대구지방법원 2025타경609. 경주시 황성동의 황성동복합시설 지하층 물건입니다. 감정평가 당시 전체 건물은 경주헬스케어허브라는 종합건강검진센터로 이용되었으나, 현재는 폐문된 상태입니다. 철골철근콘크리트조 지하 1층·지상 7층 건물의 지하 구분건물들이 관련되어 있으며, 매각물건명세서에는 일괄매각으로 기재되어 있습니다.
가격만 보면 눈길을 끕니다. 감정가는 116억 원이 넘지만, 3회 유찰 후 최저가는 약 39.79억 원입니다. 그러나 일반 아파트처럼 거래사례가 풍부하고 바로 사용할 수 있는 물건이 아닙니다. 전문 의료시설의 재사용 가능성, 일괄매각 범위, 유치권의 성립 여부가 실제 가치를 좌우합니다. 감정가에서 크게 떨어졌다는 사실이 곧 시장가치보다 저렴하다는 뜻은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경609 (임의경매 · 등기상 경주지원) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 황성동 800-23 외 6필지 황성동복합시설 제지1층 제비01호 |
| 도로명주소 | 경상북도 경주시 유림로5번길 85-46 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 기타(복합시설) · 종합건강검진센터로 이용되었으나 현재 폐문 |
| 건물구조 | 철골철근콘크리트조 · 지하 1층 / 지상 7층 · 사용승인 2021.07.26 |
| 매각형태 | 일괄매각 · 매각물건명세서상 기재 |
| 소유자 | 주식회사지메디라인 (2021.08.27 소유권이전 · 2021.08.02 매매) |
| 감정가 | 11,601,000,000원 |
| 최저매각가 | 3,979,143,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 | 새중앙새마을금고 |
| 청구금액 | 6,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 핵심 특이사항 | 동부이끌림 주식회사 공사대금 유치권 1,184,000,000원 신고 · 성립 여부 불분명 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 유치권은 별개
말소기준권리는 2021.08.27 설정된 새중앙새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 6,000,000,000원이며, 같은 날 보성새마을금고의 720,000,000원 근저당권도 설정되어 있습니다. 이후 설정된 대성새마을금고 근저당권과 가압류·압류·현 경매개시결정등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
2022년에 설정되었던 황철희·양호석의 근저당권과 파서블메디텍주식회사 관련 근저당권은 이미 말소된 것으로 확인됩니다. 종전의 2023타경701, 2024타경265 경매개시결정 역시 등기상 말소된 이력이 있어, 현재 진행되는 2025타경609와 구별해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 관련 목록 | 보증금 | 월차임 | 전입일 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 재단법인 동암의학연구소 경주헬스케어허브의원 | 목록 1, 2, 3, 5, 6, 8, 9, 10번 | 500,000,000원 | 44,000,000원 | 2022.09.20 | 대항력 없음 우선변제 미확인 보증금 승계 없음 |
현황조사에 나타난 실제 임차인은 1명입니다. 임차인의 전입일은 2022.09.20로, 말소기준권리 설정일인 2021.08.27보다 늦습니다. 따라서 확인된 권리판정상 대항력이 없으며, 매수인이 보증금 500,000,000원을 승계하는 구조는 아닙니다.
다만 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제권 행사 여부는 확정할 수 없습니다. 월차임 44,000,000원은 임차관계상 확인된 금액일 뿐, 시설이 현재 폐문되어 있으므로 이를 실제로 수령 중인 임대수익이라고 가정해서는 안 됩니다.
③ 가격 분석 — 감정가 대비 할인과 시세 할인은 다르다
현재 최저매각가는 3,979,143,000원으로 감정가 11,601,000,000원의 약 34.3%입니다. 3회 유찰로 최초 감정가와의 격차가 커졌다는 사실은 분명합니다.
하지만 이 물건은 일반 주거시설이 아닌 종합건강검진센터로 사용되던 대규모 복합시설이며, 현재 폐문된 상태입니다. 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 최저가가 현 시장가치보다 낮은지 판단할 근거가 부족합니다. 이 경우 감정가 대비 할인율을 가격 메리트의 직접적인 증거로 사용할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 34.3% | 3,979,143,000원 | 7,379,048,430원 |
| 4회 유찰 가정 | 24.01% | 2,785,400,100원 | 8,560,853,901원 |
| 5회 유찰 가정 | 16.81% | 1,949,780,069원 | 9,388,117,732원 |
4회·5회 유찰 가격은 가정 시나리오이며 실제 다음 회차의 매각조건을 확정한 수치는 아닙니다. 채권 미배당액은 배당받지 못한 채권액으로, 곧바로 매수인이 인수하는 금액을 뜻하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,979,143,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 42,191,430원 |
| 1. 새중앙새마을금고 근저당 | 6,000,000,000원 | 3,936,951,570원 |
| 2. 보성새마을금고 근저당 | 720,000,000원 | 0원 |
| 3. 대성새마을금고 근저당 | 2,196,000,000원 | 0원 |
| 4. 효민개발 주식회사 가압류 | 2,400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가를 기준으로 계산하면 집행비용 42,191,430원을 제외한 3,936,951,570원이 새중앙새마을금고에 배당되는 시뮬레이션입니다. 후순위 채권자는 배당을 받지 못하고 소유자에게 돌아가는 잔여액도 없습니다.
전체 배당 대상 채권액은 11,316,000,000원이며, 예상 미배당액은 7,379,048,430원입니다. 그러나 채권자 미배당이 곧 매수인 채무 인수를 의미하지는 않습니다. 근저당권 등 매각으로 소멸하는 권리와 매수인이 별도로 부담할 가능성이 있는 법적 위험은 구분해야 합니다.
⑤ 입지·시설·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경주시 용강동 소재 경주국민체육센터 북동측 인근입니다. 주변에는 아파트, 공장, 축협유통센터, 장애인복지관 등이 있으며 건물 북서측으로 형산강이 흐릅니다.
- 교통. 7필지 일단지의 일부 구역에 차량 출입이 가능하며, 간선도로 접근성과 시내버스 이용 편의성은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트조 지하 1층·지상 7층 건물이며 사용승인일은 2021.07.26입니다. 외벽은 석재·강화유리 등으로 마감되어 있습니다.
- 설비. 급배수·위생·승강기·에스컬레이터·화재탐지 및 경보·옥내소화전·스프링클러설비 등이 확인됩니다. 실제 작동 상태는 별도 점검이 필요합니다.
- 이용상태. 지하 B01호부터 B11호까지의 구분건물을 임의로 구획해 종합건강검진센터로 이용하였으나 현재 폐문 상태입니다. 기존 구획과 설비가 다른 용도로 활용 가능한지는 확인해야 합니다.
- 토지. 7필지 일단지로 사다리형에 가까운 형태이며 상하 계단식으로 조성되어 있습니다. 상업용 건부지로 이용됩니다.
- 도로. 북서측 왕복 5차선 도로 및 남동측 폭 약 6미터 도로와 접합니다.
- 규제. 토지 관련 자료에 제2종일반주거지역·자연녹지지역 등의 내용이 확인됩니다. 가축사육제한구역 포함, 소로2류 접함 등의 제한도 기재되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 임의구획된 내부 벽체와 실제 사용상태는 별도로 검토해야 합니다.
- 환금성. 전문 의료시설로 사용되던 대규모 복합시설이므로 일반 주거용 부동산과 동일한 매수 수요를 기대하기 어렵습니다. 폐문 상태와 용도 전환·재사용 가능성이 매각 및 재매각에 영향을 줄 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 신고 원본. 동부이끌림 주식회사의 2026.01.14 유치권 신고서, 공사계약·미지급 공사대금 자료, 관련 소송 여부를 확인해야 합니다. 신고액은 1,184,000,000원이며 성립은 불분명합니다.
- 현장 점유. 유치권 신고자가 목적물을 실제로 점유하는지, 점유의 시작 시점과 계속성은 어떠한지, 출입통제 주체가 누구인지 확인해야 합니다.
- 일괄매각 목록. B01호 소재지 표기만 보고 입찰하지 말고, 매각목록의 전체 구분건물·토지 관련 권리·공동담보 관계를 확인해야 합니다.
- 임차관계. 재단법인 동암의학연구소 경주헬스케어허브의원의 실제 점유·퇴거 여부와 보증금·월차임 계약 상태를 확인해야 합니다. 확인된 보증금은 500,000,000원, 월차임은 44,000,000원입니다.
- 세금 압류. 국민건강보험공단, 경주시, 국의 압류 관련 채권 및 당해세 여부를 확인해야 합니다. 배당표상 후순위 미배당과 실제 세금 배당순위는 구별해야 합니다.
- 담보권 관계. 새중앙새마을금고·보성새마을금고의 동일일자 근저당 및 공동담보목록, 대성새마을금고의 후순위 근저당을 대조해야 합니다.
- 시설 정상화. 폐문된 건강검진센터의 내부 설비, 소방·전기·급배수 상태와 신규 사용을 위한 정비 범위를 조사해야 합니다.
- 시장가치 검증. 단순 감정가 대비 할인율이 아니라 유사 용도의 실제 거래·임대 수요, 일괄매각 대상 자산의 가치, 사용 가능성을 기준으로 입찰가를 산정해야 합니다.
- 입찰 전 원본 재확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일·최저가·매각조건의 변경 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 34.3%라도 안전하거나 싼 것은 아니다”
이 물건은 감정가가 11,601,000,000원인데 3회 유찰 후 최저가가 3,979,143,000원까지 내려온 대규모 복합시설입니다. 등기상 말소기준은 명확하고, 확인된 임차인의 대항력도 없어 등기·임차관계상 예상 인수액은 0원입니다.
그러나 판단을 여기서 끝내면 위험합니다. 1,184,000,000원의 유치권 신고가 존재하고 성립 여부가 불분명하며, 시설은 현재 폐문 상태입니다. 일괄매각 범위와 내부 구획, 시설의 정상화 가능성까지 확인해야 합니다. 최근 실거래에 근거한 시세 비교도 어려워 현재 최저가가 시장가치보다 낮다고 단정할 수 없습니다.
결론은 ‘등기상 인수 부담은 작지만 종합 투자위험은 높다’입니다. 유치권이 실제로 성립하는지, 목적물을 인도받을 수 있는지, 의료시설을 재사용하거나 다른 용도로 전환할 수 있는지를 먼저 검증해야 합니다. 추가 유찰로 매각가격이 하락하더라도 이러한 불확실성이 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.
따라서 현 단계에서는 적극적인 입찰보다 유치권·점유·시장가치 검증이 우선입니다. 이 물건의 핵심은 얼마나 큰 폭으로 유찰되었는지가 아니라 낙찰 후 실제로 사용할 수 있는 자산인지, 그리고 그 자산의 현재 가치가 얼마인지에 있습니다.
