의정부지방법원 2025타경3896. 파주시 금촌동 소재 물건으로 사건상 용도는 대지 + 토지이며, 감정평가 이용상태는 근린생활시설(음식점)입니다. 건물은 1998.03.24 사용승인을 받은 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층 건으로 조사됐습니다. 소유자는 이명자이고, 경매를 신청한 채권자는 조리농업협동조합입니다.
권리관계의 기준점은 2020.04.29 접수된 조리농업협동조합의 채권최고액 780,000,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며 그 뒤의 임의경매개시결정, 국 압류, 파주시 압류, 신용보증기금 가압류는 자료상 모두 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고는 없고 현재 예상배당에서도 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경3896 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 금촌동 947-39 |
| 등기부 표시 | 경기도 파주시 금촌동 947-41, 947-40 · 등기사항전부증명서 - 건물 - |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 근린생활시설(음식점) |
| 건물 | 1998.03.24 사용승인 · 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층 |
| 소유자 | 이명자 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,170,651,250원 / 401,533,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 조리농업협동조합 / 587,674,854원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 확인된 임차인 신고가 없어 보증금 승계 문제는 나타나지 않습니다. 현재 권리구조에서는 2020.04.29 조리농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 2025년 경매개시결정과 압류·가압류는 모두 후순위로 매각 시 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 3회 유찰이어도 ‘시세보다 싸다’고 말할 수 없다
감정가는 1,170,651,250원, 현재 최저매각가는 401,533,000원으로 세 차례 유찰을 거쳤습니다. 현재 최저가는 감정가의 약 34.3% 수준입니다. 숫자만 보면 낙폭이 크지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
특히 이용상태가 근린생활시설(음식점)이고, 주변 역시 상업용·주상용부동산과 단독주택이 혼재된 지역으로 평가됐습니다. 아파트처럼 동종 실거래가가 바로 비교되는 유형이 아니므로, 401,533,000원이 실제 시장가치보다 낮은지 여부는 이 자료만으로 판정할 수 없습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 401,533,000원 | 395,117,670원 | 390,687,899원 |
| 4회 유찰 시 | 281,073,100원 | 276,338,077원 | 509,467,492원 |
| 5회 유찰 시 | 196,751,170원 | 193,196,654원 | 592,608,915원 |
③ 예상배당표 (매각가 401,533,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,415,330원 |
| 2. 근저당 · 조리농업협동조합 | 780,000,000원 | 395,117,670원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 5,805,569원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용을 제외한 395,117,670원이 조리농업협동조합에 배당되고, 신용보증기금 가압류와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산됩니다. 채권 총액 785,805,569원 대비 채권자 미배당액은 390,687,899원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 금촌동 소재 한국국토정보공사 파주지사 남측 인근이며, 상업용 및 주상용부동산, 단독주택 등이 혼재하는 주상용 혼용지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 근린생활시설인 음식점으로 이용 중입니다.
- 건물. 1998.03.24 사용승인을 받은 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층 건이며, 기본 위생·급배수설비와 도시가스 보일러 난방이 설치돼 있습니다.
- 토지규제. 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한), 토지구획정리사업지구입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상으로 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. “일괄매각. 제시외 건물 포함” 조건이므로 매각 대상 토지·건물 및 제시외 건물의 범위를 원문과 현황에서 확인하세요.
- 주소·등기 표시 대조. 사건 소재지는 금촌동 947-39, 등기부 표시에는 금촌동 947-41·947-40이 기재돼 있으므로 매각목록과 등기부를 직접 대조하세요.
- 시세 확인. 현재 최저가 401,533,000원이 감정가의 약 34.3%라는 사실만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 인근 토지·근린생활시설 거래와 임대수익성을 별도로 확인해야 합니다.
- 권리 원본 확인. 2020.04.29 조리농업협동조합 근저당이 말소기준인지, 이후 압류·가압류가 매각으로 소멸하는지 등기 원본과 매각물건명세서에서 재확인하세요.
- 세금·배당 변동. 예상배당은 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 현장 이용상태. 음식점 이용 상태와 시설물·제시외 건물의 실제 점유 및 사용관계를 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2020.04.29 조리농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤의 경매개시·압류·가압류는 소멸하며 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이미 3회 유찰됐고 최저가가 감정가의 약 34.3%까지 내려왔다는 이유만으로 가격 메리트를 인정할 수는 없습니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없기 때문입니다.
또한 사건 용도가 대지 + 토지이고 실제 건물은 근린생활시설(음식점)로 이용 중이며, 매각조건에는 일괄매각·제시외 건물 포함이 붙어 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 단순한 말소 여부보다 실제 매각 범위와 현황, 그리고 401,533,000원이 현 시장가치에 비해 적정한지를 별도로 검증하는 데 있습니다. 권리는 비교적 정리돼 있지만 가격과 물건 구성은 보수적으로 봐야 합니다.
