대구지방법원 2026타경10058. 경주시 황성동 현대아파트 101동 6층 602호입니다. 감정가는 250,000,000원이지만 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 122,500,000원, 감정가의 49%입니다. 권리의 기준점은 2018.09.21. 설정된 한국주택금융공사 근저당 306,000,000원으로, 이 근저당과 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
가격은 이미 최근 거래 수준 아래로 크게 내려와 있습니다. 동일 면적 129.73㎡의 최근 12개월 실거래는 2026.04 205,000,000원, 2026.06 268,000,000원이고 평균은 236,500,000원입니다. 현재 최저가는 그 평균의 51.8%입니다. 다만 최근 12개월 평균이 이전 거래 대비 16.1% 낮아진 흐름이므로, 과거 전체 평균 266,666,666원을 기준으로 가격을 판단하는 것보다 최근 거래를 우선해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경10058 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 황성동 533 현대아파트 101동 6층602호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 실거래 비교면적 | 129.73㎡ · 15층 건물 중 6층 · 남동향 |
| 현재 소유관계 | 김은석, 김은수, 배윤희, 배정자, 이금순, 이기형, 이순실, 이신승, 이원승, 이현순 공유 |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 122,500,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 212,032,432원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 한국주택금융공사 근저당
2006.10.26. 설정된 주식회사대구은행 근저당 102,000,000원은 2018.10.17. 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2018.09.21. 한국주택금융공사 근저당 306,000,000원이며, 이 권리는 매각으로 소멸합니다. 2026.02.04. 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
같은 날 등기부에는 한국주택금융공사의 동의를 얻지 않고 제한물권을 설정하거나 압류·가압류·가처분 및 임대차 등 소유권을 제한하는 행위를 할 수 없다는 금지사항등기도 기재되어 있습니다. 이 항목은 입찰 전 매각물건명세서와 등기부 원본에서 말소 처리 관계를 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 51.8%
황성현대1차 동일 면적 129.73㎡의 확인된 실거래 6건입니다. 가격 판단에서는 오래된 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 236,500,000원과 최신 거래 268,000,000원을 우선해서 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 129.73㎡ | 10 | 268,000,000원 |
| 2026.04 | 129.73㎡ | 6 | 205,000,000원 |
| 2024.05 | 129.73㎡ | 11 | 272,000,000원 |
| 2022.01 | 129.73㎡ | 1 | 270,000,000원 |
| 2021.12 | 129.73㎡ | 15 | 300,000,000원 |
| 2021.11 | 129.73㎡ | 14 | 285,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 129.73㎡ | 2건 | 236,500,000원 |
| 전체 평균 | 129.73㎡ | 6건 | 266,666,666원 |
현재 최저매각가 122,500,000원은 최근 12개월 평균 236,500,000원의 51.8% 수준입니다. 전체 6건 평균과 비교하면 45.9% 수준이지만, 전체 평균에는 2021년·2022년 거래가 포함되어 있으므로 가격 메리트 판단은 최근 12개월 수치를 우선해야 합니다. 최근 흐름은 이전 거래 대비 -16.1%로 낮아졌지만, 현재 최저가는 최근 12개월 평균과 최신 거래보다 모두 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 122,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,515,000원 |
| 2. 근저당 · 한국주택금융공사 | 306,000,000원 | 119,985,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 한국주택금융공사 근저당의 미배당액은 186,015,000원이고, 소유자 잔여는 0원입니다. 신청채권자 청구액은 212,032,432원이며 현재 가정에서 배당액은 119,985,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 계림중학교 북서측 인근이며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·일반주택·학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 간선도로 접근성과 시내버스 이용 편의성 등 제반 교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 6층 602호이며 남동향입니다. 급배수·위생·화재경보·옥내소화전·승강기·도시가스·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 대체로 평탄한 사다리형 토지로 아파트 부지로 이용 중이며, 공시지가는 701,700원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등이 포함·저촉됩니다.
- 도로. 단지 남동측·남서측은 폭 약 8미터 포장도로, 북동측·북서측은 폭 약 6미터 포장도로와 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 단지. 황성현대1차 240세대이며 준공일은 1991.12.14입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 266,666,666원보다 최근 12개월 평균 236,500,000원을 우선 기준으로 보세요. 최근 흐름은 -16.1%입니다.
- 임대관계 확인. 확인된 임차인 내역은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유·전입·보증금·확정일자를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 금지사항등기 대조. 2018.09.21. 한국주택금융공사 관련 금지사항등기의 경매 후 처리 관계를 등기부와 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 현재 가격. 최저가 122,500,000원은 최근 12개월 평균의 51.8%입니다. 가격 메리트가 존재하지만 내부 상태와 점유 비용까지 포함해 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 85,750,000원, 4회 유찰 시 60,024,999원 시나리오가 제시되어 있습니다.
- 배당 확인. 현재 가정에서는 한국주택금융공사 미배당액이 186,015,000원 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — 가격은 내려왔고, 확인할 것은 임대관계다
이 물건의 가격 구조는 분명합니다. 감정가 250,000,000원에서 2회 유찰돼 122,500,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 236,500,000원의 51.8%입니다. 최신 거래도 268,000,000원이어서 현재 최저가는 최근 거래 수준보다 낮습니다.
권리 쪽에서는 2018.09.21. 한국주택금융공사 근저당이 말소기준이고, 현재 배당 가정상 매수인 인수 0원입니다. 다만 임대관계가 미상이고 같은 날 금지사항등기가 존재하므로, 이 물건의 마지막 확인 포인트는 실제 점유·임대차와 금지사항등기의 처리 관계입니다. 가격은 이미 크게 조정됐지만 최근 거래 흐름 자체가 -16.1%인 만큼, 최근 시세와 권리 원본을 함께 확인하는 접근이 필요합니다.
