대구지방법원 2025타경11442. 구미시 선산읍 완전리 ‘바론자리’ 3층 302호입니다. 사건상 용도는 근린주택이고, 감정평가 이용상태는 연립주택으로 확인됩니다. 등기상 현재 소유자는 백수인이며, 2018년 백기순 명의로 130,000,000원에 소유권을 취득한 뒤 개명으로 백수인으로 표시가 변경됐습니다. 현재 말소기준권리는 2019.12.11. 설정된 주식회사국민은행 근저당권 81,400,000원입니다.
그 뒤 도이치파이낸셜 근저당 24,000,000원과 다수의 가압류가 붙었지만 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 국민은행 근저당은 2024.08.08. 한국주택금융공사로 이전됐고, 2025.09.19. 한국주택금융공사가 임의경매를 개시했습니다. 매각물건명세서에도 인수할 권리와 법정지상권이 없다고 명시되어 있어 권리구조 자체는 단순한 편입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11442 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 선산읍 완전리 22-1 제3층 제302호 |
| 도로명주소 | 경상북도 구미시 선산읍 남문로5길 10 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 감정평가상 연립주택 |
| 전용면적 | 81.1961㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 중 3층 302호 |
| 소유자 | 백수인 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 84,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 70,570,307원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2014년 선산농업협동조합 근저당과 2018년 두류1,2동새마을금고 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2019.12.11. 국민은행 근저당입니다. 이후 설정된 도이치파이낸셜 근저당과 케이비국민카드·농협은행·경북 신용보증재단·한국캐피탈· 오케이캐피탈·오케이저축은행의 가압류, 그리고 현 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 현재가는 최근 거래의 80.8%
‘바론자리’는 총 8세대, 2014.09.29. 준공된 소규모 연립주택입니다. 전체 10건 평균 거래가는 119,100,000원이지만, 이 수치는 2022년의 190,000,000원 거래까지 포함해 현재 가격 판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다. 최근 시장을 볼 때는 최근 12개월 거래가 더 중요합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 78.87㎡ | 3 | 104,000,000원 |
| 2023.07 | 78.87㎡ | 5 | 113,000,000원 |
| 2022.11 | 81.2㎡ | 2 | 114,000,000원 |
| 2022.05 | 78.87㎡ | 3 | 110,000,000원 |
| 2022.05 | 78.87㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 2022.05 | 78.87㎡ | 5 | 110,000,000원 |
| 2022.05 | 78.87㎡ | 2 | 110,000,000원 |
| 2022.05 | 81.2㎡ | 2 | 110,000,000원 |
| 2022.05 | 81.2㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 2022.05 | 81.2㎡ | 5 | 190,000,000원 |
최근 12개월 거래는 2025.08의 104,000,000원 1건이며, 현재 최저가 84,000,000원은 이 가격의 80.8%입니다. 숫자만 보면 20,000,000원 낮습니다. 다만 최근 거래 평균은 과거 거래군보다 13.9% 하락했습니다. 거래 자체도 매우 드문 편이므로 84,000,000원을 단순히 ‘20% 싸다’고 보기보다 하락 추세와 소규모 단지의 환금성까지 함께 평가해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,912,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 81,400,000원 | 81,400,000원 |
| 2. 근저당 · 도이치파이낸셜주식회사 | 24,000,000원 | 688,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 12,542,247원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 30,564,765원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 경북 신용보증재단 | 33,866,678원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 한국캐피탈 주식회사 | 36,847,356원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 오케이캐피탈주식회사 | 37,010,935원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사 오케이저축은행 | 20,855,457원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 277,087,438원 중 예상 배당은 82,088,000원이고, 미배당은 194,999,438원입니다. 그러나 이 미배당 채권들은 매수인 인수액이 아니라 채권자 측 미회수분이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 가격과 미배당
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 84,000,000원 | 82,088,000원 | 194,999,438원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 58,799,999원 | 57,341,599원 | 219,745,839원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 41,159,999원 | 40,019,119원 | 237,068,319원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자 미배당액은 커지지만, 제공된 회차 시나리오에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 따라서 이 사건은 미배당 규모보다 실제 낙찰가격과 환금성이 투자 판단의 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 선산초등학교 남측 인근. 주위는 단독주택·다세대주택·근린생활시설·상가 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입 가능, 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 부정형·대체로 평탄한 연립주택 부지이며 토지면적은 671.0㎡입니다.
- 용도지역. 준주거지역·일반상업지역에 걸쳐 있고, 상대보호구역·역사문화환경보존지역·배출시설설치제한지역·공장설립승인지역 등의 제한이 확인됩니다.
- 공시지가. 217,800원/㎡.
- 건축상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 8세대 소규모 단지로 최근 12개월 실거래가 1건에 불과합니다. 가격 메리트와 별개로 매도 시 거래기간을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 거래 104,000,000원 기준. 현재 최저가 84,000,000원은 80.8% 수준이지만, 최근 거래가 1건뿐이라는 점을 감안해 개별 호수 상태를 직접 비교하세요.
- 하락 추세 확인. 최근 가격이 과거 거래 대비 13.9% 낮습니다. 과거 전체 평균 119,100,000원만 보고 할인폭을 과대평가하지 마세요.
- 점유 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자와 실제 인도 가능성을 매각기일 전에 확인하세요.
- 근저당 이전 관계. 국민은행 근저당이 한국주택금융공사로 이전된 상태와 현 경매개시결정을 등기 원본에서 다시 대조하세요.
- 소규모 단지 환금성. 8세대 연립주택은 대단지 공동주택보다 매수층이 얇을 수 있으므로 예상 보유기간을 보수적으로 잡는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 할인됐지만 환금성 확인
이 사건의 권리분석 핵심은 간단합니다. 2019.12.11. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권이 없고, 매수인 예상 인수액도 0원입니다.
가격도 1회 유찰을 거치며 감정가 120,000,000원에서 84,000,000원으로 내려와 최신 거래 104,000,000원의 80.8%까지 내려왔습니다. 다만 최근 가격 추세가 -13.9%이고, 8세대 소규모 단지에 최근 12개월 거래가 1건뿐이라는 점은 무시하기 어렵습니다. 따라서 이 물건은 권리상 안전성과 현재 할인 가격은 긍정적이지만, 환금성과 실제 점유 상태를 확인한 뒤 접근할 B등급 물건으로 보는 것이 균형적입니다.
