26,950,000원
대구지방법원 2025타경401. 구미시 형곡동 동우주택 제5층 제2호로, 집합건축물대장과 현지에서는 502호로 불리는 전용 77.42㎡ 아파트입니다. 현재 소유자 이대형은 2015.06.24 소유권을 이전받았고 등기부상 거래가액은 70,000,000원입니다. 같은 날 형곡새마을금고가 채권최고액 44,200,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
현재는 2회 유찰되어 감정가 55,000,000원에서 최저매각가가 26,950,000원까지 내려왔습니다. 권리구조는 단순합니다. 임차인은 없고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 형곡새마을금고 근저당 이후의 경매개시결정과 신한카드 가압류 역시 매각으로 소멸하므로 배당 부족이 발생하더라도 그 부족액을 낙찰자가 인수하는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경401 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 형곡동 112-1 제5층 제2호 · 집합건축물대장 및 현지 호칭 502호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 77.42㎡ · 철근콘크리트조 스라브지붕 5층건 중 제5층 |
| 단지 | 동우주택 · 19세대 · 1991.12.23 준공 |
| 소유자 | 이대형 · 2015.06.24 소유권이전 · 거래가액 70,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 55,000,000원 / 26,950,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 형곡새마을금고 / 36,882,710원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 배당 부족과 매수인 인수는 별개
임차인 없음. 말소기준은 2015.06.24 설정된 형곡새마을금고 근저당권입니다. 그 뒤 2025.07.04 임의경매개시결정과 2025.08.05 신한카드 주식회사 가압류가 있으나 모두 말소기준보다 후순위여서 매각으로 소멸합니다. 과거 주식회사대동은행 및 주식회사한국주택은행 관련 근저당도 이미 말소된 등기입니다.
② 가격 비교 — 72.8%지만, 거래 표본은 1건
동우주택 전용 77.42㎡에서 확인되는 비교 실거래는 2024.06, 2층, 37,000,000원 1건입니다. 현재 최저매각가 26,950,000원은 이 거래가격의 72.8%입니다. 숫자만 보면 감정가 55,000,000원에서 2회 유찰되며 가격 부담이 크게 내려온 상태입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 77.42㎡ | 2 | 37,000,000원 |
다만 이 가격을 곧바로 확정적인 ‘현재 시세’로 보기는 어렵습니다. 비교 가능한 거래가 1건이고 동우주택 자체가 19세대인 소규모 단지이기 때문입니다. 따라서 현재 최저가가 비교 거래보다 낮다는 사실은 분명하지만, 상승·하락 추세나 적정 매도가격까지 단정할 수 있는 표본은 아닙니다. 가격 메리트는 실제 매도 가능한 가격을 추가 확인한 뒤 판단하는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 26,950,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 885,100원 |
| 2. 근저당권 · 형곡새마을금고 | 44,200,000원 | 26,064,900원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 5,751,180원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 49,951,180원 중 예상 배당은 26,064,900원이며 미배당은 23,886,280원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 실제 배당은 세금·집행비용 등 우선순위 항목에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구미시립중앙도서관 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·연립주택·다세대주택·단독주택이 혼재한 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물의 제5층 제2호로, 아파트로 이용 중입니다. 위생·급배수설비와 화재탐지·경보설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 소로2류(폭 8~10m)에 접하고, 가축사육제한구역과 역사문화환경보존지역에 속합니다.
- 토지. 토지면적 622.7㎡, 평지의 가로장방형 아파트부지이며 공시지가 611,600원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 등기상 표시는 제5층 제2호이고 집합건축물대장 및 현지 호칭은 502호입니다.
- 환금성. 동우주택은 19세대, 1991.12.23 준공 단지이고 비교 가능한 동일 면적 실거래가 1건이므로 매도 환금성은 별도 확인이 중요합니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 26,950,000원 | 26,064,900원 | 23,886,280원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 18,865,000원 | 18,125,430원 | 31,825,750원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 13,205,500원 | 12,567,801원 | 37,383,379원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자 미배당은 커지지만, 이 사건의 권리구조에서는 각 회차 모두 매수인 인수액이 0원입니다. 즉 낙찰가가 내려갈수록 실질취득도 함께 내려가는 일반적인 소멸형 구조입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호수 표시 확인. 등기상 제5층 제2호와 집합건축물대장·현지 호칭 502호가 동일 목적물인지 현장에서 다시 대조하세요.
- 임차관계 재확인. 현재 분석상 임차인은 없고 인수액도 0원이지만, 입찰 직전 현황조사서와 매각물건명세서 원본을 다시 확인하세요.
- 배당 부족 오해 금지. 형곡새마을금고와 신한카드의 미배당이 발생해도 후순위 소멸권리의 미배당액을 낙찰자가 인수하는 것은 아닙니다.
- 시세 표본 보강. 비교 실거래 37,000,000원은 1건뿐이므로 인근 유사 아파트·연립 및 실제 매도호가를 함께 확인해 환금성을 점검하세요.
- 건물 상태 확인. 1991.12.23 준공 건물인 만큼 내부 상태와 수선 필요 여부를 현장에서 확인하세요.
- 규제·공부 대조. 역사문화환경보존지역 등 토지이용계획과 집합건축물대장 내용을 입찰 전에 원본으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 자료를 최종 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 ‘환금 가능한 가격’
이 물건의 권리구조는 어렵지 않습니다. 2015.06.24 형곡새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 신한카드 가압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없고 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 감정가 55,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 26,950,000원까지 내려왔고, 확인되는 동일 면적 실거래 37,000,000원 대비 72.8%입니다. 다만 동우주택은 19세대이고 실거래 표본도 1건뿐이라, 할인율만 보고 환금성까지 좋다고 판단해서는 안 됩니다. 권리는 합격, 가격은 추가 검증. 37,000,000원이라는 비교 가격이 실제 매도 시장에서도 유효한지를 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
