대구지방법원 2025타경467. 구미시 형곡동 상록하이츠 501동 5층 501호 아파트입니다. 소유자 이대형은 2014년 7월 30일 거래가액 56,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 형곡새마을금고가 채권최고액 42,900,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 현재 사건의 말소기준권리입니다. 이후 2025년 9월 임의경매가 개시됐고, 매각으로 근저당과 경매개시결정은 소멸하는 구조입니다.
임차인은 최옥연 1명으로 전부를 점유하고 있으나, 전입일이 2020.01.13로 말소기준권리인 2014.07.30보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조가 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고 배당요구는 2025.11.13 접수돼 있으므로, 배당순위와 최우선변제 해당 여부는 입찰 전 원문 확인이 필요합니다. 이 부분은 배당액에는 영향을 줄 수 있지만, 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경467 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 형곡동 185-6 상록하이츠 제501동 제5층 제501호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 대상면적 58.18㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 이대형 (2014.07.30 소유권이전 · 거래가액 56,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 41,000,000원 / 20,090,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 형곡새마을금고 / 26,453,940원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차인, 매수인 인수 0원
말소기준은 2014.07.30 형곡새마을금고 근저당 42,900,000원입니다. 임차인 최옥연의 전입은 2020.01.13로 기준권리보다 늦어 대항력이 없으며, 매각물건명세서에도 명시 인수권리 없음, 법정지상권 해당 없음으로 기재돼 있습니다. 실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최옥연 | 전부 | 2020.01.13 | 미상 | 미상 | 2025.11.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 실거래의 44.9%
상록하이츠501은 총 19세대, 1994.08.03 준공 단지입니다. 대상면적은 58.18㎡이고, 비교 실거래는 59.58㎡ 거래 5건입니다. 전체 5건 평균은 42,940,000원이지만 가격 메리트 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 거래는 1건이며 평균과 최신 거래 모두 44,700,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.58㎡ | 3 | 44,700,000원 |
| 2025.04 | 59.58㎡ | 4 | 23,000,000원 |
| 2022.07 | 59.58㎡ | 2 | 53,000,000원 |
| 2021.10 | 59.58㎡ | 4 | 40,000,000원 |
| 2021.10 | 59.58㎡ | 2 | 54,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 44,700,000원 |
현재 최저매각가이자 인수액을 더한 실질취득액은 20,090,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 44,700,000원의 44.9%로, 최근 거래가격과 비교하면 가격 차이가 큽니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세 지표도 +5.2%입니다. 따라서 이 사건은 최저가가 시세보다 높은 유형이 아니라, 현재 회차 기준으로 가격 메리트가 분명한 유형에 가깝습니다.
③ 예상배당표 (매각가 20,090,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 761,620원 |
| 2. 근저당 · 형곡새마을금고 | 42,900,000원 | 19,328,380원 |
| 근저당 미배당 | 42,900,000원 | 23,571,620원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 20,090,000원 가정 시 집행비용 761,620원 후 형곡새마을금고에 19,328,380원이 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 23,571,620원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세 및 임차인의 최우선변제 가능성은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 형곡초등학교 동측 인근이며, 주변은 소규모 아파트·다세대주택·단독주택·노선상가·학교·임야 등으로 형성돼 있습니다. 생활편의시설 접근성을 포함한 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 간선도로 인근이고 버스승강장이 가까워 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 5층이며, 위생·급배수·도시가스·개별난방 설비가 되어 있습니다.
- 도로·규제. 남동측 폭 약 8m 포장도로에 접하고, 제2종일반주거지역·소로2류·가축사육제한구역·상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 608,700원/㎡입니다.
- 환금성. 총 19세대, 1994.08.03 준공으로 규모가 작고 노후도가 있습니다. 최근 12개월 거래가 1건이라 실거래 표본도 제한적입니다.
- 현장 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없으나, 내부는 폐문 등으로 구체적인 구조와 수리 여부를 확인하지 못한 상태로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원문 확인. 최옥연은 전입이 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 배당요구는 2025.11.13 접수돼 있으므로 매각물건명세서와 배당요구 서류에서 보증금·최우선변제 여부를 확인하세요.
- 현재 가격 기준. 최저가 20,090,000원은 최근 12개월 평균·최신 실거래 44,700,000원의 44.9%입니다. 권리 인수액도 0원이므로 시세 비교는 최저가와 실질취득액이 동일합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 매각가 14,063,000원, 4회 유찰 시 9,844,100원 시나리오가 제시돼 있습니다. 다만 이미 최근 거래가격과의 차이가 큰 만큼 단순히 더 낮은 가격만 기다리기보다 경쟁 강도와 환금성을 함께 판단해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 불가능했습니다. 수리비가 실질취득가의 장점을 훼손할 수 있으므로 가능한 범위에서 내부 상태와 수리 필요성을 확인하세요.
- 소규모 단지 환금성. 19세대이고 단지 경매통계상 평균 유찰 2.0회·매각률 0.0%입니다. 낙찰 이후 재매각 기간과 매수층을 보수적으로 잡는 편이 안전합니다.
- 배당표 한계. 집행비용과 근저당 배당 기준 시뮬레이션이며 당해세·임차인 최우선변제 가능성에 따라 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순하고, 승부처는 환금성
이 사건은 권리분석만 보면 비교적 명확합니다. 2014년 형곡새마을금고 근저당이 말소기준이고, 임차인 전입은 2020년이라 대항력이 없습니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 없고, 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 현재 회차에서는 강점이 있습니다. 실질취득액 20,090,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 실거래인 44,700,000원의 44.9%입니다. 다만 이 가격 차이만으로 판단을 끝내면 안 됩니다. 19세대·1994년 준공의 소규모 노후 아파트이고 최근 거래 표본이 1건에 불과하며, 내부 상태도 구체적으로 확인되지 않았습니다. 결론은 권리와 가격은 양호, 환금성과 현장 상태는 보수적으로 확인하는 물건입니다.
