95,011,000원
의정부지방법원 2025타경6420. 파주시 파주읍 봉서리의 힐크라운101동 4층 402호, 공부상 다세대주택입니다. 등기상 현재 소유자는 정미정이며, 2021.02.03 소유권이전과 같은 날 수협은행이 채권최고액 246,100,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 수협은행 근저당이 말소기준권리이고, 이후 2025.11.06 수협은행의 임의경매개시결정이 기입됐습니다. 매각으로 소멸하는 구조라 등기상 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다.
현황조사와 매각물건명세서에는 전연수이 확인됩니다. 전입일은 2024.12.27로 말소기준인 2021.02.03보다 늦어 대항력 없음으로 판단됩니다. 따라서 보증금이 얼마인지와 관계없이 선순위 대항력 임차보증금을 매수인이 승계하는 유형은 아닙니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않으므로 우선변제 및 실제 배당관계는 원문 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경6420 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 파주읍 봉서리 588-23 힐크라운101동 4층402호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 파주읍 봉서산로 94 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 공부상 다세대주택 · 철근콘크리트구조 경사지붕 지상4층 건물 내 4층 402호 |
| 소유자 | 정미정 · 2021.02.03 소유권이전 (2020.06.10 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 277,000,000원 / 95,011,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 수협은행 / 195,383,076원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차인, 인수 0원
핵심은 날짜 순서입니다. 수협은행 근저당이 2021.02.03 설정됐고, 임차인 전연수의 전입은 그보다 약 3년 뒤인 2024.12.27입니다. 따라서 전연수는 이 경매에서 선순위 대항력을 갖지 않으며, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 전연수 | 2024.12.27 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
② 가격 — 3회 유찰로 감정가의 34.3%
감정가는 277,000,000원, 현재 최저매각가는 95,011,000원으로 감정가의 34.3% 수준입니다. 3회 유찰이 반영된 가격입니다. 다만 감정가 대비 크게 낮아졌다는 사실과 실제 시장가격 대비 저렴하다는 판단은 같은 말이 아닙니다. 최근 실거래 비교가 확인되지 않은 상태에서는 95,011,000원이 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 95,011,000원 | 34.3% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 66,507,699원 | 24.01% | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 46,555,389원 | 16.81% | 0원 |
유찰이 한 번 더 진행될 경우 최저가는 66,507,699원, 두 번 더 진행될 경우 46,555,389원으로 계산됩니다. 그러나 이 물건은 다세대주택이고 이미 3회 유찰된 상태이므로, 단순 할인율보다는 현장 수요와 실제 거래가격을 확인해 환금성을 함께 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 95,011,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,110,198원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 246,100,000원 | 92,900,802원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 95,011,000원 기준 수협은행에는 92,900,802원이 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 153,199,198원입니다. 신청채권 195,383,076원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 파주읍 봉서리 소재 봉서2리 마을회관 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택·공동주택·각종 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 지상4층 건물 내 4층 402호이며, 위생·급배수·승강기·개별난방 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 다소 완만한 경사지대의 사다리형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원문 확인. 전연수의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 확인하세요.
- 대항력 날짜 재확인. 말소기준 2021.02.03, 전입 2024.12.27의 선후관계를 입찰 직전 다시 대조하세요.
- 시세 확인. 감정가의 34.3%라는 할인율만 보고 저가매수로 판단하지 말고 주변 다세대 실거래를 확인하세요.
- 환금성 확인. 현재 3회 유찰 상태인 만큼 실제 매수수요와 향후 매도 가능성을 현장에서 점검하세요.
- 배당 변동. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 현장 확인이 필요하다
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 수협은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 전연수의 전입은 그 뒤여서 대항력이 없으며 현재 계산상 매수인 인수도 0원입니다. 반면 가격은 감정가 277,000,000원에서 3회 유찰돼 95,011,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 다세대주택·3회 유찰이라는 조건에서 실거래 확인 없이 ‘싸다’고 결론내리기는 어렵습니다. 따라서 이 사건은 권리는 통과, 가격과 환금성은 확인 후 판단이 핵심입니다.
