대구지방법원 2025타경472. 구미시 형곡동 ‘삼우916’ 제5층 504호 아파트입니다. 현 소유자 이대형은 2014년 4월 30일 거래가 43,000,000원에 소유권을 취득했고, 이틀 뒤인 2014년 5월 2일 형곡새마을금고 앞으로 채권최고액 32,500,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 이번 사건의 말소기준권리이며, 이후 구미시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리분석의 핵심은 등기부보다 임차인 최지원입니다. 전입신고일은 2014년 2월 21일로 말소기준일인 2014년 5월 2일보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 더구나 임대차계약서상 인도일은 2015년 2월 13일, 2025년 10월 13일 권리신고 및 배당요구신청서상 인도일은 2006년 10월 18일로 서로 다릅니다. 따라서 이 리포트에서는 ‘대항력 가능·미상’으로 판단하며, 보증금이 확인되기 전에는 매수인의 실질 인수액도 확정하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경472 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 형곡동 313-4 제5층 제504호 · 도로명 경상북도 구미시 형곡동로3길 8 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 대상면적 57.325㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층건 내 5층 |
| 단지 | 삼우916 · 19세대 · 1991.11.19 준공 |
| 소유자 | 이대형 (2014.04.30. 거래가 43,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 43,000,000원 / 21,070,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 형곡새마을금고 / 31,178,882원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 임차인이 변수
말소기준은 2014년 5월 2일 형곡새마을금고 근저당권입니다. 그 이전의 한국주택은행·국민은행 근저당은 이미 말소됐고, 2014년 1월 설정됐던 국민은행 근저당도 2014년 4월 30일 해지됐습니다. 이후 구미시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — ‘대항력 있음’이 아니라 ‘가능·미상’
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 중복 계산할 임차보증금은 없습니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최지원 | 전부 | 2014.02.21 | 미상 | 미상 | 2025.10.13 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
전입신고가 말소기준보다 빠르다는 사실만으로 매수인의 인수액을 곧바로 계산할 수는 없습니다. 보증금이 얼마인지, 실제 인도 시점이 언제인지, 확정일자가 있는지에 따라 배당과 인수 구조가 크게 달라질 수 있습니다. 따라서 현재 최저가 21,070,000원은 취득비용의 확정액이 아니라 입찰가의 하한으로 보는 편이 안전합니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 싸 보이지만 하락 추세
삼우916 관련 면적대 실거래는 7건이며 전체 평균은 35,000,000원입니다. 그러나 가격 판단에는 오래된 거래보다 최근 데이터를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025년 12월 1건, 30,000,000원이고 최신 거래도 같은 30,000,000원입니다. 최근 거래 수준은 이전 거래군보다 16.3% 하락한 흐름으로 집계됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 58.67㎡ | 1 | 30,000,000원 |
| 2024.09 | 58.67㎡ | 1 | 60,000,000원 |
| 2023.04 | 60.59㎡ | 3 | 30,000,000원 |
| 2022.04 | 60.59㎡ | 3 | 31,000,000원 |
| 2022.04 | 60.59㎡ | 3 | 31,000,000원 |
| 2021.10 | 60.59㎡ | 3 | 33,000,000원 |
| 2021.10 | 60.59㎡ | 2 | 30,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 30,000,000원 |
현재 최저가 21,070,000원은 최근 12개월 평균의 70.2%입니다. 표면적으로는 최근 거래보다 낮지만, 이 비교에는 임차인 인수금이 포함되지 않았습니다. 따라서 보증금이 확인되기 전에는 ‘실질취득가가 최근 시세보다 싸다’고 결론내릴 수 없습니다. 게다가 최근 흐름 자체도 16.3% 하락 추세이므로 과거 전체 평균 35,000,000원만 보고 가격 메리트를 높게 평가하는 것도 부적절합니다.
④ 예상배당표 (매각가 21,070,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 779,260원 |
| 2. 근저당 · 형곡새마을금고 | 32,500,000원 | 20,290,740원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션에서는 형곡새마을금고 채권최고액 32,500,000원 중 20,290,740원이 배당되고 12,209,260원이 미배당됩니다. 이 계산의 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있으나, 임차인 최지원의 보증금·대항력 범위가 확정되지 않았으므로 이를 최종 인수액 0원으로 해석해서는 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 낙찰가만 보면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 21,070,000원 | 20,290,740원 | 12,209,260원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 14,748,999원 | 14,083,517원 | 18,416,483원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 10,324,299원 | 9,738,462원 | 22,761,538원 |
유찰이 거듭될수록 매각가격과 담보권자 배당액은 낮아집니다. 하지만 임차인의 대항력과 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가가 내려간 만큼 매수인의 실질취득가도 그대로 내려간다고 볼 수 없습니다. 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 남는 구조라면 그 금액이 매수인에게 승계될 수 있기 때문입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 현재 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 5층 504호입니다.
- 입지. 형남초등학교 북측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설이 섞여 있으며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다. 남측·동측으로 폭 약 8~10미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 소로1류·소로2류에 접합니다. 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목 대, 평지의 가로장방형 토지이며 공시지가는 561,600원/㎡입니다.
- 환금성. 19세대 소규모 단지이고 1991.11.19 준공입니다. 최근 12개월 거래 표본도 1건에 그쳐 가격 판단 시 거래량을 함께 봐야 합니다.
- 현장확인. 감정 당시 이해관계인이 부재해 외부관찰·동일단지 평가사례·탐문조사로 확인됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 원본. 최지원의 보증금과 계약기간, 실제 인도일을 확인해야 합니다.
- 인도일 불일치. 계약서상 2015.02.13과 권리신고서상 2006.10.18이 서로 다르므로 어느 날짜가 실제 점유개시일인지 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당관계. 확정일자가 미상이라 우선변제 범위도 확정할 수 없습니다. 배당요구는 2025.10.13에 접수됐습니다.
- 최저가만 보지 않기. 21,070,000원은 최근 거래 30,000,000원의 70.2%지만 임차인 승계금액이 더해질 수 있습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 수준이 이전 거래군보다 16.3% 낮게 집계돼 과거 60,000,000원 거래나 전체 평균 35,000,000원을 기준가로 삼기 어렵습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서·배당요구신청서를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 풀어야 할 한 사람
등기부만 놓고 보면 구조는 간단합니다. 2014년 형곡새마을금고 근저당이 말소기준이고 그 뒤 압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 하지만 실제 입찰 판단은 임차인 최지원에게 달려 있습니다. 전입일은 말소기준보다 빠르고, 보증금·확정일자는 미상이며 인도일 자료도 서로 다릅니다. 그래서 현재 최저가 21,070,000원이 최근 실거래 30,000,000원보다 낮다는 사실만으로 ‘싸다’고 결론내릴 수 없습니다.
최근 시장도 16.3% 하락 흐름이고, 이 물건은 이미 2회 유찰됐습니다. 먼저 임차보증금과 실제 점유개시일을 확정해 최악의 인수액을 계산한 뒤 그 실질취득가를 최근 30,000,000원 거래와 비교해야 합니다. 현재 단계의 결론은 가격은 관심 구간, 권리는 확인 전 보류입니다.
