매력지수 B등급 · 권리상 인수 위험은 없으나 저층·하락 추세와 배당 부족을 확인해야 하는 물건
임차인 인수는 없고 말소기준 이후 권리는 소멸하지만 최근 12개월 실거래 하락 추세와 후순위 채권 미배당 리스크가 있어 종합 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 임차인 인수 위험은 없고 권리관계는 정리되는 구조입니다. 다만 1층 저층 아파트이고 최근 12개월 실거래 평균은 2.12억, 최신 거래는 1.97억으로 확인되어 가격 접근성은 좋지만 하락 추세(-8.1%)와 배당 부족 채권을 함께 봐야 합니다.
감정가 / 최저가
210,000,000원
최저 147,000,000원
최근 12개월 시세
212,000,000원
최근 9건 평균
최저가 ÷ 시세
69.3%
최근 시세 대비
매수인 인수
0원
임차인 없음
대구지방법원 2025타경9035. 대구 북구 구암동 칠곡금빛타운 106동 102호 아파트입니다. 소유자는 김제우이며, 말소기준권리는 2012년 설정된 대구태영신용협동조합 근저당입니다. 이후 설정된 앤알캐피탈대부 근저당 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이번 물건의 핵심은 권리보다 낙찰 후 가격과 배당 구조입니다. 현재 최저가는 감정가의 70% 수준까지 내려왔고 최근 실거래 대비 할인폭은 확보되어 있지만, 1층이라는 층수 특성과 최근 거래 흐름을 함께 고려해야 합니다.
물건 개요
사건번호
대구지방법원 2025타경9035 (임의경매)
소재지
대구광역시 북구 구암동 655 칠곡금빛타운 106동 1층102호
물건종류 / 이용상태
아파트 · 칠곡금빛타운 · 이용상태 아파트
소유자
김제우
감정가 / 최저가
210,000,000원 / 147,000,000원 (1회 유찰)
신청채권 / 청구액
대구태영신용협동조합 / 109,907,264원
매각기일
2026.08.25
① 권리 흐름 — 인수 위험 없음
말소기준권리는 을구 9번 대구태영신용협동조합 근저당권입니다. 이후 앤알캐피탈대부주식회사 근저당 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 인수 위험은 확인되지 않아 낙찰자가 별도로 승계할 권리는 없습니다.
② 시세 비교 — 할인폭은 있으나 추세 확인
금빛타운 동일 면적 최근 거래 기준입니다. 최근 12개월 평균 거래가는 212,000,000원, 최신 거래는 197,000,000원이며 최근 거래 흐름은 이전 거래 대비 -8.1%입니다.
거래월
면적
층
거래가
2026.05
84.99㎡
2
197,000,000원
2026.05
84.99㎡
14
210,000,000원
2026.04
84.99㎡
14
227,000,000원
2026.03
84.99㎡
13
242,000,000원
2025.12
84.99㎡
14
208,000,000원
평균
84.99㎡
12건
216,666,666원
최저가 147,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 69.3% 수준입니다. 다만 최근 거래 평균보다 낮다는 점과 함께, 최신 거래 197,000,000원 및 최근 추세 하락(-8.1%)을 반영해 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⚠️ 가격 판단 할인폭은 존재하지만 1층 물건이라는 특성과 최근 거래 하락 흐름을 고려해야 합니다. 단순히 최저가 비율만으로 판단하기보다 실제 점유 상태와 관리 상태 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 147,000,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
2,858,000원
을구 9번 근저당권 · 대구태영신용협동조합
140,000,000원
140,000,000원
을구 17번 근저당권 · 앤알캐피탈대부주식회사
105,300,000원
4,142,000원
미배당
-
101,158,000원
매각대금 배분 (최저가 1.47억)
감정가 vs 실거래 시세
최저가는 최근 12개월 실거래 평균보다 낮지만 최근 거래 흐름은 하락입니다.
✅ 권리 관점 임차인 인수 부담이 없고 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리됩니다.
⛔ 확인 포인트 후순위 근저당권은 배당 부족이 발생합니다. 또한 1층 저층 물건으로 동일 단지 상층 거래와 가치 차이가 있을 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 구암초등학교 북서측 인근, 아파트단지·근린생활시설·학교가 형성된 지역입니다.
교통. 단지 내 차량 출입이 가능하고 간선도로 접근 및 버스정류장 이용이 가능합니다.
규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 등으로 확인됩니다.
환금성. 금빛타운 480세대 단지이며 1995년 준공으로 거래는 존재하나 층별 가격 차이를 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
저층 확인. 1층 102호로 상층 거래와 동일 가격 적용은 주의해야 합니다.
권리 확인. 말소기준 이후 권리는 소멸하지만 배당 부족 채권 규모를 확인해야 합니다.
현황 확인. 임대관계와 실제 점유 상태를 현장 확인해야 합니다.
원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 깨끗하지만 가격은 분석이 필요하다”
이 물건은 임차인 인수 위험이 없는 점은 장점입니다. 다만 1층 아파트라는 특성과 최근 실거래 하락 추세를 감안해야 합니다. 최저가는 최근 시세 대비 충분히 낮지만, 실제 매수 판단은 현장 상태와 층 가치까지 반영해야 합니다. 권리는 안정, 가격은 검토가 필요한 물건입니다.
사건 개요
단지 평균
1.0회 유찰
소재지
대구광역시 북구 구암동 655 칠곡금빛타운 106동 1층102호
법원·사건
대구지방법원
·2025타경9035
부동산임의경매
매각기일·장소
2026-08-25 10:00
·신관 지하2층 입찰법정
물건
칠곡금빛타운 106동 1층102호
철근콘크리트조 / 84.99㎡
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
대구광역시 북구 구암동 655 칠곡금빛타운 106동 1층102호
2025년09월25일
- 이건 부동산에 방문하였으나 거주자를 만나지 못하여 현황조사 안내문을 현관문에 부착함.
- 전입세대 확인 결과 이건 부동산에는 채무자(소유자)와 그의 가족이 전입되어 있음.
법원 집행관의 현장 조사 내역입니다. 임차인·점유 현황·미납 관리비 등의 핵심 리스크는
매각물건명세서 본문
와 함께 반드시 교차 확인하세요.
