의정부지방법원 2025타경62348. 고양시 일산동구 중산동 현대미소지움 10동 201호, 면적 55.28㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자 신은호는 2021년 5월 12일 거래가 230,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 압류나 경매개시결정보다 소유권 취득 전에 이미 전입한 임차인입니다. 박은희는 2021년 4월 1일 확정일자를 받고 2021년 4월 16일 전입·점유를 시작해, 말소기준인 2021년 12월 10일 영등포구 압류보다 앞섭니다.
따라서 원칙만 적용하면 박은희는 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 최저가 117,110,000원에서 집행비용 2,439,540원을 제외한 114,670,460원을 배당받아도, 보증금 중 115,329,540원이 남습니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰자가 이 금액을 떠안아 실질취득액은 보증금 230,000,000원 수준으로 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62348 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 중산동 16-30 현대미소지움 제10동 제2층 제201호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산동구 약산길 42-56 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 55.28㎡ · 지하 1층/지상 4층 중 2층 |
| 소유자 | 신은호 (2021.05.12. 거래가 230,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 239,000,000원 / 117,110,000원 (6회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 249,451,195원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 있으나 확약으로 인수 차단
2018년 설정된 농협은행 근저당권 204,000,000원은 2021년 4월 16일 해지로 말소됐습니다. 따라서 현존 권리 중 말소기준은 2021년 12월 10일 서울특별시 영등포구 압류입니다. 이후 고양시 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
실제 임차인은 박은희 1명입니다. 임대차계약일은 2021년 3월 19일, 확정일자는 2021년 4월 1일, 전입·점유 개시는 2021년 4월 16일이며 건물 전부를 보증금 230,000,000원에 임차했습니다. 2023년 5월 18일 임차권등기를 마치고 배당요구도 한 상태입니다.
| 임차인 / 점유 | 주요 일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박은희 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 확정 2021.04.01 전입·점유 2021.04.16 배당요구 2023.05.18 | 230,000,000원 | 있음 | 가능 | 실질 0원* 규칙상 115,329,540원 |
② 시세 비교 — 가격은 낮지만 거래 기준이 오래됐다
현대미소지움 10동은 2017년 9월 사용승인된 9세대 규모의 소형 다세대입니다. 동일 면적 55.28㎡로 확인되는 거래는 2건이며, 2021년 10월 209,000,000원과 2022년 3월 238,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 55.28㎡ | 4 | 238,000,000원 |
| 2021.10 | 55.28㎡ | 3 | 209,000,000원 |
| 평균 | 55.28㎡ | 2건 | 223,500,000원 |
확약을 반영한 실질취득액 117,110,000원은 위 거래 평균 223,500,000원의 52.4%입니다. 감정가 239,000,000원도 최신 확인 거래 238,000,000원과 비슷한 수준입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 최신 거래가 2022년 3월에 머물러 있어 2026년 매각기일의 현재 시세를 직접 증명하지는 못합니다.
③ 예상배당표 (매각가 117,110,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,439,540원 |
| 1. 임차인 박은희 보증금 | 230,000,000원 | 114,670,460원 |
| 2. 농협은행 근저당 | 204,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 | 249,451,195원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
박은희 보증금의 규칙상 미배당액은 115,329,540원입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 매수인이 이 부족분을 인수해 실질취득액이 보증금 230,000,000원 수준으로 고정됩니다. 다만 2026.03.30. 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 반영하면 박은희 관련 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 4층 건물의 2층 201호로, 다세대주택으로 이용 중입니다. 외벽은 치장석 마감, 창호는 하이새시 창호입니다.
- 입지. 고양시 일산동구 중산동 안곡초등학교 북동측 인근이며, 주위는 다세대주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 차량·대중교통 이용 편의성은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·난방설비를 갖추고 있으며, 북서측 단지 진입도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거 zone)이며, 제한보호구역·과밀억제권역·가축사육제한구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 1,146,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 2017년 9월 준공된 9세대 다세대로, 거래 표본이 적고 실제 6회 유찰된 점을 매도가격과 보유기간 판단에 반영해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.03.30. 인수조건변경확약서의 사건번호, 제출인, 대항력 포기 문구, 미배당 시 임차권등기 말소 동의 범위를 직접 대조하세요.
- 임차권등기 말소 절차. 낙찰·대금납부 후 박은희 명의 주택임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 필요서류를 확인하세요.
- 점유관계 재확인. 임차권등기 이후 현재 점유자가 누구인지, 인도명령 대상과 명도 협의 필요성을 현장과 최신 현황조사로 점검하세요.
- 시세 재조사. 확인 거래가 2021년과 2022년뿐입니다. 인근 유사 다세대의 2026년 매물·실거래·전세가를 별도로 조사해야 합니다.
- 6회 유찰 원인 확인. 권리 문제 외에 내부 상태, 접근성, 주차, 대지권, 금융기관 담보평가와 매수 수요가 유찰에 영향을 줬는지 확인하세요.
- 규제·대출 조건. 계획관리지역과 각종 제한구역 포함 여부가 증축·용도변경·담보대출에 미치는 영향을 확인하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비, 당해세와 배당표에 반영되지 않은 우선채권을 집행법원·관리 주체에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 확약서 원본을 기준으로 최종 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “반값”보다 먼저 확인할 것은 확약서다
이 물건은 표면적으로 감정가 239,000,000원이 6회 유찰돼 117,110,000원까지 내려온 반값 경매입니다. 그러나 확약서가 없다면 대항력 임차인의 미배당 보증금 115,329,540원을 인수해 실질취득액이 약 230,000,000원으로 고정되므로, 최저가가 낮다는 사실만으로는 가격 메리트가 생기지 않습니다.
이번 사건은 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미배당에도 임차권등기 말소에 동의한 확약서를 제출했다는 점이 결론을 바꿉니다. 확약이 그대로 이행되면 실질취득은 117,110,000원, 박은희 관련 인수는 0원*입니다. 다만 9세대 소규모 다세대, 6회 유찰, 2022년 이후 확인 거래 부재라는 저환금성 요인이 뚜렷합니다. 권리는 확약 확인을 전제로 통과, 가격은 과거 거래 대비 낮음, 환금성은 경계. 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라 확약서의 완전한 효력과 재매각 가능성입니다.
