물 스펙K-apt
층수 · 단지 최고
지상 최고 15층
현 매물 12층
연식
13년차 · 준공 2013년 12월
0년15년30년+
단지 분류K-apt V4
개별난방
위탁관리
계단식
분양
아파트
시공 우방
시행 한국토지신탁
K-apt 평형 분포K-apt V4 · 3-bucket 집계
단지 평균 전용 85.0㎡ (약 25.7평)
902세대 구성
주변 환경K-apt V4 detail
편의관공서(동사무소) 대형상가(롯데마트) 공원(안심공원) 기타()
복지관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소
※ 단지/시설/주변은 K-apt(한국부동산원), 건물 스펙은 건축HUB 표제부·층별개요, 학교·지하철은 표준데이터 기반.
토지 정보
VWorld
기본
지목
대
· 토지대장
면적
51,439.2㎡
≈
15,560.3평
소유
법인
소재
대구광역시 동구 율하동 · 1093
개별공시지가
공시 총액 (단가 × 면적)
895억 420만원
1,740,000원/㎡ × 51,439.2㎡
▲
+45.0%
· 연평균 +3.5%
· 2013년 대비
적용 규제
입찰 위험 (4)
상대보호구역
저촉
자연녹지지역
저촉
절대보호구역
저촉
제3종일반주거지역
저촉
호재 (6)
소로3류(폭 8m 미만)
접함
어린이공원
접함
완충녹지
접함
중로1류(폭 20m~25m)
접함
중로2류(폭 15m~20m)
접함
하천구역
접함
※ VWorld 토지(임야)대장 · 토지특성 · 이용계획 통합.
공시지가는 정부 1월 고시값(실거래·낙찰가 아님).
저촉·접합은 규제선 걸침/접함 — 도시계획시설·토지거래허가구역·문화재보호구역은 입찰 후 손실에 직결.
위치 / 로드뷰
대구광역시 동구 율하동 1093 우방아이유쉘아파트 109동 12층1201호
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