대구지방법원 2025타경192. 문경시 모전동 446-1의 단독주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 토지는 210.4㎡, 지목은 대, 제1종일반주거지역이며 감정평가상 건물은 주택과 창고로 이용 중입니다. 매각에는 제시외 건물이 포함됩니다. 현재 감정가 157,941,840원에서 2회 유찰돼 최저매각가는 77,391,000원까지 내려왔습니다.
권리구조의 기준점은 2012.12.31. 설정된 점촌농업협동조합의 채권최고액 60,000,000원 근저당입니다. 그 뒤 설정된 점촌농업협동조합 15,000,000원 근저당, 김재성 850,000,000원 근저당과 네 건의 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당 없음으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경192 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 문경시 모전동 446-1 · 경상북도 문경시 양지2길 3 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 주택 및 창고로 이용 중 |
| 토지 | 210.4㎡ · 지목 대 · 제1종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김금화 |
| 감정가 / 최저가 | 157,941,840원 / 77,391,000원 (2회 유찰, 49%) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 점촌농업협동조합 / 52,542,676원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 소유자는 김금화이며, 2009.10.30. 소유권이전 등기가 이뤄졌습니다. 2012.06.01. 이재우 명의 소유권이전청구권 가등기가 있었지만 2012.12.17. 해제로 말소됐고, 2009.12.17. 공검농업협동조합 근저당도 2012.12.31. 해지로 말소됐습니다. 같은 날 새로 설정된 점촌농업협동조합 을구 5번 근저당이 이번 경매의 말소기준입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김혁신 | 양지2길 3 | 2023.06.23 | 미상 | 2025.08.28 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
김혁신의 전입일은 2023.06.23.으로 말소기준일인 2012.12.31.보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 낙찰자에게 보증금이 승계되는 구조도 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 실제 배당액 및 우선변제 여부는 원문서로 확인해야 합니다. 배당요구는 2025.08.28. 접수됐습니다.
③ 가격 — 감정가 49%지만 시세 검증은 별도
현재 최저매각가 77,391,000원은 감정가 157,941,840원의 49% 수준입니다. 3회 유찰 시 54,173,700원, 4회 유찰 시 37,921,590원으로 낮아지는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 동일 지역·동일 유형의 최근 실거래 자료가 없어, 이 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 확실하다’고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 77,391,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,793,038원 |
| 2. 을구 5번 근저당 · 점촌농업협동조합 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 을구 6번 근저당 · 점촌농업협동조합 | 15,000,000원 | 15,000,000원 |
| 4. 을구 9번 근저당 · 김재성 | 850,000,000원 | 597,962원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 농협은행주식회사 | 15,171,853원 | 0원 |
| 6. 갑구 7번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 85,973,272원 | 0원 |
| 7. 갑구 8번 가압류 · 점촌농업협동조합 | 42,900,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 9번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 246,709,510원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액은 1,315,754,635원, 채권자 예상배당은 75,597,962원이며 미배당은 1,240,156,673원입니다. 매수인 인수는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 문경시 모전동 시민종합운동장 남서측 인근이며, 주변은 단독주택·아파트단지·근린생활시설 등이 형성된 기존 주택지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 주택과 창고로 이용 중이며, 매각은 일괄매각이고 제시외 건물이 포함됩니다.
- 토지. 210.4㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역에 해당하고 소로3류에 접합니다.
- 공시지가. 343,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 김혁신은 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 배당요구 서류에서 금액과 권리관계를 재확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함됩니다. 실제 구조·면적·사용상태와 감정 포함 범위를 현장에서 대조하세요.
- 점유·명도 확인. 감정평가상 임대관계는 미상이고 현황조사에는 김혁신이 확인됩니다. 실제 점유자와 점유 범위를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 주변 단독주택·토지 거래와 개별 건물 상태를 비교하세요.
- 배당 변동 확인. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 현장 검증
이 사건의 권리 핵심은 분명합니다. 2012.12.31. 점촌농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 김혁신도 2023.06.23. 전입이라 대항력이 없으며 매수인 인수는 0원입니다. 법정지상권과 별도 인수권리도 명시돼 있지 않습니다.
반면 가격은 단순하지 않습니다. 두 차례 유찰돼 77,391,000원, 감정가의 49%까지 내려왔지만 이를 비교할 최근 실거래 시세가 없습니다. 게다가 주택·토지·창고와 제시외 건물까지 함께 확인해야 하는 물건입니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 가격은 현장과 거래사례 확인 후 판단입니다.
