인천지방법원 2024타경555679. 부평동 반석아인스힐 제2동 2층 202호, 전용 70.41㎡ 오피스텔입니다. 사용승인일은 2013.05.08이고, 감정평가상 이용상태도 “오피스텔”입니다. 현재 최저가는 감정가 220,000,000원에서 5회 유찰된 107,800,000원입니다. 겉으로는 감정가의 절반 아래까지 내려왔지만, 이 물건은 단순한 가격 물건이 아닙니다. 말소기준권리보다 뒤에 들어온 임차권등기와 압류·가압류가 여럿 있고, 특히 주택임차권등기에는 말소동의 확약이라는 별도 조건이 붙어 있습니다.
말소기준은 2013.05.14 인천산곡새마을금고 근저당권입니다. 이후의 가압류, 압류, 경매개시결정, 주택임차권등기는 원칙적으로 매각으로 정리되는 구조입니다. 다만 매각물건명세서상 인수권리로 표시된 을구 7번 주택임차권등기는 보증금이 155,000,000원으로 현재 최저가보다 큽니다. 여기서 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 핵심입니다. 이 확약이 유효하게 이행된다는 전제에서만 양창모 임차권등기의 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경555679 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 대정로 84-1, 2동 2층202호 (부평동,반석아인스힐) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 70.41㎡ · 지상 9층 중 2층 202호 |
| 소유자 | 서옥경 (2019.05.15. 거래가 175,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 107,800,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 155,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
| 등기 발급 | 인천지방법원 등기국 · 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2013년 근저당
핵심은 2013.05.14 인천산곡새마을금고 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이므로, 그 뒤의 우리은행 근저당권, 고령성주축산업협동조합 근저당권, 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 정리됩니다. 문제는 권리의 순서보다 배당 부족입니다. 현재 최저가 107,800,000원 기준 배당표상 인천산곡새마을금고에도 일부만 배당되고, 후순위 권리자는 대부분 미배당으로 남습니다.
② 임차인 점검 — 실제 임차인 2명, 인수 판단은 서로 다르다
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 옥성자 | 2022.09.05 / 미상 | 미상 | 2025.05.27 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 전입이 말소기준권리 이후입니다. 보증금·확정일자는 확인 필요합니다. |
| 양창모 | 2019.05.15 / 2019.05.02 | 155,000,000원 | 2021.06.30 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 실질 인수 0원* 을구 7번 주택임차권등기. 말소동의 확약 전 보증금은 155,000,000원입니다. |
두 사람 모두 실제 임차인으로 보며, 보증기관 승계·대위 신고를 별도 임차인처럼 중복 합산할 사정은 보이지 않습니다. 양창모는 보증금과 확정일자가 확인되지만 전입일이 말소기준 이후라 대항력은 없습니다. 옥성자는 전입 역시 말소기준 이후라 대항력 없음으로 표시되지만, 보증금과 확정일자는 미상입니다. 따라서 최종 입찰 전에는 양창모 확약서의 효력과 옥성자 관련 금액 확인을 별도로 맞춰야 합니다.
③ 시세 비교 — 싸 보이지만 표본 면적이 다르다
반석아인스힐2동의 최근 실거래는 6건이고 평균은 151,333,333원입니다. 현재 실질취득 107,800,000원은 이 평균의 71.2%입니다. 다만 거래 표본의 전용면적은 32.22㎡~40.91㎡이고, 대상 물건은 70.41㎡라 면적이 맞지 않습니다. 즉 71.2%라는 숫자는 “가격이 내려온 정도”를 보는 참고 지표이지, 동일면적 정밀 시세로 단정하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 40.91㎡ | 8 | 135,000,000원 |
| 2024.10 | 38.57㎡ | 8 | 145,000,000원 |
| 2022.10 | 32.22㎡ | 5 | 143,000,000원 |
| 2022.09 | 38.57㎡ | 5 | 152,500,000원 |
| 2022.09 | 38.57㎡ | 5 | 152,500,000원 |
| 2021.10 | 40.91㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 평균 | — | 6건 | 151,333,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 107,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,309,200원 |
| 을구 1번 근저당권 · 인천산곡새마을금고 | 1,820,000,000원 | 105,490,800원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 122,400,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 고령성주축산업협동조합 | 21,600,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 경매개시결정 · 주식회사 | 155,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 주식회사한일에셋대부 | 14,182,040원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 박순임 | 152,800,000원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 한국자산관리공사 | 132,106,735원 | 0원 |
| 갑구 13번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 155,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,573,088,775원 중 채권자 배당은 105,490,800원, 부족액은 2,467,597,975원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 0순위 차감 가능성이 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 가격·미배당 시나리오
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 49%) | 107,800,000원 | 105,490,800원 | 2,467,597,975원 | 미충족 |
| 6회 유찰 시 (감정가 39%) | 86,240,000원 | 84,287,680원 | 2,488,801,095원 | 미충족 |
| 7회 유찰 시 (감정가 31%) | 68,992,000원 | 67,350,144원 | 2,505,738,631원 | 미충족 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대상물건은 부평역(국철1호선, 인천지하철1호선) 북동측 인근에 위치합니다. 주위에는 업무시설, 공동주택, 근린·편의시설이 함께 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 전철역이 있어 대중교통상황은 보통시됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트·평슬라브지붕 지상 9층 건물 내 2층 202호입니다. 기본적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역입니다. 북동측으로 로폭 약 25미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 환금성. 총 15세대 규모이며 최근 실거래 6건의 표본 면적이 대상 전용 70.41㎡와 맞지 않습니다. 가격 판단에는 보수적인 할인 여지를 둬야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 양창모 임차권등기에 정확히 적용되는지 확인해야 합니다.
- 옥성자 관련 확인. 전입은 말소기준 이후이나 보증금·확정일자는 미상입니다. 배당요구일 2025.05.27과 관련 서류를 대조하세요.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 시 배당 순서와 실제 잔여 배당이 달라질 수 있습니다.
- 환금성 점검. 오피스텔, 15세대 규모, 평균 유찰 5.0회라는 점을 감안해 재매각 가능 가격을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 실거래 표본 주의. 실거래 평균 151,333,333원은 면적이 다른 거래를 포함한 참고치입니다. 전용 70.41㎡의 실제 매수층을 별도로 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원*”과 “좋은 물건”은 다르다
이 물건은 양창모 주택임차권등기에 대한 말소동의 확약 덕분에 핵심 인수 부담이 실질 0원*으로 정리되는 구조입니다. 현재 실질취득도 107,800,000원으로 실거래 평균 151,333,333원의 71.2%라 숫자만 보면 매력적입니다. 하지만 이미 5회 유찰된 오피스텔이고, 총 15세대 규모에 최근 거래 표본도 대상 면적과 맞지 않습니다. 결론은 명확합니다. 권리는 조건부 합격, 가격은 보수적으로, 확인은 확약서와 미상 임차 부분부터.
