의정부지방법원 2025타경6420. 파주시 파주읍 봉서리 힐크라운101동 4층 402호의 다세대주택입니다. 등기상 핵심은 2021.02.03 수협은행 근저당권으로, 채권최고액은 246,100,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 2025.11.06 수협은행의 임의경매개시결정은 그 이후 권리라 매각으로 소멸합니다.
점유관계에서 확인되는 사람은 전연수입니다. 전입신고일은 2024.12.27로 말소기준권리보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 따라서 현재 자료상 낙찰자가 보증금을 떠안는 구조로 계산되지는 않습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인이 필요해 입찰 전 매각물건명세서 원본 대조가 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경6420 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 파주읍 봉서리 588-23 힐크라운101동 4층 402호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 파주읍 봉서산로 94 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공부상 다세대주택 · 지상4층 건물 내 4층 402호 |
| 소유자 | 정미정 |
| 감정가 / 최저가 | 277,000,000원 / 66,508,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권 / 청구액 | 수협은행 / 195,383,076원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 기준근저당 이후 전입
말소기준은 2021.02.03 수협은행 근저당권입니다. 전연수의 전입일인 2024.12.27은 기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 2025.11.06 임의경매개시결정 역시 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
| 점유자 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전연수 | 2024.12.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
② 가격 위치 — 4회 유찰로 감정가의 24.01%
감정가는 277,000,000원이고 현재 최저매각가는 66,508,000원입니다. 4회 유찰을 거치며 현재 회차 가격은 감정가의 24.01% 수준까지 내려왔습니다. 다음 시나리오에서는 5회 유찰 시 46,555,600원, 6회 유찰 시 32,588,919원으로 계산돼 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 24.01% | 66,508,000원 | 181,189,144원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 46,555,600원 | 200,782,401원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 32,588,919원 | 214,497,682원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 66,508,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,597,144원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 246,100,000원 | 64,910,856원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 66,508,000원 가정 시 집행비용 1,597,144원을 제외한 64,910,856원이 수협은행에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당액은 181,189,144원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 파주읍 봉서리 소재 봉서2리 마을회관 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택·공동주택·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 지상4층 건물의 4층 402호이며, 위생·급배수설비, 승강기설비, 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 다소 완만한 경사지대의 사다리형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제·하자. 토지이용계획 및 제한상태는 해당사항이 없고, 공부와의 차이도 없습니다. 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
- 환금성 점검. 이미 4회 유찰된 만큼 실제 매수수요와 적정 가격대는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전연수 점유관계 확인. 전입일은 2024.12.27로 말소기준 뒤라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유범위를 매각물건명세서에서 재확인하세요.
- 시세 대조. 감정가 대비 24.01%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 인근 다세대와 해당 건물의 실제 거래·매물 가격을 비교해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 5회 유찰 시 46,555,600원, 6회 유찰 시 32,588,919원으로 내려가지만 가격 하락과 함께 채권 미배당액은 더 커집니다. 이는 매수인 인수액과는 별개입니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 수협은행 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 현장 확인. 공부상 다세대주택이며 임대관계는 미상으로 평가돼 있으므로, 현장 점유상태와 내부상태를 확인하는 것이 중요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격 검증이 남아 있다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.02.03 수협은행 근저당이 말소기준이고, 전연수의 전입은 2024.12.27로 늦어 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 반면 가격은 이미 4회 유찰돼 감정가 277,000,000원에서 최저 66,508,000원까지 내려왔습니다.
그러나 할인율만으로 결론을 내릴 수는 없습니다. 실거래 시세와의 직접 비교 없이 “감정가의 24%니까 싸다”고 판단하는 것은 위험합니다. 이 물건은 권리상 인수 위험보다 보증금·배당요구 여부의 원본 확인과 실제 시장가격 검증이 입찰 판단의 핵심입니다.
