대구지방법원 2025타경11430. 구미 옥계동 옥계에덴아파트 109동 3층 303호입니다. 소유자 서재철은 2008년 9월 24일 매매를 원인으로 2008년 11월 6일 거래가액 60,500,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2013년 3월 22일 설정된 우리은행 채권최고액 63,800,000원 근저당입니다. 그 뒤의 리드코프 근저당, 신용보증기금·대도산전 가압류, 국세·건강보험 관련 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항없음으로 정리되어 있고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 임차인 신고 내역이 없다는 사실과 실제 점유·임대관계가 동일하다고 단정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸

과거 1996년 한국주택은행 근저당은 국민은행으로 이전된 뒤 2003년 말소됐고, 2008년 우리은행 근저당도 한국주택금융공사로 이전된 뒤 2013년 말소됐습니다. 따라서 현재 분석의 말소기준은 2013.03.22 우리은행 근저당 63,800,000원입니다. 2021년 베스트원대부 근저당·전세권은 이미 말소됐고, 2022년 리드코프 근저당부터 이후 가압류·압류와 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.

② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래는 5,000만원

옥계에덴 동일면적 60.0㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 67,458,333원, 최저는 50,000,000원, 최고는 91,000,000원입니다. 현재 최저매각가 50,470,000원은 최근 평균의 74.8%이지만, 최신 2026년 8월 3층 거래 50,000,000원과 비교하면 470,000원 높은 가격입니다.

평균값만 보면 감정가 72,100,000원에서 한 번 유찰돼 50,470,000원까지 내려온 현재 회차는 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 동일한 3층에서 가장 최근인 2026년 8월 거래가 50,000,000원이라는 점은 중요합니다. 현재 최저가가 최신 거래보다 높으므로 “최근 시세보다 확실히 싸다”는 평가는 금물입니다.

③ 예상배당표 (매각가 50,470,000원 가정)

총 채권액 365,836,160원 중 예상 배당액은 49,161,540원이며 미배당은 316,674,620원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세에 해당하는 세금이 있으면 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

④ 회차별 배당 여력

회차가 내려갈수록 채권자 미배당은 커지지만, 이 데이터에서 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 즉 후순위 채권자의 미배당이 매수인에게 그대로 넘어가는 구조는 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 양포초등학교 북서측 인근. 주위는 아파트 단지, 근린상가 및 다가구주택 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 소재하여 교통사정은 보통입니다.
• 도로. 남측으로 왕복 4차선, 동측으로 2차선 포장도로와 접합니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 옥내소화전, 승강기, 도시가스 개별난방이 설치되어 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 가축사육제한구역과 교육환경 상대보호구역 등이 포함됩니다.
• 토지. 토지면적 35,712.1㎡, 지목 대, 공시지가 559,700원/㎡입니다.
• 단지. 옥계에덴은 1,050세대, 1996.09.04 준공이며 동일면적 최근 거래 12건이 확인됩니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최신 거래 우선. 최근 평균은 67,458,333원이지만 최신 동일면적 3층 거래는 50,000,000원입니다. 응찰 상한은 평균보다 최신 거래를 우선해 검토해야 합니다.
• 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유자를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
• 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있다면 선순위 배당으로 후순위 배당액이 줄 수 있으므로 세금 내역 확인이 필요합니다.
• 공매 진행 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재합니다. 법원경매와 공매의 현재 진행 상태를 교차 확인해야 합니다.
• 회차 판단. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.3회입니다. 현재가가 최신 실거래와 비슷한 만큼 추가 유찰 가능성과 응찰 경쟁을 함께 살펴야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서 발급일은 2026.08.14입니다. 매각기일 전 변동사항과 원본 서류를 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “70% 유찰가”보다 최신 5,000만원 거래가 중요하다

권리만 보면 이 물건은 말소기준 이후 권리가 소멸하고 매수인 인수액도 0원인 구조입니다. 가격도 최근 12개월 평균 67,458,333원에 비하면 현재 최저가 50,470,000원이 74.8%라 눈에 띕니다. 하지만 가장 최근 2026년 8월, 같은 60.0㎡·같은 3층 거래가 50,000,000원에 찍혔다는 점이 결론을 바꿉니다. 현재 최저가는 최신 실거래보다 470,000원 높아 평균 대비 할인만으로 가격 메리트를 과대평가하기 어렵습니다. 권리는 양호, 가격은 최신 거래와 거의 맞닿아 있음. 세금 우선배당·공매 진행·실제 점유를 확인한 뒤 최신 실거래 이하에서 응찰가를 판단하는 것이 핵심입니다.