대구지방법원 2026타경10034. 경주시 서면 사라리 362의 토지·건물을 대상으로 하는 사건으로, 매각물건명세서 비고에는 일괄매각·제시외 건물 포함·지분매각이 명시되어 있습니다. 등기상 현재 소유자는 권명숙·권오길·권오철이며 각 3분의 1 지분을 보유합니다. 현재 사건의 등기 목적은 “4번 권오길 지분 강제경매개시결정”이고, 채권자는 주식회사한국채권관리대부입니다.
감정가는 20,465,392원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 14,326,000원입니다. 수치만 보면 감정가의 70%까지 내려온 상태지만, 이 사건은 시세 자료가 없고 지분매각에 권리·점유 변수가 겹칩니다. 따라서 “30% 할인됐으니 싸다”는 판단은 금물입니다. 낙찰가 외 추가 부담이 있는지부터 확인해야 가격의 의미를 평가할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경10034 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 서면 사라리 362 · 경상북도 경주시 서면 갠버불길 173-5 |
| 용도 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태 주택 |
| 토지 | 대 417.0㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 건물 | 목조 스레트기와지붕 단층 · 사용승인일 1962년 |
| 공유자 | 권명숙 3분의 1 · 권오길 3분의 1 · 권오철 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 20,465,392원 / 14,326,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 5,576,702원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 지분매각 · 공유자의 우선매수권 있음(행사제한 1회) |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 경매등기부터 확인
현재 사건의 기준으로 지정된 권리는 2026.01.22. 접수된 권오길 지분 강제경매개시결정입니다. 그런데 그보다 앞선 2025.11.13.에는 권오철 지분에 대한 별도의 강제경매개시결정이 접수되어 있고, 데이터상 이 등기는 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 분류되어 있습니다. 현재 사건의 낙찰자가 취득하는 지분과 선행 경매등기의 관계를 원본 등기와 매각물건명세서에서 반드시 다시 대조해야 합니다.
② 점유관계 — ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없다
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권오철 | 목록 2번 일부 | 2024.12.13 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 이석훈 | 목록 2번 일부 | 2024.01.17 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
두 점유자의 전입일은 현재 말소기준으로 지정된 2026.01.22.보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 ‘대항력 있는 임차인’이라고 단정할 수 없습니다. 특히 권오철은 등기상 공유자이기도 하므로, 실제 임대차인지 공유자의 점유인지까지 원본 자료에서 구분해야 합니다. 이석훈 역시 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 금전 인수 가능액을 산정할 수 없습니다.
③ 가격 — 70% 유찰가지만 시세 메리트는 확인 불가
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 20,465,392원에서 최저가 14,326,000원으로 내려왔다는 사실만으로 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다. 특히 취득 대상이 지분이고 공유자 우선매수권까지 존재하므로 일반적인 완전소유권 거래가격과 단순 비교하는 것도 적절하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 총 채권액 | 배당액 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 14,326,000원 | 11,153,404원 | 11,153,404원 | 0원 | 2,514,728원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 10,028,200원 | 11,153,404원 | 9,447,692원 | 1,705,712원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 7,019,740원 | 11,153,404원 | 6,493,385원 | 4,660,019원 | 0원 |
현재 회차에서는 배당 시뮬레이션상 채권자 청구액이 모두 배당되지만, 2회 유찰 시에는 1,705,712원, 3회 유찰 시에는 4,660,019원의 미배당이 발생합니다. 다만 이 표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이고, 점유자 보증금도 확인되지 않은 상태입니다.
④ 예상배당표 (매각가 14,326,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 657,868원 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 · 주식회사한빛자산관리대부 | 5,576,702원 | 5,576,702원 |
| 3. 갑구 6번 경매개시결정 · 주식회사한국채권관리대부 | 5,576,702원 | 5,576,702원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,514,728원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 두 채권자의 청구액이 전액 배당되고 소유자에게 2,514,728원이 남습니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이나, 당해세·임차인 최우선변제가 미반영되어 있고 점유자의 보증금도 미상입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상북도 경주시 서면 사라리, 서면행정복지센터 동측 약 2km 지점이며 경주-영천간 국도 인근 농촌취락지대입니다.
- 주위환경. 전·답 등 농경지와 야산 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 인근까지 차량 출입이 용이하고 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 목조 스레트기와지붕 단층 주택으로 사용승인일은 1962년이며, 급배수 설비 등이 있습니다.
- 토지. 대 417.0㎡, 계획관리지역·성장관리계획구역이며 공시지가는 74,800원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역(일부제한(200))이 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당 없음으로 조사되었고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 지분 확인. 현재 사건은 권오길 지분 강제경매개시결정으로 등기되어 있고 매각물건명세서에도 지분매각으로 표시됩니다. 실제 매각대상 지분 범위를 원본에서 대조해야 합니다.
- 공유자 우선매수권. 공유자의 우선매수권이 있고 행사제한은 1회입니다. 외부 최고가매수신고 후 권리 행사 가능성을 감안해야 합니다.
- 선행 경매등기. 2025.11.13. 권오철 지분 강제경매개시결정이 데이터상 매수인 인수로 분류되어 있습니다. 존속·말소 여부를 원본 등기와 법원 서류에서 확인해야 합니다.
- 점유자 권리. 권오철·이석훈의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 전입일만으로 대항력을 확정하지 말고 임대차관계와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득비용. 배당표상 인수 0원이더라도 보증금 미상 점유자가 있어 최저가만으로 총취득비용을 확정하지 마십시오.
- 시세 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 할인율로 해석하지 마십시오.
- 제시외 건물. 일괄매각에 제시외 건물이 포함됩니다. 현황과 경계·이용관계를 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — “70% 유찰가보다 권리구조가 먼저다”
감정가 20,465,392원에서 한 차례 유찰되어 14,326,000원까지 내려왔다는 숫자는 눈에 띕니다. 그러나 이 사건의 본질은 가격보다 취득하는 권리의 형태에 있습니다. 지분매각이고, 공유자 우선매수권이 있으며, 점유자 두 명의 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 여기에 말소기준보다 앞선 권오철 지분 경매개시결정이 데이터상 매수인 인수로 분류되어 있습니다.
따라서 현재 최저가를 그대로 실질취득비용으로 보고 “감정가보다 30% 싸다”고 판단하는 것은 위험합니다. 배당표상 확정 인수는 0원이지만 실질 인수위험은 미확정입니다. 공유자 우선매수권과 지분 환금성까지 고려하면, 이 물건은 가격보다 원본 권리확인과 점유관계 확인이 먼저인 사건입니다. 가격 할인은 확인되지만, 권리 안전성은 아직 확인되지 않았습니다.
