* 확약이 없는 경우 현재 회차의 명목 인수 예상액은 49,277,400원입니다. 확약의 유효성·적용 범위·이행 및 임차권등기 말소를 확인하는 조건에서 실질 인수 0원으로 평가합니다.

대구지방법원 2025타경9072. 수성구 두산동 수성헤센더테라스 제25층 제2512호입니다. 물건 용도는 근린시설로 표시되어 있으며, 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 현재 최저매각가는 감정가 263,000,000원에서 2회 유찰된 184,100,000원입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구금액은 238,477,085원입니다.

권리분석의 핵심은 최저가보다 큰 선순위 임차보증금입니다. 강정민의 임차권등기는 말소기준인 김천농업협동조합 가압류보다 먼저 설정되었으며 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 따라서 원칙적으로 배당에서 전액 변제되지 않는 보증금 잔액은 매수인이 인수할 수 있습니다.

하지만 이번 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 제출한 확약서에는 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 잔액 반환청구권과 대항력을 포기하고 주택임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 기재되어 있습니다. 해당 확약으로 선순위 임차권의 명목 인수위험을 실질적으로 해소할 수 있는 구조입니다. 다만 확약이 다른 권리나 별도의 점유관계까지 자동으로 해소하는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심

김천농업협동조합의 가압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 기존 신탁등기와 수성구 압류도 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 다만 주택임차권등기는 일반적인 후순위 권리처럼 자동 소멸하는 것으로 처리해서는 안 됩니다. 이번 사건의 인수위험 해소 근거는 해당 임차권에 관한 별도의 포기·말소 동의 확약입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

* 확약 미반영 시 현재 회차의 명목 미배당 잔액은 49,277,400원입니다. 실제 임차인은 강정민 1명이며, 주택도시보증공사의 경매신청 및 반환채권 관련 지위는 별도 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.

강정민은 2022.04.07 확정일자를 받았고, 2022.04.29 전입 및 점유를 시작했습니다. 주택임차권등기는 2024.05.22 접수되었으며 배당요구도 확인됩니다. 모두 2024.07.18 말소기준권리보다 앞선 임차관계입니다.

③ 가격 분석 — 2회 유찰, 시세 판단은 보류

감정가 263,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 184,100,000원입니다. 감정가 대비 70% 수준이지만 이것만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다.

특히 근린시설로 표시되고 오피스텔로 이용 중인 물건이므로 실제 이용상태와 시장에서 거래되는 유사 물건의 조건을 함께 비교해야 합니다. 감정가나 과거 소유자의 취득가격은 현재의 실거래 시세를 대신하지 못합니다.

④ 예상배당표 (매각가 184,100,000원 가정)

매각대금 184,100,000원에서 집행비용 3,377,400원을 공제하면 우선변제권 있는 임차보증금에 180,722,600원이 배당되는 추정 구조입니다. 김천농업협동조합과 주택도시보증공사의 별도 채권에는 배당이 돌아가지 않으며 소유자 잔여금도 없습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수액의 관계

* 실질 인수 0원은 2026.07.22 확약의 유효한 적용과 이행을 전제로 합니다. 명목 인수 추정액은 각 회차의 예상배당에 따른 수치이며 실제 집행비용·배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 향후 회차는 실제 매각 결과가 아닌 가정 시나리오입니다.

확약이 없는 일반적인 선순위 임차보증금 인수형 사건이라면 매각가격이 내려가도 그만큼 미배당 보증금이 늘어 실질취득 부담은 보증금 약 230,000,000원 수준에서 크게 달라지지 않습니다.

반면 이 사건은 잔액 반환청구권과 대항력을 포기하는 확약이 제출되어 있습니다. 따라서 확약이 유효하게 이행된다는 전제에서는 회차가 내려갈 때 매각대금의 감소가 실질취득 부담의 감소로 연결될 수 있습니다. 그렇더라도 가격 메리트의 최종 판단은 각 회차의 매각대금을 최근 실거래 시세와 비교한 뒤 내려야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구들안길초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 상업용·업무용 건물, 각종 근린생활시설, 병원, 아파트단지, 빌라와 주택 등이 혼재한 주택·상업 혼용지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 북동측에 대구도시철도 3호선 황금역과 버스승강장이 있습니다. 간선도로 접근성을 포함한 제반 교통사정은 감정평가상 양호한 것으로 기재되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트 및 철골철근콘크리트 구조의 29층 건물 중 25층입니다. 위생·급배수·승강기·옥내 소화전 설비와 도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
• 접도. 서측 및 북측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·가축사육제한구역이며, 공시지가는 3,665,000원/㎡입니다. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
• 이용상태. 물건 용도는 근린시설로 표시되어 있으나 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 공부상 용도와 실제 사용에 따른 법적·금융적 조건을 원본 서류와 관계 기관을 통해 확인해야 합니다.
• 환금성. 주변에 업무·상업·주거 기능이 혼재하지만, 이 물건의 실제 거래 유동성을 입증할 비교거래가 확인되지 않았습니다. 오피스텔 이용상태와 공부상 용도를 구분하여 매수 수요와 매도 가능 가격을 점검해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.07.22 주택도시보증공사의 확약서에 임차보증금 잔액 반환청구권·대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 명시되어 있는지, 해당 임차권 전체에 유효하게 적용되는지 확인하세요.
• 실질 인수액 구분. 현재 회차의 명목 미배당액 49,277,400원을 확약이 유효하게 이행되는 경우의 실질 인수액으로 중복 계산하지 마세요. 반대로 확약의 이행을 확인하기 전부터 무조건 인수위험이 없다고 단정해서도 안 됩니다.
• 임차권등기 말소. 을구 1번 주택임차권등기의 말소 동의 내용과 실제 말소 절차를 확인하세요. 확약에 따른 권리 포기와 등기 정리는 구분해서 점검해야 합니다.
• 점유 및 인도. 강정민의 임차권등기와 배당요구가 확인됩니다. 실제 현재 점유자, 인도 가능 여부 및 명도 절차는 별도로 확인하세요. 확약만으로 현실적인 인도 문제가 자동 해결되는 것은 아닙니다.
• 용도 확인. 근린시설 표시와 오피스텔 이용상태를 구분하여 건축물대장·이용 관련 제한·대출 조건 등을 확인하세요.
• 실거래 시세 조사. 최근 실거래와 유사 이용상태의 매매 사례를 확보하고, 최저가 184,100,000원 및 실제 입찰예정가를 비교하세요. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
• 배당·공과금. 집행비용은 추정액이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위 및 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하세요.
• 매각 원본 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서· 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “확약이 해소한 권리위험과 가격은 별개”

대구 수성헤센더테라스 2512호의 핵심은 230,000,000원의 선순위 임차보증금입니다. 현재 최저가 184,100,000원으로 낙찰된다면, 확약을 반영하지 않은 명목 미배당 잔액은 49,277,400원입니다. 선순위 보증금 인수형의 특성상 이 잔액을 무시한 채 최저가만 보고 저렴하다고 판단하는 것은 잘못입니다.

다만 이번 사건에는 주택도시보증공사의 대항력·잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서가 존재합니다. 확약이 유효하게 이행되면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 평가할 수 있습니다. 이 점은 일반적인 보증금 인수형 경매와 구별되는 중요한 사항입니다.

남은 판단 요소는 가격과 이용상태입니다. 2회 유찰로 감정가의 70%까지 내려왔지만, 실거래 시세가 확인되지 않아 현 최저가가 저렴한지는 단정할 수 없습니다. 근린시설 표시와 실제 오피스텔 이용상태를 검토하고, 확약의 효력·말소 이행·현실 점유 상태를 확인한 뒤 최근 비교거래를 기준으로 입찰가격을 판단해야 합니다. 권리위험은 확약으로 완화되지만, 가격 검증이 끝난 것은 아닙니다.