대구지방법원 2025타경5256. 문경시 흥덕동 푸른숲아파트 101동 2층 227호, 전용 48.31㎡ 아파트입니다. 소유자 차경희는 2023.02.03 매매를 원인으로 거래가액 57,000,000원에 취득했고, 현재 등기상 근저당권은 없습니다. 현재 경매의 말소기준은 2024.08.23 현대카드 주식회사의 가압류 32,977,166원입니다. 이후 케이비국민카드 가압류, 강제경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 보면 단순해 보이지만, 이 사건의 핵심은 등기부 밖 점유관계입니다. 노준구가 227호를 주거용으로 점유하고 있고 전입일은 2023.10.06로, 말소기준 가압류 2024.08.23보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문에 이를 곧바로 ‘대항력 확정’으로 단정할 수는 없습니다. 권리분석상 표현은 대항력 가능·미상이 정확하며, 보증금 규모에 따라 낙찰자의 실질취득비용이 크게 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경5256 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 문경시 흥덕동 631-1 푸른숲아파트 101동 2층227호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 48.31㎡ · 15층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 차경희 (2023.02.03 매매 · 거래가액 57,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 69,000,000원 / 23,667,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 21,493,577원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 특별매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유자는 별도 확인
현재 소유권에 앞서 설정됐던 다수의 근저당권과 과거 경매·가압류는 이미 등기부상 말소돼 있습니다. 현 경매에서 기준이 되는 권리는 2024.08.23 현대카드 주식회사 가압류 32,977,166원이고, 2024.10.08 케이비국민카드 가압류 7,523,177원, 2025.04.03 강제경매개시결정, 2025.10.16 국의 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기부상 매수인이 승계할 담보권은 확인되지 않습니다.
② 임차인 — 실제 1명, 보증금이 핵심 변수
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 노준구 | 227호 · 주거 | 2023.10.06 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 문제는 보증금 규모가 전혀 확인되지 않는다는 점입니다. 대항력이 인정되고 보증금이 낙찰대금보다 크다면, 미배당 보증금이 매수인에게 남을 수 있으므로 낙찰가가 내려갈수록 반드시 유리해지는 구조라고 볼 수 없습니다. 이 사건은 보증금 확인 전까지 실질취득비용 자체가 미확정입니다.
③ 시세 비교 — 표면가격은 크게 낮지만 ‘실질가격’은 아직 모른다
푸른숲 동일면적 전용 48.31㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 71,100,000원이고, 최신 거래는 2026.08 72,000,000원입니다. 현재 최저매각가 23,667,000원은 최근 12개월 평균의 33.3%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인입니다. 다만 이 33.3%는 낙찰대금만 비교한 값이고, 보증금 미상 점유자의 인수액이 확정되지 않았기 때문에 실제 취득비용 대비 할인율로 해석하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 48.31㎡ | 8 | 72,000,000원 |
| 2026.08 | 48.31㎡ | 1 | 62,000,000원 |
| 2026.06 | 48.31㎡ | 7 | 67,000,000원 |
| 2026.04 | 48.31㎡ | 7 | 78,000,000원 |
| 2026.04 | 48.31㎡ | 10 | 80,000,000원 |
| 2026.04 | 48.31㎡ | 4 | 73,000,000원 |
| 2026.03 | 48.31㎡ | 5 | 75,000,000원 |
| 2026.01 | 48.31㎡ | 8 | 64,500,000원 |
| 2025.12 | 48.31㎡ | 14 | 75,500,000원 |
| 2025.12 | 48.31㎡ | 15 | 64,000,000원 |
| 2025.12 | 48.31㎡ | 7 | 75,200,000원 |
| 2025.12 | 48.31㎡ | 12 | 67,000,000원 |
| 평균 | 48.31㎡ | 12건 | 71,100,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 23,667,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 826,006원 |
| 2. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 32,977,166원 | 22,840,994원 |
| 3. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 7,523,177원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 현대카드주식회사 | 21,493,577원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 61,993,920원 중 예상배당은 22,840,994원, 미배당은 39,152,926원입니다. 이 배당표는 임차인의 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로, 실제 임차보증금의 배당순위·인수 여부가 확인되면 결과가 달라질 수 있습니다.
⑤ 다음 회차 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 23,667,000원 | 22,840,994원 | 39,152,926원 |
| 4회 유찰 시 | 16,566,899원 | 15,868,695원 | 46,125,225원 |
| 5회 유찰 시 | 11,596,829원 | 10,988,086원 | 51,005,834원 |
낙찰가만 보면 유찰이 진행될수록 더 낮아집니다. 그러나 이 사건은 일반적인 무임차 물건과 다릅니다. 노준구의 보증금이 확인되지 않아, 대항력이 인정되는 임차보증금이 존재한다면 낙찰가 하락분만큼 실질취득비용도 그대로 줄어든다고 볼 수 없습니다. 따라서 다음 회차 가격만 계산하는 것보다 먼저 임대차계약과 보증금을 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 호서남초등학교 북측 인근이며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·주택·학교·임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통 및 간선도로 접근성 등 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건물의 2층 227호이며, 아파트로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 보일러 난방, 승강기, 소화설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측 약 12미터, 북측 약 4미터, 남서측 및 서측 각각 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 공시지가 411,200원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반사항도 없습니다.
- 단지. 푸른숲은 421세대, 2008.04.01 준공 단지입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차계약 원본 확인. 노준구의 보증금·계약기간·확정일자·실제 점유상태를 최우선으로 확인해야 합니다.
- 대항력 확정 금지. 전입일은 빠르지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 현재 단계에서는 ‘대항력 가능·미상’으로 판단해야 합니다.
- 실질취득비용 재산정. 보증금이 확인되면 낙찰가에 미배당 인수액을 더해 최근 실거래 71,100,000원·최신 거래 72,000,000원과 다시 비교해야 합니다.
- 재매각 조건. 특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다.
- 명도. 실제 점유자가 존재하므로 낙찰 후 인도·명도 절차를 별도로 검토해야 합니다.
- 배당표 재확인. 현재 예상배당은 임차보증금·확정일자가 반영되지 않은 상태이므로 임대차 확인 후 다시 계산해야 합니다.
맺으며 — “33.3% 할인”보다 먼저 확인할 숫자가 있다
푸른숲아파트 227호는 감정가 69,000,000원에서 세 번 유찰돼 23,667,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 71,100,000원의 33.3%라는 강한 표면 할인율을 보여줍니다. 등기부상 현존 근저당도 없고 말소기준 이후 권리도 매각으로 정리됩니다.
하지만 이 사건의 결론은 가격표가 아니라 노준구의 임차보증금에 달려 있습니다. 전입일 2023.10.06은 말소기준 2024.08.23보다 앞서지만, 보증금·확정일자는 미상입니다. 그래서 지금 단계에서 매수인 인수를 0원으로 확정하거나, 최저가 23,667,000원을 곧바로 실질취득비용으로 볼 수 없습니다. 가격은 매력적으로 보이지만 권리비용은 아직 열려 있습니다. 이 물건은 보증금을 확인한 뒤에야 비로소 ‘싸다’ 또는 ‘비싸다’를 판단할 수 있는 사건입니다.
