의정부지방법원 2025타경4967. 파주시 와동동 운정역센트럴하이뷰 9층 915호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 현 소유자 주식회사판례연구소는 2022년 5월 2일 매매를 원인으로 거래가액 139,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라, 경매개시결정보다 앞선 채승희의 주택임차권입니다.

채승희는 2022년 7월 21일 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았으며, 보증금은 130,000,000원입니다. 2024년 8월 23일에는 건물 전부에 관해 임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준이 되는 2025년 9월 5일 강제경매개시결정보다 앞선 권리이므로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액은 매수인에게 승계될 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 살아남는다

말소기준권리는 2025년 9월 5일 강제경매개시결정입니다. 그 이후 설정된 파주시 압류는 매각으로 소멸하지만, 채승희의 전입·확정일자와 임차권등기는 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 채승희가 배당받지 못한 보증금 잔액은 매수인이 인수하는 구조입니다. 과거 신탁등기 2건은 등기부상 이미 말소됐습니다.

임차인 분석 (실제 임차인 1명)

② 가격 구조 — 낙찰가가 내려가도 총 부담은 거의 같다

현재 회차에서 낙찰가를 최저매각가 68,600,000원으로 가정하면 집행비용 1,634,800원을 먼저 공제한 뒤 임차인에게 66,965,200원이 배당됩니다. 보증금 130,000,000원 중 남는 63,034,800원은 매수인이 인수하므로, 실질취득액은 다음과 같습니다.

낙찰가가 68,600,000원에서 33,614,000원까지 내려가도 실질취득액은 131,634,800원에서 131,005,052원으로 거의 변하지 않습니다. 낙찰가 하락분만큼 임차인의 미배당 보증금이 늘기 때문입니다. 가격 판단의 기준은 최저가가 아니라 실질취득액이어야 합니다.

현재 확인 가능한 가격 기준은 감정가 140,000,000원과 소유자의 2022년 거래가액 139,000,000원입니다. 현재 회차 실질취득액 131,634,800원은 감정가의 94.0%, 2022년 거래가액의 약 94.7%입니다. 최신 실거래 비교 없이 이 차이만으로 시세보다 싸다고 평가할 수는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 68,600,000원 가정)

임차보증금 미배당액 63,034,800원은 매수인 인수로 계산됐습니다. 집행비용은 매각가의 약 2.4% 추정치이며, 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 사건상 근린시설로 분류돼 있으나 현황은 오피스텔로 이용 중입니다. 근린생활시설과 오피스텔이 함께 있는 집합건물 내 9층 915호입니다.
• 입지. 의정부지방법원 고양지원 파주시법원 동측 인근의 상업지대로, 대규모 근린생활시설, 오피스텔과 관공서가 밀집해 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 남동측 근거리에 경의중앙선 운정역이 있으며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
• 도로. 서측 약 30m, 북측 약 25m, 동측 약 15m 내외의 포장도로와 접합니다.
• 토지 조건. 중심상업지역·제1종지구단위계획구역이며 토지는 평탄한 정방형, 업무용으로 이용되고 있습니다. 공시지가는 5,243,000원/㎡입니다.
• 환금성. 운정역 인근 상업지라는 접근성은 있으나, 근린시설 분류와 오피스텔 이용이 병존하는 물건이므로 매수층과 금융·처분 조건을 주거용 아파트처럼 단순하게 보면 안 됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실질취득액으로 상한 설정. 현재 회차 기준 부담액은 최저가 68,600,000원이 아니라 인수액을 더한 131,634,800원입니다.
• 추가 유찰의 착시 확인. 4회 유찰 시에도 실질취득액은 131,005,052원입니다. 최저가 하락을 곧바로 가격 메리트로 계산하지 마세요.
• 임차권 원본 대조. 임대차계약일, 보증금 지급 자료, 전입·점유와 확정일자, 임차권등기명령 사건 기록을 확인해야 합니다.
• 동일인 관계 확인. 임차인과 신청채권자가 같은 채승희이므로 임대차보증금 채권과 144,720,273원 집행채권의 관계를 구분해 검토해야 합니다.
• 현재 점유 확인. 임차권등기 이후 실제 퇴거 여부와 현 점유자를 확인해 명도 방식과 비용을 산정해야 합니다.
• 용도 확인. 근린시설 등기·분류와 오피스텔 이용 상태를 건축물대장, 현황, 관리규약과 대조해야 합니다.
• 압류·공과금 확인. 파주시 압류의 체납 내역과 배당 우선순위, 미납 관리비를 별도로 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 낙찰”이 아니라 “94% 실질취득”

이 물건은 두 차례 유찰돼 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만, 그 숫자가 투자 매력을 뜻하지 않습니다. 보증금 130,000,000원의 선순위 임차인이 있고, 현재 최저가로 낙찰되면 63,034,800원을 추가로 인수해 총 131,634,800원을 부담합니다. 이는 감정가의 94.0%입니다.

더 기다려 최저가가 낮아져도 인수액이 반대로 늘어나 실질취득액은 약 131,000,000원 선에 머뭅니다. 여기에 임차인과 신청채권자가 동일하다는 사실관계 확인, 근린시설과 오피스텔 이용의 차이, 현재 시세 검증까지 남아 있습니다. 결론은 명확합니다. 표면 최저가는 저렴하지만 실질취득은 저렴하다고 단정할 수 없고, 선순위 임차권 확인 없이는 입찰을 보류해야 하는 인수형 물건입니다.