36,015,000원
대구지방법원 2025타경437. 구미시 형곡동의 다세대주택 4층 402호입니다. 현재 소유자는 이대형 씨로, 2014.06.18. 거래가 70,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2020.04.22. 설정된 형곡새마을금고 근저당권 37,000,000원입니다. 2025.08.11. 같은 형곡새마을금고가 임의경매를 신청했고, 해당 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
과거에는 오성상호저축은행·신한은행·형곡새마을금고 근저당과 김진호 씨의 전세권도 있었지만, 이들은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 매수인이 실제로 살펴야 할 핵심은 2020년 말소기준 근저당 이후 전입한 점유자와 가격입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경437 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 형곡동 120-3 제에이동 제4층 제402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · ‘삼풍맨션’ 에이동 4층 402호 다세대주택 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 4층 402호 |
| 소유자 | 이대형 · 2014.06.18. 소유권이전 · 거래가 70,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 73,500,000원 / 36,015,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 형곡새마을금고 / 37,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 표시 참고 | 공부상 ‘에이동’이나 실제 건물에는 ‘가동’으로 표시 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 점유자
말소기준권리는 2020.04.22. 형곡새마을금고 근저당권입니다. 현황조사·문건접수·매각물건명세서에 확인된 유태옥 씨의 전입일은 2020.05.04.로 말소기준일보다 뒤입니다. 따라서 이 점유자는 대항력 없음으로 정리됩니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고 배당요구는 2025.09.23. 접수됐습니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유태옥 | 2020.05.04 | 미상 | 미상 | 2025.09.23 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
② 시세 비교 — 49% 할인만 보면 안 된다
삼풍2차맨션의 비교 거래는 총 4건입니다. 이 중 최근 12개월 거래는 2026.02. 48,000,000원, 2026.05. 45,000,000원으로 평균 46,500,000원입니다. 현재 최저매각가 36,015,000원은 이 최근 평균의 77.5%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 71.04㎡ | 2 | 45,000,000원 |
| 2026.02 | 69.92㎡ | 3 | 48,000,000원 |
| 2024.12 | 71.04㎡ | 3 | 50,000,000원 |
| 2021.09 | 74.87㎡ | 3 | 64,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 46,500,000원 |
전체 4건 평균은 51,750,000원이지만, 가격 판단에는 오래된 64,000,000원 거래보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 18.4% 낮은 수준입니다. 즉 최저가는 최근 평균보다 낮지만, 그 차이 중 일부는 이미 진행 중인 시세 하락을 반영한 할인일 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 36,015,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,048,270원 |
| 1. 근저당 · 형곡새마을금고 | 37,000,000원 | 34,966,730원 |
| 미배당 · 형곡새마을금고 | - | 2,033,270원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 형곡새마을금고 채권최고액 37,000,000원 중 34,966,730원이 배당되고 2,033,270원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 싸지는 만큼 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 36,015,000원 | 34,966,730원 | 2,033,270원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 25,210,500원 | 24,356,711원 | 12,643,289원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 17,647,350원 | 16,929,698원 | 20,070,302원 | 0원 |
유찰이 더 진행돼도 현재 확인된 구조에서는 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 이 물건은 낙찰가가 내려갈수록 숨은 임차보증금 인수액이 늘어 실질취득가가 고정되는 유형은 아닙니다. 대신 가격이 낮아질수록 신청채권자의 미배당이 커집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구미시 형곡동 ‘형일초등학교’ 북서측 인근으로 아파트·다세대주택과 각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량통행이 용이하고 전반적인 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측 왕복 2차선 도로, 북동측 폭 약 8m 도로와 접합니다.
- 설비. 도시가스설비와 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 597,600원/㎡입니다. 소로2류·중로3류 도로에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 상대보호구역이 포함·저촉됩니다.
- 환금성. 삼풍2차맨션은 19세대, 1991.05.24. 준공이며 최근 비교 거래는 4건입니다. 최근 거래가격은 45,000,000원~48,000,000원입니다.
- 현황 표시. 공부와 감정상 목록은 ‘에이동’이나 실제 건물에는 ‘가동’으로 표시돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 서류 재확인. 유태옥 씨는 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 배당요구 및 명도 관련 원문을 다시 대조하세요.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 51,750,000원보다 최근 12개월 평균 46,500,000원과 최신 거래 45,000,000원을 기준으로 응찰가를 잡는 편이 보수적입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 18.4% 낮습니다. 현재 77.5%라는 할인율만으로 추가 상승 여력을 단정하기 어렵습니다.
- 환금성 점검. 19세대 규모 다세대인 만큼 향후 재매각 시 거래 속도와 매수층을 확인하세요.
- 동 표시 현장 확인. 공부상 ‘에이동’, 실제 ‘가동’ 표시 차이를 현장에서 직접 확인하고 대상 호수를 정확히 특정하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원문을 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 보수적으로
이 물건의 장점은 분명합니다. 말소기준권리 이후 전입한 점유자라 대항력이 없고, 매각물건명세서상 인수권리도 없습니다. 현재 최저가 36,015,000원은 최근 12개월 평균 46,500,000원보다 낮아 가격 격차도 생겼습니다.
다만 2회 유찰이라는 사실과 최근 실거래 추세 -18.4%, 19세대 규모의 다세대라는 환금성 조건을 함께 봐야 합니다. 감정가 대비 49%라는 숫자만 보면 크게 할인된 것처럼 보이지만, 현재 시장가격 자체가 내려온 상황입니다. 권리는 비교적 합격, 가격은 최근 시세와 재매각성을 기준으로 보수적으로 결정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
