대구지방법원 2025타경11450. 경상북도 구미시 진평동 322-7, 도로명 진평길 51에 있는 토지 291.0㎡와 철근콘크리트구조 3층 건물의 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 1~3층은 모두 다가구주택으로 이용 중이며, 옥탑과 발코니가 포함됩니다. 현재 소유자는 한규상이고, 등기부상 말소기준권리는 2020.03.27. 북삼농업협동조합 근저당권 240,000,000원입니다.
말소기준보다 뒤에 설정된 한국승강기안전공단 전세권, 최준영·이은주·황원영의 주택임차권, 주택도시보증공사 강제경매개시결정과 북삼농업협동조합 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 매각물건명세서 역시 인수권리 해당사항없음, 법정지상권 해당사항없음으로 기재되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11450 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 진평동 322-7 · 경상북도 구미시 진평길 51 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 일괄매각 · 옥탑 및 발코니 포함 |
| 토지 | 291.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 건물 이용 | 1~3층 다가구주택 |
| 소유자 | 한규상 |
| 감정가 / 최저가 | 578,436,360원 / 283,433,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 64,742,305원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심 기준일은 2020.03.27.입니다. 북삼농업협동조합의 채권최고액 240,000,000원 근저당이 말소기준이며, 이후 설정된 전세권과 임차권등기, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 서부새마을금고·인동새마을금고 근저당과 과거 전세권은 이미 등기부상 말소되어 있습니다.
② 임차·점유 관계 — 대부분 후순위, 2건은 대항력 미상
조사된 임차·점유 관계는 총 11건입니다. 전입일이 확인된 안준태·김종표·김춘열·류현석· 이성신·최준영·이은주·황원영·전공단은 말소기준일인 2020.03.27.보다 뒤에 전입한 것으로 정리되어 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 반면 한국승과 지주택은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 미상입니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안준태 | 303호 | 2020.07.13 | 1,500원 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김종표 | 306호 | 2022.12.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김춘열 | 102호 | 2020.09.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 류현석 | 201호 · 고물상 | 2025.07.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이성신 | 202호 | 2024.02.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 최준영 | 3층 동쪽 55㎡ · 문패상 305호 | 2020.08.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이은주 | 1층 101호(남서향) 약55㎡ | 2024.04.25 | 20,000,000원 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 황원영 | 2층 남동쪽 205호 약50㎡ | 2020.08.27 | 60,000,000원 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 한국승 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 아님 |
| 전공단 | 주거 | 2025.11.25 | 0원 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 지주택 | 주거 | 미상 | 0원 | 미상 | 미상 | 아님 |
③ 가격 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 578,436,360원, 현재 최저매각가는 283,433,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49% 수준입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 198,403,100원(34.3%), 4회 유찰 시 138,882,170원(24.01%)입니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·최근 가격 추세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 현재 최저가가 감정가보다 크게 내려왔다는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정하면 안 됩니다. 다가구주택은 개별 토지·건물 상태와 임대수익 구조의 영향이 크므로, 현재 가격의 경쟁력은 별도의 시세 확인이 선행되어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 283,433,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,768,062원 |
| 2. 을구 11번 근저당권 · 북삼농업협동조합 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 3. 을구 12번 전세권 · 한국승강기안전공단 | 34,000,000원 | 34,000,000원 |
| 4. 갑구 9번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 64,742,305원 | 4,664,938원 |
| 5. 갑구 10번 경매개시결정 · 북삼농업협동조합 | 64,742,305원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 403,484,610원, 채권자 예상배당은 278,664,938원, 미배당은 124,819,672원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수는 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정평가 요항 기준)
- 이용상태. 1~3층 모두 다가구주택으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 구미강동교회 남측 인근으로 다가구주택·단독주택 및 소규모 상가가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 3층, 외벽은 외장용석재·타일, 내부는 벽지·타일, 샷시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스 공급 및 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 소로1류 접합, 가축사육제한구역입니다. 공시지가 596,100원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 미상 2건 확인. 한국승·지주택은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 판정이 불가능합니다.
- 점유자별 보증금 확인. 김종표·김춘열·류현석·이성신·최준영·한국승 등은 보증금이 확인되지 않았습니다.
- 임차권등기 대조. 최준영·이은주·황원영의 임차권등기 범위와 실제 호실 점유를 현장에서 대조해야 합니다.
- 명도 범위 점검. 다가구주택은 여러 호실이 동시에 점유될 수 있어 점유자별 명도 일정이 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 49%라는 감정가 대비 할인율과 실제 시세는 별개이므로, 토지·건물과 임대수익을 기준으로 별도 시세 검증이 필요합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 다가구주택, 옥탑 및 발코니가 함께 매각되는 범위를 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “점유 확인 완료”는 다르다
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2020.03.27. 북삼농업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 명세서상 인수권리도 없고 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 다가구주택 특성상 11건의 임차·점유 관계가 얽혀 있고, 2건은 전입일 미상으로 대항력 판정 자체가 미상입니다.
가격도 같은 맥락입니다. 감정가 578,436,360원에서 283,433,000원으로 내려와 49% 수준이지만, 이를 비교할 최근 실거래 자료가 없으므로 “49%니까 싸다”는 결론은 근거가 부족합니다. 권리상 인수액은 0원이지만, 실제 승부처는 점유관계 확인과 현재 시장가격 검증입니다.
