294,000,000원
대구지방법원 2025타경9059. 대구 동구 신천동 신천역까사밀라 101동 1층 105호의 근린시설로, 감정평가 이용상태는 판매시설(일반음식점)입니다. 현 소유자는 주식회사동우개발로 2023.07.17. 소유권을 이전받았고, 같은 날 대구축산업협동조합 앞으로 채권최고액 504,000,000원의 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 2025.05.07. 대구신용보증재단의 10,000,000원 가압류와 2025.08.21. 대구축산업협동조합의 임의경매개시결정이 붙었지만 모두 말소기준권리 이후입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 1층 105호에 류정식이 조사되어 있고 보증금은 미상입니다. 전입신고일 2023.10.26.이 말소기준일 2023.07.17.보다 늦어 대항력은 없는 것으로 조사됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9059 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 신천동 538-3 신천역까사밀라 제101동 제1층 제105호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 판매시설(일반음식점) |
| 대상 면적 | 64.49㎡ |
| 소유자 | 주식회사동우개발 |
| 감정가 / 최저가 | 600,000,000원 / 294,000,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 | 대구축산업협동조합 |
| 청구액 | 429,711,704원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
과거 2015년 가처분·가압류·압류와 하나은행 근저당은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2023.07.17. 설정된 대구축산업협동조합 근저당 504,000,000원입니다. 그 이후 발생한 대구신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 — 전입은 있으나 말소기준보다 늦다
| 임차인 | 점유부분 | 전입신고 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 류정식 | 1층 105호 | 2023.10.26 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
류정식의 전입신고일은 2023.10.26.으로 말소기준권리 설정일인 2023.07.17.보다 늦습니다. 조사자료상 대항력은 없으며, 보증금과 확정일자 및 우선변제 여부는 확인되지 않습니다. 따라서 보증금 액수 자체는 추가 확인이 필요하지만, 현재 배당자료상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 49% 낙폭보다 ‘면적 불일치’를 먼저 봐야 한다
감정가는 600,000,000원, 현재 최저매각가는 294,000,000원으로 감정가의 49%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려온 것처럼 보이지만, 제공된 신천역까사밀라 실거래 표본은 전용 20.85~24.03㎡이고 대상 면적은 64.49㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 아래 거래가를 대상 105호의 직접 비교시세로 적용해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 24.03㎡ | 6 | 61,000,000원 |
| 2026.05 | 24.03㎡ | 7 | 60,000,000원 |
| 2026.03 | 20.85㎡ | 8 | 59,500,000원 |
| 2026.02 | 20.85㎡ | 8 | 51,000,000원 |
| 2026.01 | 20.85㎡ | 16 | 60,000,000원 |
| 2025.12 | 22.59㎡ | 16 | 63,000,000원 |
| 2025.07 | 22.59㎡ | 5 | 60,000,000원 |
| 2025.06 | 22.59㎡ | 12 | 70,000,000원 |
| 2025.06 | 22.59㎡ | 12 | 70,000,000원 |
| 2025.06 | 24.03㎡ | 4 | 64,000,000원 |
| 2024.07 | 24.03㎡ | 13 | 72,000,000원 |
| 2024.07 | 20.85㎡ | 6 | 81,000,000원 |
최근 12개월 거래 6건의 평균은 59,083,333원, 최신 거래는 2026.08의 61,000,000원입니다. 전체 12건 평균은 64,291,666원이지만, 최근 거래 흐름은 과거 구간보다 -15.0%입니다. 더 중요한 점은 이 거래들이 대상 64.49㎡와 면적이 맞지 않는다는 것입니다. 따라서 최저가 294,000,000원이 최근 12개월 평균의 497.6%라는 수치 역시 동일 면적 시세 비교로 해석하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 294,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,916,000원 |
| 2. 근저당 · 대구축산업협동조합 | 504,000,000원 | 289,084,000원 |
| 3. 가압류 · 대구신용보증재단 | 10,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 채권 합계는 514,000,000원, 예상 배당액은 289,084,000원, 미배당은 224,916,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액 역시 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.7%를 적용한 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 294,000,000원 | 289,084,000원 | 224,916,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 205,800,000원 | 202,118,800원 | 311,881,200원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 감정가 24% | 144,060,000원 | 141,243,160원 | 372,756,840원 | 0원 |
가격이 내려갈수록 채권자 미배당은 증가하지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 이 사건은 유찰이 더 진행돼도 대항력 임차보증금이 낙찰자에게 넘어가 실질취득가가 고정되는 구조는 아닙니다. 가격 판단의 핵심은 인수액이 아니라 64.49㎡ 판매시설의 실제 시장가와 환금성입니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 대구광역시 동구 신천동 소재 지하철1호선 신천역 서측 인근입니다. 주변은 간선대로변 각종 상가, 아파트단지, 오피스텔 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 통행이 용이하고 간선도로와 지하철역 등 교통시설에 근접해 제반 교통사정이 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 1층 105호이며 현재 평가상 용도는 판매시설(일반음식점)입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하6층·지상16층 건물 중 1층 105호입니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 30미터, 동측으로 폭 약 10미터 도로와 접합니다.
- 토지. 근린상업지역·제3종일반주거지역·시가지경관지구(중심)이며, 토지는 부정형·평지의 주상복합용건물 부지입니다.
- 공시지가. 3,155,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격비교 면적부터 확인. 제공된 최근 실거래는 20.85~24.03㎡이고 대상은 64.49㎡입니다. 59,083,333원 평균이나 61,000,000원 최신 거래를 대상 105호의 직접 시세로 적용하지 마세요.
- 최근 하락 흐름 확인. 최근 거래 추세가 -15.0%입니다. 과거 전체 평균 64,291,666원보다 최근 12개월 평균 59,083,333원을 우선해서 흐름을 보되, 면적 차이는 반드시 별도로 보정해야 합니다.
- 임차관계 재확인. 류정식은 말소기준보다 늦게 전입해 대항력이 없지만 보증금과 확정일자는 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조하세요.
- 유찰 횟수 해석. 이 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 5.6회입니다. 현재 2회 유찰이라는 사실만으로 충분한 가격 메리트가 확보됐다고 단정하기 어렵습니다.
- 상업시설 현장 확인. 평가상 이용상태가 판매시설(일반음식점)이므로 실제 영업·점유 상태와 내부 상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당표는 집행비용 추정과 채권최고액을 기준으로 하며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 아직 검증이 필요하다
권리관계만 보면 핵심은 명확합니다. 2023.07.17. 대구축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 소멸합니다. 류정식의 전입도 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 단순하지 않습니다. 감정가 600,000,000원에서 2회 유찰돼 294,000,000원까지 내려왔지만, 제공된 실거래는 대상 64.49㎡와 면적이 맞지 않는 20.85~24.03㎡ 표본입니다. 최근 거래 추세도 -15.0%이고, 단지 경매 평균 유찰 횟수는 5.6회입니다. 따라서 이 사건의 결론은 “인수 위험은 낮지만, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없다”입니다. 동일하거나 유사한 면적·용도의 판매시설 시세 확인이 가격 판단의 핵심입니다.
