17,541,000원
의정부지방법원 2025타경60875. 한울하임 126동 2층 201호, 다세대주택입니다. 감정가는 213,000,000원인데 7회 유찰되어 현재 최저매각가는 17,541,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 8.24% 수준이지만, 이 17,541,000원은 이 물건의 실질취득가격이 아닙니다. 2020년 4월 29일 전입·점유를 갖춘 임차인 김용범의 보증금 265,000,000원이 2025년 1월 13일 말소기준보다 앞서기 때문입니다.
현재 최저가를 매각가로 가정하면 집행비용 715,738원을 제외한 16,825,262원이 임차인에게 배당되고, 보증금 중 248,174,738원은 미배당으로 남습니다. 이 잔액은 매각물건명세서상 매수인이 인수하는 구조입니다. 즉 최저가가 더 내려갈수록 인수액이 오히려 커지므로, 낙찰가만 내려간다고 실질취득비용이 싸지는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경60875 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 동국로223번길 61-3, 126동 2층201호 (성석동,한울하임) |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 대상면적 49.22㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 2층 |
| 사용승인 | 2018.09.06 |
| 소유자 | 김진선 지분 2분의 1 · 최영철 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 213,000,000원 / 17,541,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 234,575,970원 |
| 민간임대주택등기 | 2021.11.26 민간임대주택 등록 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 핵심은 말소기준보다 앞선 임차인
이 사건의 권리분석은 을구 1번 주택임차권에서 사실상 결정됩니다. 김용범은 2020.04.21 임대차계약과 확정일자를 갖고, 2020.04.29 주민등록과 점유를 시작했습니다. 이후 2023.08.03 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 말소기준은 2025.01.13 강제경매개시결정이므로 임차인의 대항요건은 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않는 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
반면 2025.11.21 최영철 지분 압류와 2025.12.03 김진선 지분 압류는 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2018.09.13 설정됐던 신탁은 2020.04.29 이미 말소되었습니다. 따라서 뒤의 압류보다 훨씬 중요한 것은 선순위 임차보증금 265,000,000원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 잔액 승계
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김용범 | 건물 전체 · 265,000,000원 | 대항력 有 전입·점유 2020.04.29 | 우선변제 확정일자 2020.04.21 | 잔액 승계 248,174,738원 | 2023.08.03 |
③ 유찰돼도 실질취득은 거의 그대로다
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 구조 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 17,541,000원 | 248,174,738원 | 낙찰가↓ · 인수↑ |
| 8회 유찰 시 | 12,278,700원 | 253,342,317원 | 낙찰가↓ · 인수↑ |
| 9회 유찰 시 | 8,595,090원 | 256,959,622원 | 낙찰가↓ · 인수↑ |
회차가 더 내려가면 최저가는 12,278,700원, 8,595,090원까지 낮아지지만, 동시에 인수액은 253,342,317원, 256,959,622원으로 증가합니다. 따라서 이 사건은 “유찰되면 싸진다”는 일반적인 가격 구조가 작동하지 않습니다. 대항력 보증금이 낙찰가보다 훨씬 크기 때문에 실질취득비용은 보증금 265,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다.
④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
한울하임125동126동의 확인된 거래는 2024.04, 전용 50.91㎡, 4층 200,000,000원 1건입니다. 대상 물건은 49.22㎡로 면적 비교대상에 포함되어 있으며, 시세 기준값도 200,000,000원입니다. 거래 표본이 1건이므로 시세 해석에는 폭을 두어야 하지만, 현재 사건의 핵심 비교는 명확합니다.
| 구분 | 면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 실거래 | 50.91㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 시세 기준값 | 49.22㎡ 대상 | 2 | 200,000,000원 |
| 감정가 | 49.22㎡ | 2 | 213,000,000원 |
| 실질취득 기준 | — | — | 약 265,000,000원 |
표면상 최저가 17,541,000원은 시세 기준의 8.8%에 불과하지만, 그 비율은 이 사건의 가격 메리트를 판단하는 기준으로 사용할 수 없습니다. 대항력 있는 임차보증금 잔액을 승계하므로 실질취득 기준은 약 265,000,000원이고, 이는 확인된 실거래 및 시세 기준 200,000,000원을 상회합니다. 따라서 “감정가 대비 8%라 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 17,541,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 715,738원 |
| 1. 임차인 김용범 보증금 | 265,000,000원 | 16,825,262원 |
| 2. 경매신청채권자 · 서울보증보험 주식회사 | 234,575,970원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 신청채권자 서울보증보험 주식회사에 대한 배당은 0원이고, 임차인 보증금의 미배당액 248,174,738원이 매수인 인수액으로 남습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물 내 2층 201호입니다. 사용승인일은 2018.09.06입니다.
- 주위환경. 고양국제고등학교 북동측 인근으로, 다세대주택·근린생활시설·학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기시설이 구비되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며, 토지면적 1,024.0㎡, 공시지가 530,000원/㎡입니다.
- 환금성. 한울하임125동126동은 18세대 규모이고 확인된 거래가 1건에 그쳐, 시세 확인과 재매각 시 거래 표본이 제한적입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 17,541,000원만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 현재 회차 인수액 248,174,738원을 반드시 함께 계산해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 김용범의 임대차계약일 2020.04.21, 확정일자 2020.04.21, 전입·점유 2020.04.29, 임차권등기 2023.08.03을 원본과 대조해야 합니다.
- 배당 후 잔액 확인. 배당에서 전액 변제되지 않은 임차보증금 잔액은 매수인이 인수하므로 실제 배당표 확정액을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.11.26 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 등기 처리와 관련 의무를 매각물건명세서·등기부 원본에서 확인해야 합니다.
- 유찰 횟수만으로 판단 금지. 이미 7회 유찰됐지만 다음 회차에서도 최저가 감소만큼 인수액이 커지는 구조입니다.
- 시세 표본 한계. 확인된 거래는 2024.04의 200,000,000원 1건이므로 층·상태·개별 호수 차이를 현장 조사로 보완해야 합니다.
맺으며 — “1,754만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 핵심은 감정가 213,000,000원이 17,541,000원까지 떨어졌다는 사실이 아닙니다. 핵심은 대항력 있는 임차보증금 265,000,000원이 낙찰가보다 훨씬 크다는 점입니다. 현재 회차 기준 미배당 보증금 248,174,738원을 매수인이 인수하므로 실질취득은 약 265,000,000원 수준으로 봐야 합니다. 최저가가 추가로 내려가도 인수액이 함께 커져 이 구조는 크게 달라지지 않습니다.
확인된 실거래 및 시세 기준은 200,000,000원이고, 실질취득 기준은 이를 웃돕니다. 여기에 7회 유찰, 18세대 규모, 거래 표본 1건이라는 환금성 요소까지 겹칩니다. 따라서 이 사건은 “감정가 대비 8%라 저렴한 물건”이 아니라, 선순위 임차보증금 승계 때문에 가격의 기준 자체가 달라지는 사건으로 보는 것이 맞습니다.