대구지방법원 2025타경9136. 경산시 진량읍 평사리 일대의 연립주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 현재 소유자는 김상호이며, 2023.08.17. 진량새마을금고가 채권최고액 299,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 그 뒤 웰컴저축은행·롯데카드·진량농업협동조합·신한카드· 케이비국민카드의 가압류와 2025.09.01. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리표만 보면 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 그러나 이 사건은 단순한 주택 한 채가 아니라 토지와 현황 건물이 함께 얽혀 있습니다. 감정평가에서는 기호 2 건물이 멸실된 상태이고, 기호 2-1은 주택, 기호 2-2는 창고로 이용 중이라고 적고 있습니다. 일부 토지는 공부상 지목과 실제 이용상태가 다르고, 도로 저촉이나 농업보호구역·하천구역 등 공법상 제한도 포함됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9136 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 진량읍 평사리(平沙里) 604-1 |
| 등기 건물 표시 | 경상북도 경산시 진량읍 평사리(平沙里) 607 |
| 용도 | 연립주택 + 토지 · 기호 2-1 주택 · 기호 2-2 창고 |
| 소유자 | 김상호 |
| 감정가 / 최저가 | 494,208,000원 / 242,162,000원 |
| 유찰 | 2회 |
| 신청채권자 / 청구 | 진량새마을금고 / 213,878,276원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2001.08.24. 진량농업협동조합의 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2023.08.17. 진량새마을금고 근저당권 299,000,000원입니다. 이후 설정된 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2024.10.08.의 임의경매개시결정도 2024.12.19. 취하돼 등기부상 이미 말소됐으며, 현재 사건의 경매개시결정은 2025.09.01. 등기됐습니다.
② 가격 — 감정가 49%까지 내려온 현재 회차
감정가 494,208,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 242,162,000원입니다. 현재 회차 표시는 감정가의 49%입니다. 다만 이 사건에는 실거래 시세 자료가 없어, 이 할인율만으로 시세 대비 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 이 물건의 가격 판단은 토지·건물 현황과 공법상 제한을 함께 확인한 뒤 해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 242,162,000원 | 154,645,456원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 169,513,400원 | 226,276,976원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 118,659,379원 | 276,419,040원 | 0원 |
가격이 내려갈수록 후순위 채권의 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오상 그 미배당이 매수인에게 넘어가지는 않습니다. 현재 회차에서는 총 채권액 392,617,188원 가운데 237,971,732원이 배당되고, 154,645,456원의 미배당이 발생합니다.
③ 예상배당표 (매각가 242,162,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,190,268원 |
| 2. 근저당 · 진량새마을금고 | 299,000,000원 | 237,971,732원 |
| 3. 가압류 · 웰컴저축은행 주식회사 | 37,244,804원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 7,025,111원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 진량농업협동조합 | 28,627,690원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 6,350,945원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 14,368,638원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서 집행비용 4,190,268원을 제외한 금액이 진량새마을금고에 배당되고, 후순위 가압류권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정입니다.
④ 토지·건물 현황 — 이 물건의 핵심 확인사항
- 일괄매각. 제시외 건물이 포함되며, 토지와 건물을 함께 확인해야 합니다.
- 기호 2. 목조 스레트지붕 단층주택 22.50㎡는 멸실된 상태입니다.
- 기호 2-1. 주택으로 이용 중이고 공부상 ‘스레트기와지붕’이나 현황은 ‘강판지붕’입니다. 지붕의 태양광발전설비 3kw도 포함 매각됩니다.
- 기호 2-2. 창고로 이용 중이며 흙벽돌조 스레트지붕 단층건으로 평가됐습니다.
- 기호 4. 철거가 용이한 철파이프조 비닐하우스가 있으나 평가 및 매각에서 제외됩니다.
- 기호 3·5. 공부상 지목은 ‘답’이지만 현황은 ‘과수원’으로 이용 중입니다.
- 과수목. 기호 3에는 복숭아나무, 기호 5에는 자두나무가 소재하며 감정평가에 관련 내용이 반영돼 있습니다.
⑤ 입지·규제 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 평사2리마을회관 인근에 산재하며, 단독주택·다가구주택·주거나지·소규모 공장·창고·농경지·임야가 혼재한 도시 근교 농촌지대입니다.
- 교통. 본건 또는 인근까지 차량 접근이 가능하지만 시가지에서 다소 원거리에 위치해 교통상황은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 확인된 토지면적은 511.0㎡, 지목은 전, 토지이용상황은 과수원, 평지·부정형·세로각지(가)입니다.
- 공시지가. 170,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 자연녹지지역, 보전녹지지역, 가축사육제한구역, 하천구역, 농업보호구역과 소로3류 저촉 사항이 기호별로 존재합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 목록은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현장 점유자와 전입·사업자등록 여부를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 2-1 주택, 2-2 창고, 2-3과 태양광발전설비 3kw의 포함 범위를 매각물건명세서와 현황에서 다시 대조해야 합니다.
- 멸실·구조 차이 확인. 기호 2 멸실 및 공부상 지붕 구조와 현황의 차이를 기준으로 실제 사용 가능 상태를 확인해야 합니다.
- 도로·원상회복 확인. 목록 1·4 도로 저촉과 목록 1 토지현황 변경에 따른 원상회복 가능성을 해당 관서에 확인해야 합니다.
- 농지·하천·녹지 규제 확인. 농업보호구역·하천구역·자연녹지지역·보전녹지지역 등 기호별 규제가 이용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 실거래 비교자료가 없으므로 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
맺으며 — 권리보다 현황 확인이 더 중요한 사건
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2023.08.17. 진량새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 물건 자체는 멸실 건물, 제시외 주택·창고, 공부와 현황의 차이, 도로 저촉, 원상회복 가능성, 농업보호구역·하천구역 등 확인해야 할 요소가 많습니다.
현재 최저매각가는 242,162,000원, 감정가 대비 49%까지 내려와 있지만 실거래 시세 자료는 없습니다. 따라서 이 사건은 단순히 “두 번 유찰돼 싸졌다”가 아니라, 실제 토지 이용과 건물 현황, 규제 상태를 확인한 뒤 현재 가격이 그 위험을 충분히 반영하는지 판단하는 물건으로 보는 편이 데이터와 가장 일치합니다.
