의정부지방법원 2025타경6390. 고양시 덕양구 내유동 현대하우징 가동 1층 101호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 한승진 명의의 소유권이전과 같은 날 설정된 우리은행 근저당 108,900,000원이 현재 등기상 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정된 전민자의 가압류 39,000,000원과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하도록 정리돼 있습니다.
권리관계만 보면 선순위로 존속하는 등기 권리는 확인되지 않고, 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 확인된 임차인 목록이 없다는 점과 실제 점유자가 없다는 점은 같은 의미가 아닙니다. 감정요항표가 임대관계를 미상으로 기록하고 있으므로 전입세대·점유관계·현장 사용자를 확인하기 전에는 명도 위험을 완전히 배제할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경6390 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 내유동 288-31 현대하우징 가동 1층101호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 통일로1108번길 94 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 지상4층 건물 내 1층 101호 |
| 소유자 | 한승진 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 136,000,000원 / 66,640,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 전민자 / 38,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2013년 설정됐던 우리은행 근저당 121,200,000원은 2013.08.19. 이미 말소됐고, 국제신탁 명의의 신탁등기도 같은 날 말소됐습니다. 현재 분석의 기준은 2014.01.24. 설정된 우리은행 근저당 108,900,000원입니다. 이후의 전민자 가압류와 강제경매개시결정은 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%라도 시세 확인이 먼저
현재 최저매각가는 66,640,000원으로 감정가 136,000,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰로 가격이 내려온 사실은 분명하지만, 동일 지역·유사 다세대의 최근 실거래와 최신 거래가격을 대조하지 않은 상태에서는 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 66,640,000원 | 65,040,480원 | 121,359,520원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 46,648,000원 | 45,408,336원 | 140,991,664원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 32,653,599원 | 31,665,834원 | 154,734,166원 | 0원 |
유찰이 거듭될수록 매각대금이 줄어 채권자 미배당액은 커지지만, 제시된 시나리오에서는 어느 회차도 매수인 인수액이 발생하지 않습니다. 다만 이것은 권리상 인수 여부에 관한 계산이며, 적정 매수가 판단은 별도로 최근 시세를 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 66,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,599,520원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사우리은행 | 108,900,000원 | 65,040,480원 |
| 3. 가압류 · 전민자 | 39,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 전민자 | 38,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 186,400,000원 중 65,040,480원이 채권자에게 배당되고, 현재 회차 미배당액은 121,359,520원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 내유초등학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택이 주를 이루는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상4층 건물 내 1층 101호입니다. 외벽은 석재타일 및 치장벽돌, 창호는 하이샷시 창호 등으로 조사됐습니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 난방설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북서측과 남서측으로 각각 노폭 약 10m 내외 및 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 부정형의 다세대주택 건부지이며 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이로 지적된 사항과 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 다세대주택 중심 지역의 1층 물건이므로 실제 거래가격, 건물 관리 상태, 채광·사생활, 도로 접근성을 함께 비교해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계가 미상입니다. 현장 방문과 전입세대 확인을 통해 소유자 점유인지 임차인 점유인지 먼저 구분해야 합니다.
- 시세 대조. 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 싸다고 판단하지 말고 내유동 유사 다세대의 최근 실거래와 현재 매물을 비교해야 합니다.
- 1층 특성. 출입 동선, 채광, 습기, 소음, 사생활 노출과 방범 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 도로·주차. 북서측 약 10m, 남서측 약 4m 도로 접면과 실제 차량 진입·주차 여건을 확인해야 합니다.
- 명도 비용. 등기상 인수는 0원이지만 점유자가 확인되면 인도명령·이사 협의에 필요한 시간과 비용을 반영해야 합니다.
- 세금·관리비. 배당 계산에 반영되지 않은 당해세와 공용부분 관리비 체납 가능성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격과 점유는 확인 전
이 물건은 우리은행 근저당이 말소기준이고 후순위 가압류와 강제경매개시결정이 소멸해 등기상 인수 0원으로 정리되는 구조입니다. 권리분석 자체는 비교적 단순합니다. 그러나 2회 유찰과 감정가 49%라는 숫자가 곧바로 가격 메리트를 의미하지는 않습니다. 최근 실거래 대조가 없고 감정요항표상 임대관계가 미상이므로, 시세와 점유를 확인하지 않은 입찰은 보수적으로 접근해야 합니다. 권리는 확인, 가격과 명도는 현장 조사 후 결정. 이것이 이 사건의 핵심입니다.
