대구지방법원 2025타경9232. 칠곡군 가산면 천평리 612-217 소재 물건으로, 토지는 688.0㎡의 대지이고 토지이용상황은 공업용, 감정평가상 건물은 제조업소 및 사무실로 이용 중입니다. 소유자는 김경수이며 2023.04.03. 소유권이전 등기를 마쳤고, 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 804,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 뒤에는 국민건강보험공단·국세·칠곡군의 압류와 삼성카드·기술보증기금·이성재·신영국· 소상공인시장진흥공단·신용보증기금 등의 가압류가 이어졌습니다. 등기상 이 권리들은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 세금은 등기 순서만으로 배당순위를 단정할 수 없고, 당해세에 해당하면 매각대금에서 먼저 차감될 수 있다는 점은 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9232 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 가산면 천평리 612-217 · 천평5길 15 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 제조업소 및 사무실 |
| 토지 | 688.0㎡ · 지목 대 · 공업용 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 건물 구조 | 일반철골구조 및 경량철골구조 판넬지붕 단층 · 처마고 7m |
| 소유자 | 김경수 · 2023.04.03. 소유권이전 · 거래가액 285,241,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 763,217,000원 / 534,252,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 661,242,593원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2022년 군위농업협동조합 근저당은 2023.04.03. 일부포기로 이미 말소됐습니다. 현재 기준이 되는 권리는 같은 날 설정된 중소기업은행 을구 3번 근저당권입니다. 이후 등기된 압류·가압류·경매개시결정은 모두 말소기준 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 중소기업은행 근저당권 중 91,420,282원은 2025.09.01. 기술보증기금에 일부 이전돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조현정 | 686.4평방미터 | 2024.05.28 | 10,000,000원 | 1,500,000원 | 2025.11.20 접수 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
조현정의 전입일은 2024.05.28.로 말소기준일인 2023.04.03.보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정대로 대항력은 없습니다. 보증금은 10,000,000원이고 배당요구는 2025.11.20. 접수됐습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 판단 — 1회 유찰만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 763,217,000원이고 현재 최저매각가는 534,252,000원으로 감정가의 70%입니다. 하지만 비교 가능한 최근 실거래가가 제시되지 않아, 이 70%라는 숫자만으로 시장가격보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 본건은 아파트가 아니라 공업용 토지와 제조업소·사무실 성격의 물건이므로 토지 가치, 건물 상태, 실제 임대·사용상태를 함께 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 534,252,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,742,520원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 중소기업은행 | 804,000,000원 | 526,509,480원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 12,925,088원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 기술보증기금 | 227,500,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 8번 가압류 · 이성재 | 18,383,529원 | 0원 |
| 6. 갑구 9번 가압류 · 신영국 | 21,782,925원 | 0원 |
| 7. 갑구 11번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 50,589,703원 | 0원 |
| 8. 갑구 13번 가압류 · 신용보증기금 | 3,467,669원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 총액은 1,138,648,914원, 예상 배당액은 526,509,480원, 미배당액은 612,139,434원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 이 계산에 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가고 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 534,252,000원 | 526,509,480원 | 612,139,434원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 373,976,400원 | 367,940,730원 | 770,708,184원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 261,783,479원 | 257,318,510원 | 881,330,404원 | 0원 |
유찰이 이어져도 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 대신 매각가가 낮아질수록 채권자의 미배당액은 612,139,434원에서 770,708,184원, 881,330,404원으로 커집니다. 이는 후순위 채권자의 회수 부족을 의미할 뿐, 제공된 계산상 그 부족액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 칠곡군 가산면 천평리 ‘천평삼거리’ 남서측 인근이며, 주변은 소규모공장·공업나지·농경지 등으로 이루어져 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 동측 인근으로 간선도로가 통과해 제반 교통사정은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 제조업소 및 사무실로 이용 중입니다.
- 토지. 688.0㎡, 지목 대, 공업용, 평지, 세로장방이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·제2종지구단위계획구역에 해당하고 소로1류(폭 10m~12m)에 접하며 가축사육제한구역입니다.
- 공시지가. 313,200원/㎡입니다.
- 건물. 일반철골구조 및 경량철골구조 판넬지붕 단층, 주기둥 H-Beam(350×175mm), 처마고 7m이며 위생·급배수·전기설비가 되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 세금 우선배당 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세 해당 금액이 있는지 확인해야 현재 배당표의 변동 가능성을 판단할 수 있습니다.
- 임차인 서류 대조. 조현정의 전입은 말소기준 뒤라 대항력은 없지만, 배당요구와 확정일자·최우선변제 해당 여부는 원본 서류로 최종 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서상 일괄매각이므로 토지·건물의 실제 포함 범위와 현황을 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 70%만으로 저가매수라고 판단할 수 없습니다. 인근 공업용 토지·공장 거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 현장 상태 확인. 제조업소 및 사무실의 실제 사용상태, 시설물, 인도 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순하지만, 승부처는 세금과 가격
이 사건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 2023.04.03. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 압류·가압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 조현정도 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 인수액 0원만으로 곧바로 좋은 입찰이라고 결론내릴 수는 없습니다. 국세·지방세 압류 4건의 당해세 여부가 실제 배당을 바꿀 수 있고, 현재 최저가 534,252,000원이 감정가의 70%라는 사실 외에는 시장가격과 직접 비교할 실거래 근거가 없습니다. 특히 제조업소·사무실과 공업용 토지가 결합된 물건인 만큼 권리는 통과, 가격은 현장·시세 확인 후 판단이 이 사건의 핵심입니다.
