의정부지방법원 2025타경62399. 고양시 일산동구 성석동 ‘더샤르망’ 2동 202호, 4층 건물 중 2층에 있는 다세대주택입니다. 소유자 이의자는 2021년 5월 31일 매매를 원인으로 거래가액 208,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 해 10월 21일 이은경 명의의 채권최고액 90,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 이후의 세무서·국민건강보험공단 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
표면상 가장 큰 위험은 임차보증금입니다. 여진현은 2021년 5월 28일 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2021년 5월 24일입니다. 모두 말소기준일인 2021년 10월 21일보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다. 확약이 없었다면 현재 최저가에서 미배당되는 102,992,340원을 매수인이 인수해, 최저가가 낮아져도 실질취득액은 보증금 수준에 묶이는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62399 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 성석동 1276-6 더샤르망 2동 2층 202호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산동구 고봉로578번길 19-13 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 대상면적 65.124㎡ · 4층 건물 중 2층 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 사용승인 2016.07.22 · 승강기·난방·급배수설비 |
| 소유자 | 이의자 (2021.05.31. 매매, 거래가액 208,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 107,310,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 224,765,103원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 확약이 인수구조를 바꾼다
2016년에 설정됐던 수산업협동조합중앙회 근저당권 182,850,000원은 2021년 5월 28일 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준권리는 2021년 10월 21일 설정된 이은경의 근저당권 90,000,000원입니다. 그 뒤에 설정된 압류 3건과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 여진현의 전입일과 확정일자는 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기가 근저당보다 늦게 접수됐더라도 대항력 판단의 기준이 되는 전입·점유는 2021년 5월 28일이므로, 원칙적으로 보증금 미배당액이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 이 원칙상 위험을 2026년 4월 16일 확약서가 제거한 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 여진현 | 건물 전체 | 208,000,000원 | 2021.05.28 / 2021.05.24 | 대항력 있음 | 배당요구 있음 | 주택도시보증공사 |
주택도시보증공사는 별도의 실제 점유 임차인이 아니라 여진현으로부터 임차보증금 채권을 양도받은 신청채권자로 기재돼 있습니다. 따라서 보증금이나 임차인 수를 중복 합산하지 않으며, 실제 임차인은 여진현 1명으로 봅니다.
③ 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다
감정가는 219,000,000원이고 현재 최저매각가는 107,310,000원으로 감정가의 49%입니다. 그러나 동일 면적의 확인된 실거래가나 최근 12개월 평균, 최신 거래가 제공되지 않았습니다. 따라서 최저가가 감정가의 절반 아래라는 이유만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 근거는 없습니다.
확약이 없었다면 현재 회차에서 낙찰가 107,310,000원과 룰상 인수액 102,992,340원을 합한 210,302,340원이 사실상 취득원가가 됩니다. 낙찰가가 75,117,000원 또는 52,581,900원으로 낮아져도 미배당 보증금이 각각 134,635,106원, 156,764,574원으로 늘어나는 구조입니다. 즉 확약 전 기준으로는 유찰이 거듭돼도 총부담이 임차보증금 부근에 고정되므로, 최저가만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
본건은 확약으로 위 인수구조가 해소됐지만, 총 8세대의 소규모 다세대이고 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 2.0회이며 낙찰률은 0.0%입니다. 실거래 자료도 확인되지 않아 가격과 환금성은 별도 현장조사가 필요한 물건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 107,310,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,302,340원 |
| 1. 임차인 여진현 보증금 | 208,000,000원 | 105,007,660원 |
| 2. 근저당권 · 이은경 | 90,000,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 224,765,103원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 여진현 보증금 미배당액은 102,992,340원입니다. 다만 2026.04.16.자 확약으로 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의했으므로 매수인 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 아파트가 아닌 총 8세대 규모의 소규모 다세대입니다.
- 입지. 성석삼거리 남측 인근으로, 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 서측과 남측으로 폭 약 4m의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 2016.07.22. 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물이며 승강기·난방·위생 및 급배수설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역(복합zone), 가축사육제한구역, 제한보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
- 환금성. 실거래 자료와 종전 경매 낙찰사례가 확인되지 않으므로 인근 중개업소를 통한 실제 매도 가능가격 조사가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.04.16.자 확약서의 대상 사건·부동산·채권·말소 조건과 제출 주체를 매각물건명세서 원본에서 대조하세요.
- 임차권등기 말소 절차. 전액 변제를 받지 못해도 말소에 동의한다는 문구가 매각 후 실제 말소촉탁 또는 말소서류 제출로 이어지는지 확인하세요.
- 세금 우선권. 국세·지방세 관련 압류 3건이 있으므로 당해세 여부와 법정기일을 확인하세요. 배당액에는 변동이 생길 수 있습니다.
- 현황·점유 확인. 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현재 점유자, 인도 가능 시기와 명도비용을 현장에서 재확인하세요.
- 실거래 조사. 감정가 대비 49%라는 할인율 대신 성석동 인근 유사 다세대의 최근 거래가와 실제 매물 호가를 기준으로 응찰가 상한을 정하세요.
- 대출·환금성. 8세대 소규모 다세대는 담보평가와 재매각 기간이 아파트와 다를 수 있으므로 입찰 전에 금융기관의 담보인정 범위를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·세금 관련 자료를 입찰 직전에 다시 발급해 변동 여부를 확인하세요.
맺으며 — “인수위험은 해소, 가격은 미확인”
이 물건은 원래라면 대항력 임차인의 보증금 208,000,000원이 낙찰가보다 커, 현재 회차에서 102,992,340원을 매수인이 인수하는 전형적인 대항력 인수형입니다. 낙찰가가 더 낮아져도 미배당 보증금이 늘어 총부담이 보증금 수준에 머무는 구조이므로 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다.
다만 신청채권자인 주택도시보증공사가 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출하면서 이 핵심 위험은 실질 0원으로 바뀌었습니다. 이제 승부처는 권리보다 가격과 환금성입니다. 감정가의 49%까지 내려왔어도 실거래 자료가 없고, 8세대 소규모 다세대가 2회 유찰된 상태입니다. 권리는 조건부 합격, 가격은 현장조사 후 판단. 확약서 원문과 실제 매도 가능가격을 함께 확인해야 하는 사건입니다.
