대구지방법원 2025타경5350. 문경시 가은읍 갈전리 56 일대의 기타 + 토지 물건입니다. 건물 등기상 소유자는 명인산업주식회사이고, 말소기준권리는 2012.10.30. 설정된 주식회사한국외환은행의 채권최고액 1,950,000,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권과 2024년 가압류들, 2025년 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 937,857,000원으로 감정가 1,913,994,460원의 49%입니다. 하지만 이 사건은 단순한 가격 할인만 볼 물건은 아닙니다. 일괄매각에 제시외 건물·구축물이 포함되고, 일부 토지는 소하천 예정지 및 소하천구역에 저촉되며, 일부 창고는 멸실, 일부 기계기구는 소재불명으로 평가에서 제외됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경5350 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 문경시 가은읍 갈전리 56, 56-4 · 경상북도 문경시 가은읍 저음길 30 |
| 용도 | 기타 + 토지 |
| 소유자 | 명인산업주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,913,994,460원 / 937,857,000원 |
| 유찰횟수 | 2회 |
| 청구액 | 594,043,761원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 토지 | 잡종지 · 3,207㎡ · 공업용 · 계획관리지역 · 공시지가 24,800원/㎡ |
| 형상 / 도로 | 완경사 · 부정형 · 소로한면 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2012.10.30. 주식회사한국외환은행 근저당권입니다. 등기명의는 이후 주식회사하나은행으로 변경됐고, 2024.12.16. 신용보증기금에 590,000,000원 확정채권 일부 대위변제에 따른 근저당권 일부이전도 확인됩니다. 이 근저당보다 후순위인 을구 6번 근저당권과 2024년 가압류 4건, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 물건 자체의 확인 포인트
- 일괄매각. 제시외 건물 및 구축물이 포함됩니다.
- 소하천 저촉. 목록1 일부가 소하천 예정지 및 소하천구역에 저촉되어 이를 감안해 평가됐습니다.
- 일단지 평가. 목록1·8은 2필 일단지의 토지로 일괄 평가됐습니다.
- 창고 일부 멸실. 목록5의 일부 강파이프조 갈바강판지붕 단층 창고 140㎡가 멸실됐습니다.
- 기계기구 확인. 일부 기계기구는 소재불명이며, 기호(7)는 물적 동일성이 인정되지 않아 소재불명으로 평가 제외됐습니다.
③ 예상배당표 (매각가 937,857,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,778,570원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사한국외환은행 | 1,950,000,000원 | 926,078,430원 |
| 을구 6번 근저당권 · 주식회사한국외환은행 | 487,500,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 신보2022제18차유동화전문 유한회사 | 84,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 신용보증기금 | 1,125,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 신보2024제20차유동화전문 유한회사 | 336,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 박민철 | 9,672,264원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 가정에서 채권 총액은 3,992,172,264원, 채권자 예상배당은 926,078,430원이며 3,066,093,834원의 미배당이 발생합니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 937,857,000원 | 926,078,430원 | 3,066,093,834원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 656,499,900원 | 647,534,901원 | 3,344,637,363원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 459,549,930원 | 452,554,431원 | 3,539,617,833원 |
현재 회차에서도 말소기준 근저당권의 채권최고액 1,950,000,000원을 모두 충족하지 못합니다. 후순위 근저당권과 가압류는 예상배당이 0원이고, 추가 유찰 시 전체 미배당은 더 커집니다. 다만 이 부족액은 매수인이 인수하는 금액이 아니라 채권자 측 미배당입니다.
⑤ 토지·규제 메모
- 토지. 잡종지 3,207㎡, 토지이용상황은 공업용입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 농림지역·보전산지·임업용산지·도로구역에 접합니다.
- 소하천. 소하천구역·소하천예정지에 저촉됩니다.
- 가축사육. 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 접면. 완경사·부정형이며 도로접면은 소로한면입니다.
- 공시지가. 24,800원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현황 일치 확인. 일괄매각 대상 토지·건물·제시외 건물·구축물의 실제 위치와 현존 여부를 대조해야 합니다.
- 멸실 부분 확인. 일부 창고 140㎡ 멸실 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 기계기구 확인. 소재불명 및 평가 제외 기계기구와 매각 대상 포함 여부를 구분해 확인해야 합니다.
- 소하천 저촉 확인. 토지 이용·개발 판단 전 소하천 예정지 및 소하천구역 저촉 범위를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 비율만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고 별도의 현지 거래·수익성 검증이 필요합니다.
- 등기 재확인. 말소기준 근저당권, 일부이전, 후순위 권리의 최신 등기 상태를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 뜻이 아니다
이 사건의 등기상 권리 구조는 비교적 선명합니다. 2012.10.30. 근저당권이 말소기준이고, 뒤의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 임차인도 없습니다. 따라서 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 물건 자체는 단순하지 않습니다. 현재 최저가는 937,857,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔지만, 실거래 시세가 제시되지 않았고, 토지 규제 저촉과 멸실·소재불명 항목이 함께 있습니다. 결론은 권리는 정리되지만, 현물 범위와 활용 가능성은 반드시 별도로 검증해야 하는 물건입니다.
