대구지방법원 2026타경10030. 경주시 천북면 화산리, 경주천북일반산업단지 안에 위치한 공장 이용 부동산과 토지입니다. 토지는 공장용지 6,317.7㎡이고 일반공업지역·일반산업단지·산업시설구역에 포함되어 있습니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사해승철강이며, 2022.05.27. 소유권을 취득한 같은 날 주식회사대구은행 앞으로 채권최고액 2,520,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2023년 추가 근저당, 2025년 다인종합건설·백선건설의 근저당과 송병관·경북 신용보증재단· 서울보증보험의 가압류, 2026년 임의경매개시결정과 경주시 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리 후순위로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 권리 인수보다 더 중요한 쟁점은 공장의 실제 현황과 매각 대상 범위입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경10030 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 천북면 화산리 1293-1 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장·식당·창고·사무실·기숙사·관리자숙소·화장실 등 |
| 토지 | 공장용지 · 6,317.7㎡ · 평지 · 사다리형 · 중로각지 |
| 소유자 | 주식회사해승철강 |
| 감정가 / 최저가 | 3,693,976,240원 / 2,585,783,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 2,487,593,498원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리관계의 출발점은 2022.05.27.입니다. 주식회사해승철강이 소유권을 취득한 뒤 같은 날 주식회사대구은행의 채권최고액 2,520,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이를 기준으로 후순위 권리가 정리됩니다. 2023.05.31.의 추가 근저당권 516,000,000원, 2025.07.04. 다인종합건설주식회사 240,000,000원, 2025.12.29. 백선건설주식회사 192,000,000원 등도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 70%지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없다
감정가는 3,693,976,240원, 현재 최저매각가는 2,585,783,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70%입니다. 다만 동일·유사 공장 거래가격이나 최근 실거래 비교자료는 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가에서 30% 낮아졌다는 사실만으로 시장가격 대비 저평가 또는 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당액 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 2,585,783,000원 | 2,557,525,170원 | 1,090,579,510원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 1,810,048,100원 | 1,789,547,619원 | 1,858,557,061원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 1,267,033,670원 | 1,251,963,333원 | 2,396,141,347원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자 미배당액은 커지지만, 제공된 시뮬레이션에서는 모든 회차의 매수인 인수액이 0원으로 유지됩니다. 따라서 회차별 가격 하락은 권리 인수 문제와 별개로, 실제 공장·토지 가치와 비교해서 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,585,783,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 28,257,830원 |
| 을구 25 · 주식회사대구은행 | 2,520,000,000원 | 2,520,000,000원 |
| 을구 28 · 주식회사대구은행 | 516,000,000원 | 37,525,170원 |
| 을구 29 · 다인종합건설주식회사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 갑구 24 · 송병관 | 55,104,680원 | 0원 |
| 갑구 25 · 경북 신용보증재단 | 25,000,000원 | 0원 |
| 을구 30 · 백선건설주식회사 | 192,000,000원 | 0원 |
| 갑구 26 · 서울보증보험주식회사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 가정 시 채권 총액은 3,648,104,680원, 채권자 예상 배당액은 2,557,525,170원이며 미배당액은 1,090,579,510원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 현황·매각범위 — 이 사건의 실제 핵심
공장경매는 등기 권리만 깨끗하다고 끝나는 물건이 아닙니다. 실제 낙찰가치가 토지·건물뿐 아니라 공장저당 기계기구의 현존 여부, 제외설비와의 물리적 연결관계, 공장 운영에 필요한 전력·설비 상태에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 특히 이번 물건은 수변전설비 일부가 소재불명으로 명시되어 있어 감정평가 당시의 구성과 현재 현황을 대조하는 실사가 중요합니다.
⑤ 입지·토지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 경주시 천북면 화산리 소재 경주천북일반산업단지 내에 위치하며, 주변은 중소규모 각종 공장과 지원시설로 형성된 산업단지입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 용이하고, 인근 교통여건을 포함한 제반 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 토지. 공장용지 6,317.7㎡, 평지·사다리형·중로각지이며 공시지가는 201,600원/㎡입니다.
- 규제. 일반공업지역·일반산업단지·산업시설구역에 포함되고, 가축사육제한구역도 포함됩니다. 중로2류와 소로1류에 접합니다.
- 건물 이용. 공장 외 식당·창고·화장실, 탈의실·샤워실·보일러실, 사무실·탕비실·기숙사, 관리자숙소·계단실·기계실 등으로 이용되고 있습니다.
- 설비. 화재경보설비, 위생·급배수설비, 시스템냉난방설비 등이 있고 기숙사 부분은 유류보일러, 관리자숙소 부분은 전기판넬 난방설비가 기재돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 70% 숫자만 보고 저가 판단 금지. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율과 시장가 대비 할인율은 같은 의미가 아닙니다.
- 기계기구 현존 여부 확인. 공장및광업재단저당법 제6조 기계기구가 매각에 포함되지만 일부 수변전설비는 소재불명입니다.
- 멸실 부분 확인. 건물 중 2층 발전기실이 멸실된 상태이므로 현황과 평가범위를 직접 대조해야 합니다.
- 태양광설비 제외 확인. 옥상 태양광전기설비는 매각 대상이 아니므로 소유·사용관계와 건물 이용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 신고된 임차인 자료와 별개로 감정요항의 임대관계는 미상입니다. 실제 공장 점유자와 인도 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 후순위 미배당과 인수 구분. 현재 회차에서 1,090,579,510원의 채권 미배당이 발생하지만 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 공장은 현장을 봐야 한다”
이 사건의 등기 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.05.27. 대구은행 근저당을 말소기준으로 이후 근저당·가압류·압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 종합판단을 권리 안전성 하나로 끌어올리기는 어렵습니다. 대상은 산업단지 내 공장·토지이고, 일괄매각에 기계기구가 포함되는 한편 수변전설비 일부 소재불명, 발전기실 멸실, 옥상 태양광설비 매각 제외가 동시에 존재합니다. 여기에 임대관계가 미상이고 시장 실거래 비교자료도 없습니다. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 그 자체로 시장가보다 싸다는 뜻은 아닙니다. 따라서 이 사건은 권리 인수보다 현장 실사·매각범위·설비가치 검증이 성패를 좌우하는 공장경매로 보는 것이 맞습니다.
