의정부지방법원 2025타경6604. 경기도 고양시 일산서구 탄현동의 탄현헤센스마트 9층 904호로, 감정요항상 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 감정가는 101,000,000원이고 2회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 49,490,000원입니다. 등기상 말소기준은 2018년 9월 19일 설정된 신한은행 근저당권 108,000,000원이며, 이후 경기신용보증재단 가압류와 신한은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
확인된 임차인은 없고 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계할 금액도 0원입니다. 다만 감정요항에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로, 등기상 인수 여부와 별개로 실제 점유자·사용관계·명도 필요성은 입찰 전에 현장에서 확인해야 합니다. 또한 실거래 비교 자료가 없어 현재 최저가의 시세 대비 할인 정도는 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경6604 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1559-1 탄현헤센스마트 9층 904호 도로명: 경기도 고양시 일산서구 일현로41번길 16 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 현재 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 위치 / 구조 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 10층 건물 내 9층 904호 |
| 현재 소유자 | 김영금 (2025.03.15 상속, 2025.12.19 소유권이전 등기) |
| 종전 소유자 | 정회영 (2016.05.19 매매, 거래가액 145,010,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 101,000,000원 / 49,490,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 95,524,930원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 등기상 매수인 인수 0원
말소기준권리는 2018.09.19 접수된 신한은행 근저당권 108,000,000원입니다. 2025.04.10 경기신용보증재단의 가압류 9,562,500원과 2025.11.14 신한은행의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로, 매각으로 소멸합니다. 2018년 설정됐던 코리아신탁 명의의 신탁등기는 같은 해 9월 19일 이미 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 감정가의 49%, 그러나 시세 결론은 보류
현재 회차는 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%인 49,490,000원까지 내려왔습니다. 이후 유찰 시 제시된 시나리오는 34,643,000원과 24,250,100원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가나 최저가가 실제 시장가격보다 높은지 낮은지는 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49,490,000원 | 49% | 69,363,320원 |
| 3회 유찰 시 | 34,643,000원 | 34.3% | 83,943,074원 |
| 4회 유찰 시 | 24,250,100원 | 24.01% | 94,148,902원 |
③ 예상배당표 (매각가 49,490,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,290,820원 |
| 1. 근저당권 · 주식회사신한은행 | 108,000,000원 | 48,199,180원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 9,562,500원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준으로 집행비용을 제외한 48,199,180원이 신한은행에 배당되고, 경기신용보증재단과 소유자에게 돌아갈 금액은 0원으로 계산됩니다. 전체 채권 미배당액은 69,363,320원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경의중앙선 탄현역 남동측 인근이며, 주변은 대규모 아파트단지와 각종 근린생활시설이 혼재하는 일반주거지대입니다.
- 교통. 차량 진입과 주정차가 가능하며 인근에 노선버스 정류장과 경의중앙선 탄현역이 있어 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 감정 기준시점 현재 오피스텔로 이용 중이며, 난방·승강기·주차장·위생 및 급배수 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 건물 동·서·남·북측으로 왕복 2차선 포장도로가 각각 개설돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함되며, 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 3,275,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 임대관계는 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 확인. 임차인 등재는 없지만 임대관계가 미상이므로 현장 방문과 전입세대 확인을 통해 점유자와 명도 필요성을 확인하세요.
- 실거래·매물 대조. 동일 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 실제 거래가와 현재 매물 호가를 확인해 49,490,000원의 적정성을 검증하세요.
- 임대수익 확인. 실제 보증금·월세, 공실 기간과 임대수요를 조사해 예상 수익을 계산하세요.
- 관리비 확인. 관리비 수준과 체납 여부, 공용부분 체납액의 승계 가능성을 관리주체에 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 벽지·타일·창호와 설비 상태, 수리 필요 범위를 확인해 추가 비용을 응찰가에 반영하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 점유관계를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 검증은 남아 있다
이 사건은 말소기준 이후 권리가 소멸하고 매수인 인수액도 0원이라 등기 권리 구조는 비교적 단순합니다. 감정가 101,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 49,490,000원까지 내려온 점도 눈에 띕니다.
그러나 확인된 실거래 자료가 없고 임대관계가 미상인 상태에서는 감정가의 49%라는 이유만으로 가격 경쟁력을 확정할 수 없습니다. 오피스텔의 실제 가치는 거래가뿐 아니라 임대료·공실·관리비·내부 상태에 좌우됩니다. 결론은 등기상 인수 0원, 점유와 시세는 현장 확인입니다. 권리만 보고 들어가기보다 실제 임대수익과 처분 가능성을 검증한 뒤 응찰가를 정하는 접근이 필요합니다.
