대구지방법원 2025타경2399. 달서구 상인동 보성맨션 103동 2층 202호 아파트입니다. 전용면적은 134.95㎡이고, 철근콘크리트조 슬래브지붕 17층 건물 중 2층 단위세대입니다. 소유자는 박윤훈이며 2000.11.17 소유권을 취득했습니다. 말소기준은 2015.12.29 설정된 주식회사국민은행 근저당권이고, 그 뒤 설정된 근저당권과 가압류는 경매 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 회차의 핵심은 권리보다 가격입니다. 감정가 352,000,000원에서 2회 유찰되어 최저매각가는 172,480,000원으로 낮아졌습니다. 동일면적 최신 거래는 2026.05의 360,000,000원이고 최근 12개월 평균도 360,000,000원입니다. 현재 최저가는 그 47.9% 수준입니다. 전체 실거래 평균 365,000,000원보다도 낮지만, 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선하는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경2399 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 상인동 1515 보성맨션 103동 2층202호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 134.95㎡ · 17층 중 2층 |
| 이용상태 | 아파트 단위세대로 이용중 |
| 소유자 | 박윤훈 |
| 감정가 / 최저가 | 352,000,000원 / 172,480,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 239,882,756원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2015.12.29 접수된 을구 5번 주식회사국민은행 근저당권입니다. 이후 2017년 근저당권 2건, 2022년 근저당권, 2024년 현대카드·국민은행·대구신용보증재단 가압류, 2025년 경매개시결정은 모두 말소기준권리 후순위로서 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인이 인수할 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 2회 유찰로 최근 시세 대비 47.9%
보성 단지 동일면적 134.95㎡의 확인된 실거래는 아래와 같습니다. 최근 12개월 거래는 2026.05의 360,000,000원 1건이고, 전체 7건 평균은 365,000,000원입니다. 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세는 -1.6%로 소폭 하락입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 134.95㎡ | 14 | 360,000,000원 |
| 2024.11 | 134.95㎡ | 16 | 270,000,000원 |
| 2024.11 | 134.95㎡ | 6 | 375,000,000원 |
| 2024.03 | 134.95㎡ | 13 | 375,000,000원 |
| 2023.08 | 134.95㎡ | 4 | 300,000,000원 |
| 2022.11 | 134.95㎡ | 11 | 365,000,000원 |
| 2021.11 | 134.95㎡ | 11 | 510,000,000원 |
| 전체 평균 | 134.95㎡ | 7건 | 365,000,000원 |
현재 최저매각가 172,480,000원은 최신 거래 360,000,000원 및 최근 12개월 평균 360,000,000원의 47.9%입니다. 감정가 352,000,000원도 최신 거래보다 낮습니다. 다만 최근 추세가 -1.6%이므로 과거 최고가 510,000,000원을 기준으로 가격 메리트를 평가하는 방식은 피해야 합니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균을 기준으로 보더라도 현재 최저가는 큰 폭으로 낮아진 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 172,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,214,720원 |
| 2. 을구 5번 근저당 · 주식회사국민은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 을구 7번 근저당 · 주식회사국민은행 | 60,000,000원 | 49,265,280원 |
| 4. 을구 8번 근저당 · 주식회사국민은행 | 45,600,000원 | 0원 |
| 5. 을구 9번 근저당 · 주식회사국민은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 3번 가압류 · 현대카드 주식회사 | 8,778,651원 | 0원 |
| 7. 갑구 4번 가압류 · 주식회사국민은행 | 58,552,305원 | 0원 |
| 8. 갑구 5번 가압류 · 대구신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 432,930,956원 중 169,265,280원이 배당되고 263,665,676원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 172,480,000원 | 169,265,280원 | 263,665,676원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 120,735,999원 | 118,245,695원 | 314,685,261원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 84,515,199원 | 82,593,925원 | 350,337,031원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 월촌초등학교 서측에 위치하며 주위는 아파트단지·학교·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량 출입이 용이하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 단지 남서측으로 왕복 8차선, 북동측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기·소화전 설비가 되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 2,123,000원/㎡입니다.
- 단지. 보성 단지는 317세대이고 1993.07.07 준공됐습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자를 현장에서 확인하세요.
- 최신 시세 기준. 과거 최고가 510,000,000원보다 2026.05 최신 거래 360,000,000원과 최근 12개월 평균 360,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 이전 거래 추세가 -1.6%이므로 현재의 큰 할인율만 보고 과도하게 낙관하지 않는 것이 좋습니다.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당은 크지만 매수인 인수액은 0원입니다. 후순위 채권 부족분을 낙찰자가 떠안는 것으로 오해하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유 상태를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 안전 + 2회 유찰 가격”
이 물건의 구조는 비교적 명확합니다. 2015.12.29 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 근저당과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 배당 부족액은 크지만 매수인 인수액은 0원입니다. 여기에 2회 유찰로 최저가가 172,480,000원까지 내려와 최근 12개월 실거래 평균 360,000,000원의 47.9%가 됐습니다.
다만 최신 시세 흐름은 -1.6%로 소폭 하락하고 있고, 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리 인수보다는 실제 점유 확인과 현재 시세의 지속 가능성입니다. 권리 구조와 가격만 놓고 보면 2회 유찰로 접근성이 크게 좋아진 아파트입니다.
