의정부지방법원 2025타경3896. 경기도 파주시 금촌동 소재 물건으로, 사건상 용도는 대지 + 토지이고 감정평가상 건물은 근린생활시설(음식점)으로 이용 중입니다. 소유자는 이명자이며, 현재 권리분석의 기준이 되는 등기는 2020.04.29 설정된 조리농업협동조합 근저당권 780,000,000원입니다. 이후 2025.07.15 임의경매개시결정, 2025.07.23 국 압류, 2025.09.05 파주시 압류와 신용보증기금 가압류가 이어졌고, 제공된 권리관계상 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 281,073,000원으로 감정가의 24.01% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 낮아진 비율 자체가 곧바로 ‘싸다’는 뜻은 아닙니다. 실거래 시세와 비교하지 않은 상태에서는 현재 실질취득액 281,073,000원의 적정성을 별도로 확인해야 합니다. 또한 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 확인된 임차권 인수액이 0원이라는 사실과 실제 점유·임대관계 확인은 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경3896 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 금촌동 947-39 |
| 등기대상 표기 | 경기도 파주시 금촌동 947-41, 947-40 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 근린생활시설(음식점) |
| 건물 구조 | 1998.03.24 사용승인 · 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층 |
| 소유자 | 이명자 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,170,651,250원 / 281,073,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 조리농업협동조합 / 587,674,854원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2020.04.29 설정된 을구 12번 조리농업협동조합 근저당권입니다. 이후 등기된 임의경매개시결정, 국 압류, 파주시 압류, 신용보증기금 가압류는 제공된 권리관계상 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 배당가정에도 매수인 인수액 0원으로 반영되어 있습니다.
② 가격 구조 — 4회 유찰만으로 ‘저렴하다’고 판단하면 안 된다
현재 최저매각가는 감정가 1,170,651,250원에서 4회 유찰을 거쳐 281,073,000원까지 내려왔습니다. 현재 회차의 배당가정상 매수인 인수는 0원이므로 실질취득액도 281,073,000원입니다. 다만 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 총배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 281,073,000원 | 276,337,978원 | 509,467,591원 |
| 5회 유찰 시 | 196,751,100원 | 193,196,585원 | 592,608,984원 |
| 6회 유찰 시 | 137,725,770원 | 134,997,609원 | 650,807,960원 |
③ 예상배당표 (매각가 281,073,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,735,022원 |
| 1. 근저당 · 조리농업협동조합 | 780,000,000원 | 276,337,978원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 5,805,569원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 조리농업협동조합 근저당권에도 전액 미치지 못하며, 채권자 총 미배당액은 509,467,591원입니다. 신용보증기금 가압류와 소유자 잔여는 0원으로 계산되어 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 별도 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 금촌동 소재 한국국토정보공사 파주지사 남측 인근이며, 상업용·주상용부동산·단독주택 등이 혼재된 주상용 혼용지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 현재 근린생활시설(음식점)으로 이용 중입니다.
- 건물. 1998.03.24 사용승인을 받은 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층 건물이며, 기본적인 위생·급배수설비와 도시가스 보일러 난방이 설치되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·가축사육제한구역·토지구획정리사업지구에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세 확인. 현재 최저가 281,073,000원이 실제 시장가격 대비 어느 수준인지 인근 토지·근린생활시설 거래를 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 근린생활시설(음식점) 이용 중이고 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서 비고에 일괄매각 및 제시외 건물 포함이 명시돼 있으므로 토지·건물·제시외 건물의 매각 범위를 원본과 대조해야 합니다.
- 세금 관련 배당 확인. 국과 파주시 압류가 등기되어 있고 배당표에는 당해세가 별도로 반영되지 않을 수 있으므로 배당관계와 세액을 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 5회 유찰 시 196,751,100원, 6회 유찰 시 137,725,770원으로 내려가지만, 가격이 더 낮아진다는 이유만으로 시장가 대비 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
맺으며 — “많이 유찰됐다 ≠ 싸다”
이 물건의 등기상 핵심은 비교적 명확합니다. 2020.04.29 조리농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정·압류·가압류는 매각으로 소멸하며 현재 배당가정상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 가격 판단은 별개의 문제입니다. 4회 유찰로 최저가가 281,073,000원까지 내려왔지만 이를 실제 시세와 비교할 근거 없이 ‘싸다’고 결론내릴 수 없습니다. 게다가 근린생활시설(음식점)로 이용 중이고 임대관계는 미상이며, 일괄매각·제시외 건물 포함 조건도 있습니다. 따라서 이 사건은 등기상 인수는 단순하지만, 가격·점유·매각범위 확인이 핵심인 물건으로 보는 것이 적절합니다.
