매력지수 B등급 · 인수 위험은 없으나 연립주택+토지 특성과 공법 제한으로 확인사항이 많은 물건
말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하고 인수액은 0원이지만 제시외 건물·토지 제한·환금성 리스크를 반영해 종합 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 근저당·가압류는 매각으로 소멸되어 인수 위험은 없습니다. 다만 일반 아파트형 물건이 아니라 연립주택+토지 일괄매각으로, 제시외 건물·토지이용 제한·농촌 입지 환금성을 확인해야 합니다.
감정가
494,208,000원
평가금액
최저가
345,946,000원
1회 유찰
매수인 인수
0원
권리 소멸
핵심지표
B등급
점수 62
대구지방법원 2025타경9136. 경상북도 경산시 진량읍 평사리 소재 연립주택과 토지 일괄매각 사건입니다. 소유자는 김상호 씨이며, 말소기준권리는 2023년 설정된 진량새마을금고 근저당권입니다. 이후 웰컴저축은행, 롯데카드, 진량농업협동조합, 신한카드, KB국민카드 가압류 등은 모두 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
사건번호
대구지방법원 2025타경9136
소재지
경상북도 경산시 진량읍 평사리(平沙里) 604-1
물건종류
연립주택 + 토지
소유자
김상호
감정가 / 최저가
494,208,000원 / 345,946,000원
신청채권자 / 청구
진량새마을금고 / 213,878,276원
매각기일
2026.08.25
① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다
2023년 8월 17일 설정된 진량새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸됩니다. 임차인 조사 대상은 확인되지 않아 임차보증금 인수 위험은 없습니다.
② 현황·공법 리스크 — 일반 주택과 다른 점
제시외 건물. 주택으로 이용 중인 제시외 2-1 및 창고 등 포함 사항이 있어 실제 현황 확인이 필요합니다.
공법 제한. 일부 토지는 제1종일반주거지역, 자연녹지지역, 보전녹지지역 등으로 구분되며 소로3류 저촉 및 가축사육제한구역 등이 있습니다.
이용상태. 기호 2-1은 주택, 기호 2-2는 창고로 이용 중입니다.
토지 현황. 일부 토지는 공부상 지목과 실제 이용상황이 다르게 확인됩니다.
⚠️ 입찰 전 확인 전용허가 없는 토지현황 변경 시 원상회복 명령 가능성이 기재되어 있어 관계 관청 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 345,946,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
5,643,244원
진량새마을금고 근저당
299,000,000원
299,000,000원
웰컴저축은행 가압류
37,244,804원
37,244,804원
롯데카드 가압류
7,025,111원
4,057,952원
후순위 가압류
49,347,273원
0원
매각대금 배분
회차별 가격 시나리오
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되며 매수인이 승계하는 권리는 없습니다.
⛔ 주의 관점 가격보다 중요한 것은 현황과 환금성입니다. 연립주택+토지 형태이고 제시외 건물 및 토지이용 제한이 있어 현장 확인 없는 입찰은 위험합니다.
④ 입찰 체크리스트
현장 확인. 제시외 건물, 태양광발전설비, 창고 이용 현황을 확인해야 합니다.
공법 확인. 토지이용계획 및 도로 저촉 여부를 관계기관에 확인해야 합니다.
환금성 판단. 농촌지역 입지와 비표준형 물건 특성상 매도 가능성을 고려해야 합니다.
권리 확인. 등기부 및 매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “인수는 없지만 확인할 것은 많다”
이 물건은 권리 구조만 보면 비교적 명확합니다. 근저당과 후순위 가압류는 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 연립주택과 토지가 결합된 형태이고, 제시외 건물·공법 제한·농촌 입지 환금성이라는 변수가 있습니다. 권리는 안전하지만 현황 확인이 낙찰 판단의 핵심인 물건입니다.
