대구지방법원 2025타경609. 경주시 황성동복합시설 지하 1층 제비01호입니다. 감정요항표상 기호(1∼11) 전체가 경주헬스케어허브(종합건강검진센터)로 이용되었고 현재는 폐문된 상태입니다. 말소기준은 2021.08.27. 새중앙새마을금고 근저당권 6,000,000,000원입니다. 이후의 담보권·가압류·압류와 현재 경매개시결정은 배당순위에 따라 처리되고 매각으로 소멸하는 구조이며, 현황조사에서 확인된 임차인 역시 2022.09.20. 전입으로 기준권리보다 늦습니다.
권리의 표면만 보면 매수인이 떠안을 확정 금액은 0원입니다. 그러나 이 사건의 승부처는 유치권과 세금입니다. 매각물건명세서 비고에는 동부이끌림 주식회사가 2026.01.14. 공사대금 1,184,000,000원으로 유치권을 신고했다고 적혀 있고, 성립 여부는 불분명합니다. 유치권이 성립한다면 단순한 배당 부족과 별개로 점유·인도 과정에서 중대한 변수가 될 수 있으므로, 확정 인수 0원이라는 숫자만으로 안전성을 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경609 (임의경매개시결정) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 황성동 800-23외 6필지 황성동복합시설 제지1층 제비01호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(기타) · 경주헬스케어허브 종합건강검진센터로 이용 · 현재 폐문 |
| 건물 | 철골철근콘크리트조 · 지하 1층, 지상 7층 · 사용승인일 2021.07.26 |
| 소유자 | 주식회사지메디라인 (2021.08.02 매매, 2021.08.27 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 11,601,000,000원 / 8,120,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 새중앙새마을금고 / 6,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 매각 조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 유치권은 별도 확인
말소기준권리는 2021.08.27. 접수된 새중앙새마을금고 근저당권 6,000,000,000원입니다. 같은 날 보성새마을금고 근저당권 720,000,000원이 설정됐고, 2022.06.15. 대성새마을금고 근저당권 2,196,000,000원이 뒤따릅니다. 2023.01.17. 효민개발 주식회사의 가압류 2,400,000,000원, 국민건강보험공단·경주시·국의 압류, 2025.12.17. 현재 사건의 임의경매개시결정까지 기준권리보다 뒤에 놓여 있습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 차임 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 재단법인 동암의학연구소 경주헬스케어허브의원 | 목록 1, 2, 3, 5, 6, 8, 9, 10번 | 500,000,000원 | 44,000,000원 | 2022.09.20 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
재단법인 동암의학연구소 경주헬스케어허브의원의 전입일은 2022.09.20.로, 말소기준일 2021.08.27.보다 뒤입니다. 따라서 대항력은 없고 매수인이 보증금 500,000,000원을 승계하는 구조가 아닙니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 보는 것이 안전합니다.
② 가격 구조 — 감정가 할인율만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 11,601,000,000원, 현재 최저매각가는 1회 유찰 후 8,120,700,000원입니다. 현재 회차 시나리오는 감정가의 70%로 제시되어 있습니다. 다만 가격 메리트는 감정가 대비 할인율만으로 판단할 수 없습니다. 이 사건은 폐문된 종합건강검진센터 용도의 복합시설이고, 유치권 신고와 세금 압류 확인까지 필요하기 때문에 최저가가 내려왔다는 사실 자체를 시세 대비 저가의 근거로 삼아서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 8,120,700,000원 | 8,037,093,000원 | 3,278,907,000원 | 6,000,000,000원 전액 배당 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 5,684,490,000원 | 5,625,245,100원 | 5,690,754,900원 | 5,625,245,100원 배당 · 미충족 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 3,979,142,999원 | 3,936,951,569원 | 7,379,048,431원 | 3,936,951,569원 배당 · 미충족 |
③ 예상배당표 (매각가 8,120,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 83,607,000원 |
| 1. 근저당 · 새중앙새마을금고 | 6,000,000,000원 | 6,000,000,000원 |
| 2. 근저당 · 보성새마을금고 | 720,000,000원 | 720,000,000원 |
| 3. 근저당 · 대성새마을금고 | 2,196,000,000원 | 1,317,093,000원 |
| 4. 가압류 · 효민개발 주식회사 | 2,400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 11,316,000,000원 중 8,037,093,000원이 배당되고, 3,278,907,000원이 미배당되는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다. 매수인 확정 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정요항표상 기호(1∼11) 전체가 경주헬스케어허브 종합건강검진센터로 이용되었으며 현재는 폐문 상태입니다. 주거용 아파트가 아닌 복합시설·상업용 성격의 집합건물입니다.
- 입지. 경주시 용강동 소재 경주국민체육센터 북동측 인근이며, 주변은 아파트·공장·축협유통센터·장애인복지관 등으로 형성되어 있고 건물 북서측으로 형산강이 흐릅니다.
- 교통. 7필지 일단지 일부에 차량 출입이 가능하고 간선도로 접근성 및 시내버스 이용 편의성은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 7필지 일단지는 북서측 왕복 5차선 도로, 남동측 폭 약 6미터 도로와 접합니다.
- 토지. 상업용 건부지로 이용 중이며 사다리형에 가까운 토지입니다. 용도지역에는 제2종일반주거지역과 자연녹지지역이 포함되고, 공시지가는 1,158,000원/㎡입니다.
- 시설. 급배수·위생·승강기·에스컬레이터·화재탐지 및 경보·옥내소화전·스프링클러 설비가 갖춰져 있습니다.
- 구획. 기호(1∼11) 구분건물은 벽체를 임의 구획해 전체를 종합건강검진센터로 이용한 이력이 있어, 일괄매각 구조와 실제 현황을 함께 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 원인부터 확인. 동부이끌림 주식회사의 2026.01.14. 유치권 신고액은 1,184,000,000원입니다. 공사계약·세금계산서·공사내역·대금지급 자료와 현재 점유 주체를 확인해야 합니다.
- 점유 개시 시점 확인. 유치권은 신고 자체가 성립을 확정하지 않습니다. 경매개시 전후 점유 시점과 점유의 계속 여부가 핵심 확인사항입니다.
- 임차인 명도관계 확인. 실제 임차인 1명은 대항력이 없지만, 목록 1, 2, 3, 5, 6, 8, 9, 10번을 점유한 것으로 조사되어 현장 인도 상태를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국민건강보험공단·경주시·국의 압류가 있습니다. 당해세 여부와 실제 체납액에 따라 후순위 배당이 달라질 수 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서 비고는 일괄매각으로 되어 있으므로 매각 대상 목록과 각 구분건물·부속 토지의 범위를 입찰 전 대조해야 합니다.
- 폐문 상태 실사. 종합건강검진센터가 현재 폐문 상태이므로 내부 시설·집기 존치, 원상복구 필요성, 실제 영업 가능 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 가격을 감정가 할인율로만 판단하지 말 것. 현재 최저가는 8,120,700,000원이지만, 복합시설의 환금성과 유치권·점유 리스크를 별도로 반영해 입찰가를 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 유치권 관련 제출서류를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “확정 인수 0원”보다 유치권 성립 여부가 중요하다
등기와 임차인만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2021.08.27. 새중앙새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 실제 임차인 1명도 2022.09.20. 전입이라 대항력이 없습니다. 예상배당상 매수인 확정 인수는 0원입니다.
하지만 이 사건은 여기서 끝나지 않습니다. 종합건강검진센터가 현재 폐문 상태이고, 동부이끌림 주식회사가 공사대금 1,184,000,000원의 유치권을 신고했으며 그 성립 여부가 불분명합니다. 여기에 세금 관련 압류와 일괄매각 구조까지 겹칩니다. 현재 최저가는 감정가 11,601,000,000원에서 1회 유찰된 8,120,700,000원이지만, 할인율만으로 저가 매수라고 평가할 근거는 없습니다. 이 물건의 결론은 등기상 인수는 낮지만, 유치권·점유·세금 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 복합시설입니다.
