의정부지방법원 2025타경62311. 파주시 상지석동 갤러리하우스 115동 1층 102호, 전용 59.92㎡ 다세대주택입니다. 소유자 권용식은 2017.10.23. 거래가 159,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 중앙농업협동조합 근저당권 128,400,000원이 설정됐습니다. 다만 이 근저당권은 2019.10.17. 해지를 원인으로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2024.06.07. 주택도시보증공사 가압류 165,000,000원입니다.
등기권리만 보면 말소된 근저당권을 매수인이 떠안을 이유는 없고, 기준 가압류와 2025.02.13. 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기권리보다 앞서 확인해야 할 사람이 있습니다. 김현우의 전입일은 2021.10.15.로 말소기준일보다 빠릅니다. 보증금과 실제 점유 유지 여부, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 미배당 보증금 인수 가능성을 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62311 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 상지석동 133-35 제115동 제1층 제102호 · 도로명 경기도 파주시 고봉로 755-41 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 59.92㎡ · 철근콘크리트구조 4층 중 1층 |
| 이용상태 | 다세대주택 1개호로 이용 중 |
| 소유자 | 권용식 (2017.10.23. 거래가 159,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 168,000,000원 / 19,765,000원 (6회 유찰 · 감정가의 11.76%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 190,212,727원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 단지 정보 | 갤러리하우스113,114,115동 · 19세대 · 2015.02.06. 사용승인 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 전입이 핵심
2017년 중앙농업협동조합 근저당권은 2019년에 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 말소기준은 2024.06.07. 주택도시보증공사 가압류이며, 해당 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기상 존속하는 담보권을 인수하는 구조는 아닙니다.
임차인 분석 (실제 임차인 1명 · 보증기관 승계 신고 없음)
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김현우 | 2021.10.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
김현우는 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인으로 분류됩니다. 보증금 합산 문제는 없지만, 보증금 자체가 확인되지 않아 인수액과 실질취득가를 확정할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 명목 할인율만으로는 싸다고 할 수 없다
같은 단지 전용 59.92㎡ 실거래는 4건입니다. 전체 평균은 145,500,000원이지만, 가격 판단에는 최근 12개월 평균 132,500,000원과 최신 거래 134,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 16.4% 낮아진 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.09 | 59.92㎡ | 4 | 134,000,000원 |
| 2023.09 | 59.92㎡ | 1 | 131,000,000원 |
| 2022.06 | 59.92㎡ | 1 | 140,000,000원 |
| 2021.09 | 59.92㎡ | 2 | 177,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.92㎡ | 2건 | 132,500,000원 |
최저가 19,765,000원은 최근 12개월 평균의 14.9%에 불과합니다. 하지만 이는 어디까지나 명목 낙찰가 비교입니다. 선순위 전입자의 보증금이 미상인 상태에서는 실질취득가가 19,765,000원인지, 최근 시세에 가까워지는지, 최근 시세를 넘어서는지 판단할 수 없습니다. 따라서 최저가만 보고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 결론 내릴 수 없습니다.
③ 배당 시뮬레이션 (매각가 19,765,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 3.8% 추정) | - | 755,770원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 중앙농업협동조합 | 128,400,000원 | 19,009,230원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 주택도시보증공사 | 165,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
표상 총 채권액은 293,400,000원, 채권자 배당액은 19,009,230원, 미배당액은 274,390,770원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·물적 리스크 메모 (감정요항 기준)
- 용도·구조. 철근콘크리트구조 4층 다세대주택 중 1층 102호이며, 전용면적은 59.92㎡입니다. 외벽은 드라이비트, 내부는 벽지·타일, 창호는 새시 이중창입니다.
- 주변·교통. 감정요항에는 북고양IC 북서측 근거리, 다세대주택·근린생활시설·창고 혼재 지역으로 주위환경과 대중교통 편익이 보통이라고 기재돼 있습니다. 다만 소재지는 파주시 상지석동으로 기재돼 있어 위치 설명을 원본과 대조해야 합니다.
- 도로·토지. 서측 약 6m 도로를 통해 외곽 공도에 연결됩니다. 토지는 1,378㎡, 계획관리지역, 공시지가 502,300원/㎡이며 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 호별배치 불일치. 102호는 집합건축물대장 건축물현황도와 현황 출입문 표시상 호별배치가 다릅니다. 인접 101호 탐문과 면적·내부구조 확인 후 현황을 기준으로 평가됐으므로, 입찰 전 실제 위치와 전유부분을 직접 확인해야 합니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 제한보호구역에 포함되고, 생산관리지역과 성장관리계획구역에 접합니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 19세대 소규모 다세대이며 단지 경매 평균 유찰 횟수는 6.0회, 낙찰률은 0.0%입니다. 최근 실거래도 2023.09. 이후 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김현우 임대차 원본 확인. 임대차계약서, 보증금, 실제 점유, 전입 유지, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 실질취득가를 산정할 수 있습니다.
- 인수액을 0원으로 가정하지 말 것. 배당 시뮬레이션상 인수액 0원은 보증금 미상 임차인의 인수위험을 제거하지 못합니다.
- 말소된 근저당 배당 재계산. 2019.10.17. 말소된 중앙농업협동조합 근저당권이 배당표에 포함된 이유를 법원 기록으로 확인하고 배당순위를 다시 산정해야 합니다.
- 102호 위치 특정. 공부상 호별배치와 현황 출입문 표시가 다르므로, 현장 방문과 건축물현황도 대조 없이 전유부분을 확정하면 안 됩니다.
- 최근 시세 재확인. 최신 거래가 2023.09.이고 최근 거래 추세가 -16.4%이므로, 2026.07.22. 매각기일 기준 시세로 단정할 수 없습니다.
- 환금성 보수 평가. 19세대 규모, 평균 6.0회 유찰, 낙찰률 0.0%를 반영해 매도기간과 담보가치를 보수적으로 봐야 합니다.
- 토지이용 제한 확인. 계획관리지역, 토지거래계약 허가구역, 제한보호구역 등 적용 범위와 취득·이용 제한을 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 아니라 실질취득가를 보라”
감정가 168,000,000원인 물건이 6회 유찰돼 19,765,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 132,500,000원의 14.9%라는 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 김현우는 말소기준보다 앞선 2021.10.15. 전입자이고 보증금이 확인되지 않았습니다. 이 보증금이 미배당 상태로 인수된다면 낙찰가가 낮아진 만큼 실질취득비용이 낮아진다고 볼 수 없습니다.
여기에 최근 거래 추세 -16.4%, 단지 평균 6.0회 유찰, 낙찰률 0.0%, 19세대 규모, 102호 호별배치 불일치, 감정요항의 위치 문구와 소재지 불일치, 말소된 근저당권이 포함된 배당표까지 확인해야 할 문제가 겹칩니다. 명목 가격은 낮지만 실질가격은 미상입니다. 임차보증금과 전유부분 위치, 배당순위를 원본으로 해소하기 전에는 참여를 보류하는 판단이 타당합니다.
