대구지방법원 2025타경174. 상주시 화산동 758 소재 물건으로, 감정평가상 건물은 1층 소매점·2층 단독주택으로 이용 중입니다. 현재 최저매각가는 320,719,000원으로 감정가 458,169,480원의 70%, 1회 유찰된 상태입니다. 말소기준권리는 2017.03.24. 설정된 해평새마을금고 근저당권 195,000,000원이며, 같은 날 도개새마을금고 근저당권 260,000,000원도 설정돼 있습니다. 이후 상주시산림조합 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 사건은 단순히 “인수 0원”만 보고 끝낼 수 없습니다. 매각물건명세서 비고에는 제시외 태양광 설비에 리스·렌탈 등 제3자의 소유권 주장이 있을 수 있다고 명시돼 있습니다. 실제 소유자가 채무자가 아닌 것으로 확인되면 매수인은 해당 설비의 소유권 취득에 제한을 받을 수 있습니다. 또 컨테이너박스동 철골강판지붕 1동은 매각 제외입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경174 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 상주시 화산동 758 · 경상북도 상주시 아리랑로 196 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1층 소매점 · 2층 단독주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 칼라아스팔트슁글지붕 2층 |
| 소유자 | 김민수 · 단독소유 |
| 토지 | 838.0㎡ · 자연녹지지역 · 평지 · 가로장방 · 소로한면 |
| 감정가 / 최저가 | 458,169,480원 / 320,719,000원 (1회 유찰·70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 도개새마을금고 / 175,196,310원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 등기상 매수인 인수 0원
말소기준은 2017.03.24. 해평새마을금고 근저당권 195,000,000원입니다. 같은 날 도개새마을금고 근저당권 260,000,000원이 설정됐고, 2025.02.12. 상주시산림조합 35,467,799원 가압류, 2025.05.21. 도개새마을금고의 임의경매개시결정이 이어집니다. 두 근저당권은 2026.02.06. 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전 등기돼 있습니다.
② 가격 구조 — 1회 유찰로 감정가의 70%
현재 회차 최저매각가는 320,719,000원으로 감정가 458,169,480원의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 224,503,300원(49%), 3회 유찰 시 시나리오는 157,152,310원(34.3%)입니다. 다만 이 사건은 비교 가능한 실거래가를 근거로 가격 우위를 판단할 수 있는 구조가 아니므로, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 결론내릴 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 320,719,000원 | 315,428,934원 | 175,038,865원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 224,503,300원 | 220,560,254원 | 269,907,545원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 157,152,310원 | 154,152,178원 | 336,315,621원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 채권자 미배당액은 175,038,865원에서 269,907,545원, 336,315,621원으로 증가합니다. 그러나 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼, 채권자의 미배당이 그대로 매수인 부담으로 넘어가는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 320,719,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,290,066원 |
| 1. 근저당 · 해평새마을금고 | 195,000,000원 | 195,000,000원 |
| 2. 근저당 · 도개새마을금고 | 260,000,000원 | 120,428,934원 |
| 3. 가압류 · 상주시산림조합 | 35,467,799원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 320,719,000원을 가정하면 집행비용 5,290,066원, 해평새마을금고 195,000,000원, 도개새마을금고 120,428,934원이 배당되고 상주시산림조합과 소유자 교부액은 0원입니다. 채권자 총 미배당액은 175,038,865원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 특수조건 — 태양광·매각 제외 물건이 핵심
또한 목록3은 의뢰목록상 지목이 답이나 실제로는 부속토지(잡종지)로 이용되고 있다고 기재돼 있습니다. 공부와 현황의 차이를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
⑤ 입지·토지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 상주시 화산동 소재 “화산마을” 남서측 인근으로, 농가주택·창고용지·농경지 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물 이용. 1층은 소매점, 2층은 단독주택으로 이용 중입니다.
- 건물 설비. 위생·급배수설비와 LPG가스에 의한 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 838.0㎡, 자연녹지지역, 평지, 가로장방형이며 도로접면은 소로한면입니다.
- 도시계획. 도시지역·자연녹지지역이며 중로1류(폭 20m~25m)에 접합하고 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 태양광 계약관계. 리스·렌탈 여부와 실제 설비 소유자를 확인해 매각으로 취득 가능한 범위를 특정해야 합니다.
- 컨테이너 매각 제외. 현장 위치와 사용관계를 확인해 낙찰 후 철거·사용·인도 문제를 구분해야 합니다.
- 점유·임대관계. 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사용근거를 현장에서 확인해야 합니다.
- 지목·현황 차이. 목록3은 지목이 답이나 실제 부속토지(잡종지)로 기재돼 있으므로 공부와 현황을 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%이지만 실거래 비교 없이 할인율만으로 가격 메리트를 단정하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 태양광 소유권을 먼저 확인
등기 권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2017.03.24. 해평새마을금고 근저당권이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당사항없음, 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
그럼에도 이 물건을 단순한 “권리 안전형”으로만 보기는 어렵습니다. 태양광 설비에 제3자 소유권 주장이 있을 수 있고 실제 소유자가 채무자가 아니면 매수인의 소유권 취득이 제한될 수 있다는 명시적 조건이 있습니다. 컨테이너 1동도 매각에서 제외되고, 임대관계는 미상이며, 목록3은 공부상 지목과 실제 이용상태가 다릅니다. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 시세 자료 없이 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수도 없습니다. 따라서 결론은 등기상 인수는 0원, 특수조건은 현장·계약 확인 전 보류입니다.
