대구지방법원 2025타경2399. 대구 달서구 상인동 보성맨션 103동 202호로, 감정평가상 아파트 단위세대로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 352,000,000원이었지만 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 246,400,000원까지 내려왔습니다. 최근 동일면적 134.95㎡ 거래는 2026.05에 360,000,000원이었으므로, 현재 최저가는 그 금액의 68.4%입니다. 가격만 보면 신건 단계와는 확연히 다른 구간에 진입했습니다.
권리의 기준점은 2015.12.29 설정된 국민은행 근저당권입니다. 그 뒤의 국민은행 근저당권과 현대카드·국민은행·대구신용보증재단 가압류, 경매개시결정은 제공된 권리분석상 매각으로 소멸합니다. 다만 감정평가서의 임대관계 기재는 미상이므로, 신고된 임차인이 없다는 사실만으로 점유·대항력 문제가 전혀 없다고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경2399 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 상인동 1515 보성맨션 103동 2층202호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 달서구 상인서로 75 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트 단위세대로 이용중 |
| 전용면적 / 층 | 134.95㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 17층건 내 2층 |
| 소유자 | 박윤훈 · 2000.11.17 소유권이전 (2000.10.28 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 352,000,000원 / 246,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 239,882,756원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2015.12.29 국민은행 근저당권입니다. 이후 설정된 국민은행 근저당권들과 2024년 이후의 가압류, 2025.08.05 경매개시결정은 제공된 등기분석상 매각으로 소멸합니다. 2025년 국세 압류 2건은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 하락 추세 속에서도 최저가는 충분히 내려왔다
동일면적 134.95㎡의 거래 데이터는 총 7건입니다. 전체 평균은 365,000,000원이지만 과거 510,000,000원 거래가 포함돼 있으므로 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 1건이며, 2026.05 거래가 360,000,000원으로 최신 거래이자 최근 12개월 평균입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 134.95㎡ | 14 | 360,000,000원 |
| 2024.11 | 134.95㎡ | 16 | 270,000,000원 |
| 2024.11 | 134.95㎡ | 6 | 375,000,000원 |
| 2024.03 | 134.95㎡ | 13 | 375,000,000원 |
| 2023.08 | 134.95㎡ | 4 | 300,000,000원 |
| 2022.11 | 134.95㎡ | 11 | 365,000,000원 |
| 2021.11 | 134.95㎡ | 11 | 510,000,000원 |
| 전체 평균 | 134.95㎡ | 7건 | 365,000,000원 |
최근 가격 추세는 과거 구간 대비 -1.6%로 하락 방향입니다. 따라서 과거 전체 평균 365,000,000원을 그대로 적정시세라고 보는 것은 조심해야 합니다. 다만 현재 최저가 246,400,000원은 최신 거래 360,000,000원과 최근 12개월 평균 360,000,000원의 68.4% 수준으로, 하락 추세를 감안하더라도 데이터상 가격 여유가 큰 편입니다.
③ 예상배당표 (매각가 246,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,249,600원 |
| 을구 5번 근저당 · 국민은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 을구 7번 근저당 · 국민은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 을구 8번 근저당 · 국민은행 | 45,600,000원 | 45,600,000원 |
| 을구 9번 근저당 · 국민은행 | 120,000,000원 | 16,550,400원 |
| 갑구 3번 가압류 · 현대카드 | 8,778,651원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 국민은행 | 58,552,305원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 대구신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시나리오의 총 채권액은 432,930,956원, 채권자 예상배당은 242,150,400원, 미배당액은 190,780,556원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 가격·미배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 246,400,000원 | 242,150,400원 | 190,780,556원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 172,480,000원 | 169,265,280원 | 263,665,676원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 120,735,999원 | 118,245,695원 | 314,685,261원 | 0원 |
매각가가 더 내려가면 채권자의 미배당은 커지지만 제공된 시나리오에서는 현재 회차부터 3회 유찰 시까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 이 사건의 가격 하락이 곧바로 등기상 채무를 매수인에게 전가하는 구조로 계산되지는 않습니다. 다만 실제 임차관계가 미상인 점은 별도의 현장·서류 확인 대상입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 월촌초등학교 서측 도로월편에 위치하며, 주위는 아파트단지·학교·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량출입이 용이하며 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 단지 남서측으로 왕복 8차선, 북동측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구기타 등에 해당하며 공시지가는 2,123,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 17층건이며 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기·소화전 설비가 되어 있습니다.
- 단지. 보성 단지는 317세대이며 준공일은 1993.07.07입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 경매 통계. 단지 경매 통계의 평균 유찰횟수는 1.0회, 낙찰률은 0.0%로 제시되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 전입관계를 원본 자료에서 확인해야 합니다.
- 근저당 변경내역 대조. 2024.09.05 채권최고액 변경기록과 제공된 배당추정표의 금액이 서로 다르므로 실제 채권잔액을 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 365,000,000원에는 과거 510,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 최신 거래 360,000,000원과 최근 12개월 평균 360,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 추세는 -1.6%입니다. 현재 가격이 충분히 낮더라도 과거 고점 거래를 기준으로 수익여력을 과대평가하지 않는 것이 중요합니다.
- 2층 개별성 확인. 본건은 17층건 내 2층이고 최신 거래는 14층입니다. 내부 상태와 층 차이는 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당·세금 원본 확인. 제공된 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 매각물건명세서와 관련 원본을 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격은 매력적, 권리는 마지막 확인이 필요
이 사건의 가장 강한 장점은 가격입니다. 감정가 352,000,000원에서 1회 유찰돼 246,400,000원까지 내려왔고, 이는 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 360,000,000원의 68.4%입니다. 최근 가격 추세가 -1.6%로 하락 방향이라는 점을 반영해도, 현재 최저가는 최근 거래 대비 충분한 간격을 확보하고 있습니다.
권리구조도 말소기준 이후 등기권리가 소멸하고 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원으로 계산돼 기본 골격은 나쁘지 않습니다. 하지만 임대관계 미상이라는 점과, 2024.09.05 근저당 변경금액이 배당추정표의 기준금액과 다르다는 점은 반드시 확인해야 합니다. 결론적으로 가격은 적극 검토 구간, 권리는 점유·채권 원본 확인 후 확정이 이 사건의 핵심입니다.
