대구지방법원 2025타경9232. 경상북도 칠곡군 가산면 천평리 612-217에 있는 물건으로, 감정평가상 제조업소 및 사무실로 이용 중입니다. 토지는 688.0㎡, 지목은 대이며 토지이용상황은 공업용입니다. 등기상 현재 소유자는 김경수이고, 2023.04.03 거래가액 285,241,000원으로 소유권을 이전받았습니다.
권리분석의 기준점은 같은 날 설정된 중소기업은행 채권최고액 804,000,000원의 근저당권입니다. 이후 국민건강보험공단·국·칠곡군의 압류와 삼성카드·기술보증기금·이성재·신영국· 소상공인시장진흥공단·신용보증기금의 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 중소기업은행 근저당권 중 91,420,282원은 2025.09.01 기술보증기금에 일부 이전돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9232 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 가산면 천평리 612-217 · 경상북도 칠곡군 가산면 천평5길 15 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 제조업소 및 사무실로 이용중 |
| 토지 | 688.0㎡ · 지목 대 · 공업용 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김경수 · 2023.04.03 소유권이전 · 거래가액 285,241,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 763,217,000원 / 373,976,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 661,242,593원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2022년 군위농업협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 경매에서의 말소기준권리는 2023.04.03 중소기업은행 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 압류·가압류와 2025.09.09 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 후순위 권리를 매수인이 그대로 떠안는 구조는 아닙니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 차임 | 전입일 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조현정 | 686.4㎡ | 10,000,000원 | 1,500,000원 | 2024.05.28 | 2025.11.20 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
조현정의 전입신고일은 2024.05.28로 말소기준권리인 2023.04.03보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 매수인 인수 대상도 아닙니다. 배당요구는 2025.11.20에 했으나 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 — 2회 유찰됐지만 시세 비교는 별개
감정가는 763,217,000원, 현재 최저매각가는 373,976,000원으로 2회 유찰된 상태입니다. 현재 회차는 감정가의 49%입니다. 다음 회차 시나리오는 261,783,199원, 그 다음은 183,248,239원으로 제시돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 373,976,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,035,664원 |
| 2. 중소기업은행 근저당권 | 804,000,000원 | 367,940,336원 |
| 3. 삼성카드 주식회사 가압류 | 12,925,088원 | 0원 |
| 4. 기술보증기금 가압류 | 227,500,000원 | 0원 |
| 5. 이성재 가압류 | 18,383,529원 | 0원 |
| 6. 신영국 가압류 | 21,782,925원 | 0원 |
| 7. 소상공인시장진흥공단 가압류 | 50,589,703원 | 0원 |
| 8. 신용보증기금 가압류 | 3,467,669원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 1,138,648,914원 중 367,940,336원이 배당되고 770,708,578원이 미배당으로 남는 계산입니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세에 해당하면 우선 차감될 수 있어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 천평삼거리 남서측 인근이며 주변은 소규모공장, 공업나지, 농경지 등으로 이루어져 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 동측 인근으로 간선도로가 통과해 제반 교통사정은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 제조업소 및 사무실로 이용 중입니다.
- 건물. 일반철골구조 및 경량철골구조 판넬지붕 단층으로, 주기둥 H-Beam(350×175mm), 처마고 7m, 샌드위치 판넬 벽체, 칼라 하드너 및 타일 바닥, 샷시창호입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 전기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역이며 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다. 공시지가는 313,200원/㎡입니다.
- 제한. 가축사육제한구역에 포함됩니다. 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 현재 최저가가 감정가의 49%라도 주변 토지·공장 실거래와 임대수익 자료 없이 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 임차인 원본 대조. 조현정은 전입일 기준 대항력이 없지만, 확정일자와 실제 점유범위는 매각물건명세서·현황조사 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 4건이 존재하므로 당해세 여부와 배당 순위를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 매각물건명세서 비고가 일괄매각이므로 토지와 매각 대상의 범위를 원본에서 정확히 대조해야 합니다.
- 공업용 환금성. 제조업소 및 사무실 이용 물건은 주거용보다 매수층이 제한될 수 있어 도로조건·용도지역·공장 활용 가능성을 함께 검토해야 합니다.
맺으며 — 권리 인수는 없지만, 가격 판단은 시세 확인 뒤
이 사건은 말소기준권리 이후 임차인과 압류·가압류가 형성된 구조라 매수인 인수액은 0원으로 정리됩니다. 조현정의 보증금 10,000,000원 역시 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 현재 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실과 ‘시세보다 싸다’는 판단은 서로 다른 문제입니다. 비교할 실거래 시세가 확인되지 않는 만큼, 권리는 비교적 단순하지만 가격은 별도 검증이 필요한 물건입니다. 여기에 국세·지방세 압류와 공업용 부동산의 환금성까지 함께 확인하는 것이 핵심입니다.
