대구지방법원 2026타경10058. 경주시 황성동 현대아파트 101동 6층 602호, 전용 129.73㎡ 아파트입니다. 감정가는 250,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 175,000,000원입니다. 말소기준은 2018.09.21. 설정된 한국주택금융공사 근저당권 306,000,000원이고, 이 근저당권에 기초해 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
가격은 전체 실거래 평균보다 단순 비교하기보다 최근 12개월 거래를 먼저 봐야 합니다. 같은 면적 최근 12개월 거래는 2026.04. 205,000,000원, 2026.06. 268,000,000원으로 평균 236,500,000원입니다. 현재 최저가 175,000,000원은 이 평균의 74.0%입니다. 다만 최근 거래군은 과거 거래군 대비 -16.1%이므로 하락 추세를 무시하고 과거 고가 평균만 기준으로 잡아서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경10058 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 황성동 533 현대아파트 101동 6층602호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 129.73㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 6층 · 남동향 |
| 현재 소유 | 김은석, 김은수, 배윤희, 배정자, 이금순, 이기형, 이순실, 이신승, 이원승, 이현순 공유 |
| 소유권 변동 | 김봉순 소유 후 2024.11.23. 상속을 원인으로 2025.01.31. 공유자들에게 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 175,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 212,032,432원 |
| 말소기준권리 | 2018.09.21. 한국주택금융공사 근저당권 · 채권최고액 306,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 근저당 하나가 중심
2006.10.26. 주식회사대구은행 근저당권 102,000,000원이 설정됐지만 2018.10.17. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2018.09.21. 한국주택금융공사 근저당권 306,000,000원입니다. 같은 날 한국주택금융공사의 동의 없이 제한물권 설정·압류·가압류·가처분·임대차 등 소유권 제한행위를 할 수 없다는 금지사항등기도 기재됐습니다.
임차인 신고는 없습니다. 배당표와 회차별 시뮬레이션에서도 매수인의 인수금액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다. 따라서 제공된 권리자료 기준 핵심은 임차보증금 인수가 아니라 한국주택금융공사 근저당권의 배당 부족입니다. 그 부족액은 매수인 인수액으로 계산되지 않습니다.
② 시세 비교 — 최근 시세에는 할인, 추세는 하락
황성현대1차 동일 면적 129.73㎡ 실거래는 총 6건입니다. 전체 평균은 266,666,666원이지만 2021~2024년 고가 거래가 포함돼 있으므로 현재 가격 판단에서는 최근 12개월 거래를 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 129.73㎡ | 10 | 268,000,000원 |
| 2026.04 | 129.73㎡ | 6 | 205,000,000원 |
| 2024.05 | 129.73㎡ | 11 | 272,000,000원 |
| 2022.01 | 129.73㎡ | 1 | 270,000,000원 |
| 2021.12 | 129.73㎡ | 15 | 300,000,000원 |
| 2021.11 | 129.73㎡ | 14 | 285,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 129.73㎡ | 2건 | 236,500,000원 |
현재 최저가 175,000,000원은 최근 12개월 평균 236,500,000원의 74.0%이며, 최신 거래 268,000,000원보다도 낮습니다. 같은 6층에서 2026.04. 205,000,000원 거래가 확인돼 현재 최저가와 가격 차이가 있습니다. 다만 최근 거래군은 과거 거래군보다 16.1% 낮은 흐름입니다. 따라서 전체 평균 266,666,666원 대비 65.6%라는 수치만 보고 할인폭을 과대평가하지 않는 것이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 175,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,250,000원 |
| 1. 근저당 · 한국주택금융공사 | 306,000,000원 | 171,750,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
한국주택금융공사 근저당권은 채권최고액 기준 134,250,000원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 가격·미배당
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 175,000,000원 | 171,750,000원 | 134,250,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 122,499,999원 | 119,984,999원 | 186,015,001원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 85,749,999원 | 83,806,499원 | 222,193,501원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 계림중학교 북서측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·일반주택·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하며 간선도로 접근성 및 시내버스 이용 편의성 등 제반 교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 6층 602호이며 남동향입니다. 급배수·위생·화재경보·옥내소화전·승강기·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 황성현대1차는 240세대이며 준공일은 1991.12.14.입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·사다리형, 아파트부지로 이용 중이며 공시지가는 701,700원/㎡입니다.
- 도로. 남동·남서측으로 폭 약 8미터 포장도로, 북동·북서측으로 폭 약 6미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등이 포함·저촉되고 소로2류·소로3류와 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 전체 평균 266,666,666원보다 최근 12개월 평균 236,500,000원과 같은 6층 205,000,000원 거래를 우선해 보세요.
- 하락 추세. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -16.1%입니다. 현재 최저가가 낮더라도 과거 고가를 그대로 현재 시세로 보지 않는 것이 중요합니다.
- 근저당 배당 부족. 현재 회차에서 한국주택금융공사 근저당 채권최고액 기준 134,250,000원이 미배당이지만, 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
- 금지사항등기. 2018.09.21. 한국주택금융공사 동의 없는 제한물권·압류·가압류·가처분·임대차 등을 제한하는 등기가 있으므로 매각물건명세서와 등기 원문을 입찰 직전 다시 대조하세요.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 감정자료상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유관계는 현황조사 및 현장 확인이 필요합니다.
- 공유자 구조. 현재 등기상 10명의 공유자가 상속으로 소유하고 있으므로 실제 점유자와 인도 협의 상대를 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 최근 거래보다 낮다
이 사건의 핵심은 복잡한 임차보증금 인수가 아닙니다. 임차인 신고가 없고, 회차별 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수는 모두 0원입니다. 현재 최저매각가 175,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 236,500,000원의 74.0%이고, 2026.04. 같은 6층 거래 205,000,000원보다 낮습니다.
다만 최근 시세가 과거보다 -16.1% 낮아진 흐름이고, 2026년 거래도 205,000,000원과 268,000,000원으로 편차가 큽니다. 따라서 과거 전체 평균 266,666,666원만 보고 과도한 가격 메리트를 부여하기보다는 최근 거래를 기준으로 보수적으로 입찰가를 정하는 것이 맞습니다. 권리상 인수 0원, 최근 시세 대비 가격 여유는 확인되지만 하락 추세와 실제 점유 확인은 남아 있는 물건입니다.
