의정부지방법원 2025타경62311. 경기도 파주시 상지석동에 위치한 갤러리하우스 115동 1층 102호입니다. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 전용 59.92㎡의 집합건물입니다. 소유자 권용식은 2017년 매매를 원인으로 소유권을 취득했고, 당시 거래가액은 159,000,000원입니다.

등기부만 보면 현재 존속하는 근저당권은 없고, 주택도시보증공사의 2024년 가압류가 말소기준권리입니다. 하지만 그보다 앞선 2021.10.15 전입 임차인 김현우가 확인됩니다. 임차보증금과 확정일자가 파악되지 않아 매수인이 떠안을 금액을 산정할 수 없습니다. 등기상 권리가 매각으로 소멸하는 것과 임차인의 보증금 인수 위험이 해소되는 것은 별개의 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가압류는 소멸, 임차인은 별도 검토

소유권보존 이후 신탁등기가 설정되었으나 2017년 말소되었습니다. 중앙농업협동조합의 근저당권 역시 2019.10.17 해지로 이미 말소되어 현재 인수할 근저당권으로 보지 않습니다.

말소기준권리는 2024.06.07 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후 2025.02.13 강제경매개시결정은 기존 가압류의 본압류 이행에 따른 것으로, 별도 채권액이 확인되지 않습니다. 동일 채권자의 가압류와 본압류 이행을 독립된 보증금 채권처럼 중복 합산해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실질취득금액을 결정하는 핵심

실제 확인된 임차인은 김현우 1명입니다. 주택도시보증공사는 등기상 가압류권자이자 경매신청채권자로, 별도의 실제 임차인으로 합산하지 않습니다.

임차인의 선행 전입은 확인되지만 실제 점유의 계속 여부, 계약 내용, 확정일자 및 보증금 지급 관계를 추가로 대조해야 합니다. 특히 주택도시보증공사가 채권자로 등장하는 사건인 만큼 보증금 관련 채권관계와 임차인의 현재 권리관계를 구분하여 확인할 필요가 있습니다.

③ 시세 비교 — 숫자는 싸지만 실질 원가는 모른다

갤러리하우스 113·114·115동은 총 19세대로, 비교 거래는 전용 59.92㎡ 동일 면적을 기준으로 합니다. 확인된 실거래 4건과 최근 비교 표본 2건을 구분해 살펴보겠습니다.

전체 거래 평균은 145,500,000원이지만, 2021년의 177,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 최근 비교 표본 평균인 132,500,000원을 우선 참고하는 편이 과거 고가 거래의 영향을 줄일 수 있습니다.

최근과 과거 표본 간 가격 추세는 -16.4%로 제시되어 있습니다. 따라서 감정가 168,000,000원이나 전체 평균 145,500,000원을 현재 시장가치의 기준으로 그대로 사용하는 것은 적절하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 9,685,000원 가정)

다음은 제공된 채권배당 추정치입니다. 임차보증금과 임차인의 우선변제 관계가 확정되지 않았으므로, 실제 배당 및 매수인 인수금액을 확정한 표가 아닙니다.

주택도시보증공사의 가압류 청구금액 165,000,000원 중 예상배당액은 9,110,670원이며, 미배당 추정액은 155,889,330원입니다.

별도로 표시된 경매신청 청구액은 190,212,727원입니다. 가압류 청구금액과 신청 청구액이 다르므로 실제 채권계산서 및 배당요구 관계를 대조해야 합니다. 이 차액이나 주택도시보증공사의 미배당 채권액을 곧바로 매수인 인수액으로 계산해서는 안 됩니다.

⑤ 회차별 시나리오 — 유찰돼도 인수위험은 남는다

회차별 채권자 배당과 미배당액은 임차보증금 및 당해세 등을 반영하지 않은 추정치입니다. 미배당 채권액과 매수인 인수액은 서로 다른 개념입니다. 향후 회차 가격은 제시된 시나리오이며 실제 매각조건은 변경될 수 있습니다.

현재 감정가 대비 최저가 비율은 5.76%, 추가 유찰 시에는 제시된 시나리오상 4.04%, 2.82%까지 낮아집니다.

하지만 대항력이 인정되는 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 구조라면, 낙찰가격 인하만큼 인수보증금이 늘어날 수 있습니다. 보증금이 낙찰가보다 크고 실질취득금액이 보증금 수준으로 고정되는 경우, 추가 유찰만으로 총취득비용이 낮아지지는 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 북고양IC 북서측 근거리에 위치하며 주변은 다세대주택, 근린생활시설 및 창고 등이 혼재한 지대입니다. 감정평가상 주위환경은 보통으로 기재되어 있습니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 대중교통 편익은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 2015.02.06 준공된 갤러리하우스 113·114·115동의 총세대수는 19세대입니다. 본건은 철근콘크리트구조 4층 중 1층 102호로, 위생·급배수·전기·난방설비가 설치되어 있습니다.
• 접도. 본건 서측 약 6m 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다. 토지는 다세대주택 3개동의 건부지로 이용되고 있습니다.
• 토지 규제. 계획관리지역, 가축사육제한구역 및 제한보호구역에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함되어 있으므로 실제 적용 범위와 경매취득 관련 사항을 확인할 필요가 있습니다.
• 공시지가. 502,300원/㎡입니다.
• 가격 추세. 제시된 비교 거래의 최근 대비 과거 추세는 -16.4%입니다. 2023년 이후 거래 확인이 부족하므로 현재 가격 수준은 별도 검증이 필요합니다.
• 환금성. 19세대 규모의 다세대주택이고 8회 유찰 이력이 있습니다. 거래 표본이 4건으로 제한적이며 최신 확인 거래도 2023년이므로 매각 가능 가격과 처분 기간을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임대차계약서 확인. 김현우의 원래 보증금, 계약기간, 계약 당사자 및 보증금 반환 여부를 확인합니다. 보증금 액수를 모른 채 실질취득비용을 산정해서는 안 됩니다.
• 대항력과 점유 확인. 2021.10.15 전입 이후 실제 인도 및 점유가 계속되었는지 확인합니다. 선행 전입 사실만으로 모든 요건을 확정하지 않습니다.
• 확정일자·배당요구 확인. 확정일자, 배당요구 여부, 배당순위와 예상 배당액을 확인하여 매수인이 인수할 수 있는 미배당 보증금 잔액을 산정합니다.
• 주택도시보증공사 채권관계 확인. 보증금 관련 대위변제·채권승계 여부와 실제 임차인의 권리를 구분합니다. 가압류 165,000,000원과 경매신청 청구액 190,212,727원의 관계도 확인합니다.
• 실질취득금액 산정. 낙찰가에 인수보증금을 합산한 뒤 취득 부대비용 등을 별도로 검토합니다. 보증금 인수액을 모르면 수익률 계산을 보류합니다.
• 호별배치 현장 대조. 101호와 102호의 출입문 표시, 실제 구조, 집합건축물대장 및 등기상 전유부분을 직접 대조합니다.
• 유찰 이력 확인. 8회 유찰 과정에서 매각조건 변경, 임차인 관련 기재, 점유 및 현황 문제가 있었는지 회차별 서류를 확인합니다.
• 현재 시세 재확인. 2023년 거래가격을 현재 시세로 사용하지 않고, 최근 실거래와 인근 유사 물건의 실제 매도 가능 가격을 확인합니다. 과거 거래 추세 -16.4%도 함께 반영합니다.
• 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납, 당해세 및 최우선변제 관련 사항이 있는지 확인합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 임대차 관련 서류를 입찰 전에 다시 확인합니다. 본 분석만으로 최종 인수액과 매각조건을 확정하지 않습니다.

맺으며 — “968만원에 낙찰받아도 968만원짜리 집은 아니다”

이 사건의 숫자는 극단적입니다. 감정가 168,000,000원이 8회 유찰 끝에 9,685,000원까지 내려왔습니다. 과거 최근 비교 표본 평균 132,500,000원과 비교하면 낙찰대금만으로는 상당한 가격 차이가 존재합니다.

그러나 그 차이를 곧바로 이익으로 볼 수 없습니다. 말소기준권리보다 전입이 빠른 임차인이 있고, 보증금과 우선변제 관계가 확인되지 않았습니다. 대항력이 인정되는 임차인의 미배당 보증금이 인수되는 경우 실질취득금액은 낙찰대금보다 훨씬 커질 수 있습니다.

또한 과거 비교 거래는 하락 추세 -16.4%를 나타내며, 최신 확인 거래도 2023년입니다. 8회 유찰에 더해 감정평가서에는 102호의 호별배치 불일치까지 명시되어 있습니다. 가격과 환금성, 권리관계를 각각 확인해야 합니다.

결론은 인수보증금 미확정에 따른 실질취득비용 산정 불가입니다. 임차인의 현재 권리와 보증금 잔액을 확인하고, 호별배치 문제를 대조한 뒤, 실질취득금액을 검증 가능한 시세와 비교해야 합니다. 추가 유찰로 최저가가 낮아지는 것만으로 이러한 위험이 해소되지는 않습니다.