대구지방법원 2026타경10034. 경주시 서면 사라리 362의 토지·건물로, 감정평가 이용상태는 주택입니다. 토지는 417㎡, 계획관리지역의 대지이고 건물은 목조 스레트기와지붕 단층, 사용승인일은 1962년입니다. 감정가는 20,465,392원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 10,028,000원까지 내려왔습니다.
표면적으로는 감정가의 절반 이하입니다. 그러나 동일·유사 실거래 가격이 확인되지 않아 현재 최저가가 시장가격보다 싼지는 판단할 근거가 없습니다. 더 중요한 문제는 실질취득액 자체가 아직 닫히지 않았다는 점입니다. 두 점유자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고 전입일은 현재 선언된 말소기준일보다 빠릅니다. 따라서 보증금이 존재하고 대항요건이 충족되는 범위가 확인되면 매수인 승계액이 생길 수 있어, 최저가 10,028,000원만을 취득원가로 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경10034 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 서면 사라리 362 · 경상북도 경주시 서면 갠버불길 173-5 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 주택 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 지분매각 |
| 토지 | 417㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 소유관계 | 권명숙 3분의 1 · 권오길 3분의 1 · 권오철 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 20,465,392원 / 10,028,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 5,576,702원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 공유자 우선매수 | 공유자의 우선매수권 있음 · 행사제한 1회 |
① 권리 흐름 — 말소기준 전 권리와 점유관계가 핵심
2002년 경주신용협동조합의 가압류 20,138,302원은 2004년 이미 말소됐습니다. 2023.12.01. 상속을 원인으로 권오철·권명숙·권오길이 각 3분의 1씩 공유하게 됐고, 2025.11.13. 권오철 지분 강제경매개시결정, 2026.01.22. 권오길 지분 강제경매개시결정이 차례로 등기됐습니다. 현재 선언된 말소기준은 2026.01.22. 갑구 6번입니다.
② 임차·점유 관계 — 보증금 미상이라 인수액을 0원으로 확정할 수 없다
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권오철 | 목록 2번 일부 | 2024.12.13 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 |
| 이석훈 | 목록 2번 일부 | 2024.01.17 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 |
두 사람 모두 전입일이 2026.01.22. 말소기준보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않기 때문에 ‘대항력 있음’ 또는 ‘우선변제권 있음’으로 단정할 수는 없습니다. 현재 단계에서는 대항력 가능·미상으로 두고, 실제 보증금·점유원인·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 실거래 기준은 없다
현재 최저매각가는 10,028,000원으로 감정가 20,465,392원의 49%입니다. 그러나 이 사건에는 최근 12개월 동일·유사 물건의 평균 거래금액이나 최신 실거래가가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 49%라는 낙찰가율만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가할 수 없습니다.
특히 이 물건은 공유지분 매각이고 공유자의 우선매수권이 있으며, 점유자 보증금이 미상입니다. 가격 비교의 기준도 단순 최저가가 아니라 확정된 인수액을 포함한 실질취득액이 되어야 합니다. 현재는 그 실질취득액을 확정할 자료가 부족하므로 가격 판단 역시 보수적으로 접근해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 10,028,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 580,504원 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 · 주식회사한빛자산관리대부 | 5,576,702원 | 5,576,702원 |
| 3. 갑구 6번 경매개시결정 · 주식회사한국채권관리대부 | 5,576,702원 | 3,870,794원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 총 채권액 11,153,404원 중 9,447,496원이 배당되고, 미배당은 1,705,908원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 점유자 보증금 승계 여부도 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서면행정복지센터 동측 약 2km 지점, 경주-영천간 국도 인근 농촌취락지대입니다. 주변은 전·답 등 농경지와 야산으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 인근까지 차량 출입이 용이하고 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 목조 스레트기와지붕 단층 주택으로 외벽은 몰탈 등, 내벽은 벽지·타일 등, 바닥은 장판 등, 창호는 목재 및 샛시 유리창 등입니다. 사용승인일은 1962년입니다.
- 토지. 417㎡ 대지 · 평지 · 부정형 · 세로한면(불) · 토지이용상황 단독 · 공시지가 74,800원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역(일부제한(200))에 해당합니다.
- 공부. 공부와의 차이는 해당 없음으로 평가됐고 위반건축물 표기는 없습니다.
- 환금성. 농촌취락지대의 1962년 사용승인 주택과 토지이며 지분매각 구조입니다. 2회 유찰된 상태이므로 실제 매수층과 처분 가능성은 현장·지분관계와 함께 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 보증금 확인. 권오철·이석훈의 보증금, 점유원인, 임대차계약, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 실질 인수액 계산이 가능합니다.
- 최저가를 실질취득액으로 착각하지 않기. 현재 10,028,000원은 입찰 기준가격일 뿐이며 대항 가능한 미배당 보증금이 확인되면 실제 부담은 증가합니다.
- 갑구 5번 처리 확인. 2025.11.13. 권오철 지분 강제경매개시결정이 말소기준보다 선순위이면서 인수 표기로 되어 있으므로 매각조건·등기 원본을 대조해야 합니다.
- 공유자 우선매수권. 공유자의 우선매수권이 있고 행사제한은 1회입니다. 최고가매수신고 이후 권리 행사 가능성을 입찰계획에 반영해야 합니다.
- 지분 범위 확인. 권명숙·권오길·권오철이 각 3분의 1씩 공유하고 있으므로 실제 매각되는 지분·일괄매각 범위를 매각목록과 다시 맞춰야 합니다.
- 제시외 건물·현장 확인. 제시외 건물이 포함되며 주택 내부는 잠금장치 등으로 외부에서 개략 조사됐습니다. 실제 상태와 사용관계 확인이 중요합니다.
- 시세 원본 확인. 현재 최근 실거래 자료가 없어 감정가 49%만으로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다. 인근 토지·노후주택 거래와 현장가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·매각목록을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “49% 낙찰가율보다 먼저 볼 것은 미상 인수액”
이 사건은 감정가 20,465,392원에서 두 번 유찰돼 최저가가 10,028,000원까지 내려왔습니다. 하지만 가격이 절반으로 내려왔다는 사실만으로 저가매수라고 결론낼 수는 없습니다. 최근 실거래 기준이 없고, 권오철·이석훈의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 승계액을 확정할 수 없기 때문입니다.
더구나 지분매각, 공유자 우선매수권, 말소기준보다 앞선 갑구 5번의 인수 표기가 함께 존재합니다. 따라서 이 물건의 순서는 명확합니다. 먼저 임차·점유 관계와 선순위 권리의 실제 처리방식을 확정하고, 그 다음 실질취득액을 계산한 뒤 가격을 비교해야 합니다. 현재 단계에서 확인되는 것은 ‘최저가 10,028,000원’이지 ‘총 취득비용 10,028,000원’이 아닙니다.
