의정부지방법원 2025타경3988. 일산MBC 남동측 인근의 일산방송컴플렉스방송관련시설 1층 1-1128호로, 집합건축물대장상 이용상태는 휴게음식점입니다. 현 소유자는 주식회사더무버이며 2023.08.23. 소유권이전 당시 등기상 거래가액은 930,000,000원입니다. 같은 날 남동농업협동조합의 채권최고액 600,000,000원 근저당이 설정됐고, 이것이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
현재 최저매각가는 66,378,000원으로 감정가 806,000,000원의 약 8.24%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 낙폭은 매우 크지만, 최근 실거래 시세 비교자료가 확인되지 않는 만큼 감정가 대비 하락률을 곧바로 시세 할인율로 해석하면 안 됩니다. 7회 유찰 자체가 가격뿐 아니라 용도와 환금성을 함께 점검해야 한다는 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경3988 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 장항동 869 일산방송컴플렉스방송관련시설 1층 1-1128호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 휴게음식점 · 지상 15층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 주식회사더무버 (2023.08.23. 소유권이전 · 등기상 거래가액 930,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 806,000,000원 / 66,378,000원 (7회 유찰 · 감정가의 8.24%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남동농업협동조합 / 538,518,638원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 현재 계산상 매수인 인수 0원
말소기준은 2023.08.23. 남동농업협동조합 근저당권입니다. 그보다 앞선 2020.03.18. 고양시 압류는 등기부상 2023.08.18. 해제로 이미 말소됐습니다. 이후 2024.11.14. 고양시 압류, 2025.07.21. 임의경매개시결정, 2025.08.14. 파주시 압류는 자료상 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
② 가격 판단 — 8.24%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가 806,000,000원에서 7회 유찰된 현재 최저가는 66,378,000원입니다. 다음 시나리오는 8회 유찰 시 46,464,600원, 9회 유찰 시 32,525,219원으로 제시돼 있습니다. 감정가 대비 비율은 각각 현재 8.24%, 8회 유찰 시 5.76%, 9회 유찰 시 4.04%입니다.
그러나 이 사건에는 최근 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지를 직접 확인할 수 없습니다. 등기에는 2023.08.23. 현 소유자 취득 거래가액 930,000,000원이 기록돼 있지만, 이는 과거 소유권이전 당시 금액이므로 현재 시세와 동일시할 수 없습니다. 따라서 이 사건의 가격 메리트는 감정가 할인율이 아니라 실제 매매·임대 환금 가능 가격을 별도로 확인한 뒤 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 66,378,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.4% 추정) | - | 1,594,804원 |
| 1. 근저당 · 남동농업협동조합 | 600,000,000원 | 64,783,196원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 600,000,000원 중 64,783,196원이 배당되고, 미배당액은 535,216,804원으로 계산됩니다. 신청채권 청구액 538,518,638원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 이 배당추정에 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 일산MBC 남동측 인근으로 방송국, 오피스텔, 상업시설, 관공서 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 3호선 정발산역·마두역이 소재해 대중교통 상황은 보통입니다.
- 용도. 집합건축물대장상 휴게음식점이며, 건물은 철근콘크리트구조 지상 15층 중 1층입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역과 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함돼 있습니다. 공시지가는 5,332,000원/㎡입니다.
- 도로. 감정요항상 본건 3면으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 환금성. 7회 유찰된 근린시설이라는 점 자체가 가격 외에도 실제 영업·임대 수요와 재매각 가능성을 별도로 확인해야 하는 요소입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 임차인 신고자료는 없지만 임대관계가 미상입니다. 실제 영업자·점유자와 점유 근거를 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 당해세 해당 여부에 따라 배당순위가 달라질 수 있으므로 압류기관과 세목·법정기일을 원본에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 휴게음식점입니다. 현재 사용상태와 향후 사용할 업종이 건축물 용도와 맞는지 확인하세요.
- 7회 유찰 원인 확인. 현재 가격은 감정가의 8.24%지만 실거래 시세 근거가 없습니다. 현장 공실·임대료·매매 사례를 확인한 뒤 응찰가를 판단해야 합니다.
- 규제 확인. 중심상업지역·지구단위계획구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등 적용 범위를 입찰 전에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·세금 관련 자료와 실제 점유상태를 최종 대조하세요.
맺으며 — “8.24%까지 내려왔다”와 “싸다”는 다른 말이다
이 사건은 권리 구조만 보면 말소기준이 명확하고 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 2020년 고양시 압류도 2023.08.18. 이미 말소됐고, 말소기준 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 가격의 해석입니다. 감정가 806,000,000원에서 7회 유찰돼 66,378,000원까지 내려온 것은 사실이지만, 최근 실거래 근거가 없는 상태에서는 이 금액이 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 여기에 휴게음식점이라는 근린시설 용도, 7회 유찰, 임대관계 미상, 세금 우선배당 변수가 겹칩니다. 따라서 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 실제 점유·임대수익·재매각 가격을 확인해 66,378,000원의 의미를 검증하는 것입니다.
