대구지방법원 2025타경200. 경상북도 예천군 호명읍 황지리 1048-1의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 2층으로 단독주택으로 이용 중이고, 토지는 지목 ‘대’, 면적 221.1㎡입니다. 감정가는 409,845,100원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가가 200,824,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다.
권리구조의 기준점은 2011.12.22. 호명신용협동조합 근저당권입니다. 이후의 근저당권과 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 명시돼 있습니다. 임차인도 확인되지 않아 배당표 기준 매수인 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경200 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 예천군 호명읍 황지리 1048-1 · 경상북도 예천군 호명읍 노블리아1길 4-34 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 철근콘크리트구조 2층 · 단독주택으로 이용 중 |
| 토지 | 221.1㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 평지 · 세로장방 · 소로각지 |
| 소유자 | 농업회사법인주식회사아진농산 |
| 감정가 / 최저가 | 409,845,100원 / 200,824,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 호명신용협동조합 / 220,021,722원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸형
임차인 없음. 대항력 임차인의 보증금 승계 문제는 확인되지 않습니다. 말소기준권리는 2011.12.22. 호명신용협동조합의 채권최고액 286,000,000원 근저당입니다. 2012년 차정호 근저당, 2021년 신용보증기금·농업협동조합중앙회 근저당, 2022년 국 압류, 2025년 국민건강보험공단 압류 및 현재 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격·유찰 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’는 판단은 보류
감정가 409,845,100원에서 현재 최저매각가는 200,824,000원으로 내려와 감정가의 49%입니다. 두 차례 유찰된 현재 회차가 추가 유찰되면 데이터상 다음 시나리오는 140,576,800원(34.3%), 그 다음은 98,403,760원(24.01%)입니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 200,824,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 140,576,800원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 98,403,760원 | 0원 |
다만 이 사건에는 비교할 실거래 가격 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 현재 49%라는 숫자는 어디까지나 감정가와의 비율입니다. 따라서 ‘감정가의 절반이니 시세보다 싸다’는 결론을 내리는 것은 근거가 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 200,824,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,611,536원 |
| 1. 근저당 · 호명신용협동조합 | 286,000,000원 | 197,212,464원 |
| 2. 근저당 · 차정호 | 124,800,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 신용보증기금 | 477,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 1,621,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상표 기준 총 채권액은 2,509,600,000원, 채권자 배당액은 197,212,464원, 미배당은 2,312,387,536원입니다. 현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 금액이 선순위 호명신용협동조합 근저당에 배당되고 후순위 근저당과 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 건물은 철근콘크리트구조 2층으로 단독주택으로 이용 중이며, 급배수·위생·난방설비가 되어 있습니다.
- 주위환경. ‘노블리아’ 내에 위치하며 부근은 단독주택, 주거용 나지, 체육시설 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 토지. 면적 221.1㎡, 지목 대, 평지·세로장방·소로각지이며 공시지가는 217,800원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역, 관광·휴양개발진흥지구, 지구단위계획구역, 주택용지 관련 제2종지구단위계획구역 및 소로2류와 관련된 제한이 기재되어 있습니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 가격 판단. 두 차례 유찰된 사실은 확인되지만 비교 실거래 자료가 없어, 현재 최저가의 시장 대비 할인 정도와 환금성을 수치로 단정하기는 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- LPG저장탱크 매각제외. 토지 및 인접지 경계 상의 소유자 미상 LPG저장탱크가 매각 대상에서 제외됩니다. 현장에서 저장탱크 위치와 경계선을 직접 대조해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 최저가 200,824,000원은 감정가의 49%지만 최근 실거래 비교자료가 없습니다. 감정가 할인율만으로 ‘저가 낙찰’이라고 판단하지 마세요.
- 말소기준 재확인. 2011.12.22. 호명신용협동조합 근저당을 기준으로 이후 권리의 소멸 여부를 등기 원본과 매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
- 세금 배당 확인. 등기상 국 압류와 국민건강보험공단 압류가 존재합니다. 매수인 인수권리와 별개로 실제 배당은 당해세 등 법정우선권에 따라 달라질 수 있습니다.
- 점유 현황 확인. 확인된 임차인은 없지만 입찰 직전 현황조사 및 실제 점유자를 다시 확인해 인도 절차를 예상하세요.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 140,576,800원, 4회 유찰 시 98,403,760원입니다. 각 가격대에서 별도 시세와 현장 상태를 다시 비교해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, ‘49%’보다 경계와 시세가 중요하다
이 사건의 권리구조만 놓고 보면 핵심은 분명합니다. 2011년 호명신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차인이 없으며 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 배당 시나리오 역시 매수인 인수 0원입니다.
그러나 가격은 별개의 문제입니다. 현재 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 결론낼 수 있는 실거래 근거는 없습니다. 여기에 토지·인접지 경계의 소유자 미상 LPG저장탱크가 매각에서 제외된다는 개별 조건이 있습니다. 따라서 이 물건은 권리는 통과, 가격과 현장 경계는 보수적으로 확인하는 접근이 맞습니다. 두 차례 유찰된 숫자보다 실제 시세와 LPG저장탱크의 위치·사용관계를 확인하는 것이 입찰 판단의 승부처입니다.
