의정부지방법원 2025타경62452. 고양시 덕양구 내유동 킹스빌타운 215동 1층 102호로, 2001.11.21. 사용승인된 4층 다세대주택의 1층 세대입니다. 현재 등기상 소유자는 박상일이며, 2013.11.19. 거래가 100,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 말소기준권리는 2018.04.24. 하나은행 근저당권 120,000,000원이고, 이후의 가압류·압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심은 말소기준권리보다 앞선 임차관계입니다. 임대차계약은 2015.11.12., 확정일자는 2015.11.13., 주민등록일자는 2015.11.30., 점유개시는 2015.12.04.로 모두 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없었다면 보증금 70,000,000원 중 배당받지 못한 금액을 낙찰자가 떠안는 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62452 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 내유동 676-66 킹스빌타운 제215동 제1층 제102호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 통일로 1276-22 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 4층 건물 내 1층 |
| 사용승인일 | 2001.11.21 |
| 소유자 | 박상일 (2013.11.19. 거래가 100,000,000원으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 97,000,000원 / 47,530,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 72,627,390원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차관계와 확약
말소기준은 2018.04.24. 하나은행 근저당권입니다. 이후 설정된 중소기업은행 가압류 2건, 신용보증기금·현대캐피탈·신한카드·KB국민카드 가압류, 국·국민건강보험공단·고양시 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당하면 배당 순서와 후순위 미배당액을 바꿀 수 있으므로 세금 내역을 별도로 확인해야 합니다.
② 임차인·보증기관 분석
등기와 명세상 확인되는 실제 입주자는 서상민 1명이고, 한국토지주택공사는 보증기관·임차권자로 신고된 권리자입니다. 보증기관 신고를 별도의 실제 임차인이나 별도 보증금으로 합산해서는 안 됩니다. 서울보증보험의 신청채권 72,627,390원 역시 임차보증금 70,000,000원과 단순 합산해 실제 임차보증금으로 계산하지 않습니다.
| 관계 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 입주자 서상민 · 임차권자 한국토지주택공사 | 70,000,000원 | 있음 2015.11.30. 주민등록 | 있음 2015.11.13. 확정일자 | 보증기관 중복 합산 금지 | 0원* 룰상 23,725,540원 |
③ 가격 판단 — 감정가 49%만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 47,530,000원으로 감정가 97,000,000원의 49%입니다. 그러나 동일 조건의 최근 실거래 대조 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정하면 안 됩니다. 특히 다세대주택은 동·층·접근성·내부 상태와 실제 명도 상태에 따라 거래가격 편차가 크므로, 주변 실거래와 현장 상태를 확인한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
확약을 적용하지 않는 원칙적 계산에서는 낙찰가가 낮아질수록 임차보증금 미배당액이 늘어납니다. 현재 회차의 룰상 미배당은 23,725,540원, 3회 유찰 시 37,727,879원, 4회 유찰 시 47,529,516원입니다. 즉 확약이 없다면 최저가가 내려가도 매수인의 총 부담이 보증금 수준에 묶이는 대항력 인수형입니다. 다만 본건은 확약이 유효하다는 전제에서 각 회차의 실질 인수액을 0원*으로 봅니다.
④ 예상배당표 (매각가 47,530,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,255,540원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 70,000,000원 | 46,274,460원 |
| 2. 하나은행 근저당권 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 중소기업은행 가압류 | 40,376,201원 | 0원 |
| 4. 중소기업은행 가압류 | 15,201,000원 | 0원 |
| 5. 신용보증기금 가압류 | 409,195,000원 | 0원 |
| 6. 현대캐피탈 가압류 | 24,553,015원 | 0원 |
| 7. 신한카드 가압류 | 9,406,297원 | 0원 |
| 8. KB국민카드 가압류 | 12,699,413원 | 0원 |
| 9. 서울보증보험 신청채권 | 72,627,390원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용과 임차보증금 우선변제로 매각대금이 전액 소진됩니다. 배당 계산상 임차보증금 미배당액은 23,725,540원이지만, 2025.07.28. 확약이 유효하면 매수인의 실질 인수는 0원*입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 내유초등학교 동측 인근에 있으며, 주변은 다세대주택·연립주택·근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 위치해 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 내 1층 102호입니다. 외벽은 드라이비트 및 몰탈 위 페인팅, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 단지 내 도로를 통해 남서측 약 20미터 내외 도로에 접합니다.
- 토지. 남서향 완경사지를 평탄화한 자루형 토지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역 주거존·제한보호구역·과밀억제권역·폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 대항력 포기와 임차권등기 말소 약속의 제출 주체, 대상 보증금, 효력 범위를 매각물건명세서 원본과 법원 기록에서 확인하세요.
- 점유관계. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 서상민의 현재 점유 여부와 추가 점유자 존재 여부를 현장에서 확인하세요.
- 명도 일정. 확약으로 금전 인수가 없어도 실제 점유자가 남아 있다면 인도명령·이사 협의 기간과 비용이 발생할 수 있습니다.
- 세금압류. 국·국민건강보험공단·고양시 압류가 있으므로 당해세 여부와 배당요구 내역을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가의 49%만으로 저가라고 판단하지 말고, 내유동 인근 다세대의 최근 실거래와 현재 매물가격을 대조하세요.
- 관리 상태. 2001.11.21. 사용승인된 건물로 내부 노후도, 누수, 결로, 외벽 상태와 수선비를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·세금 관련 서류를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “확약이 있어야 4,753만원짜리다”
이 물건은 확약의 유무에 따라 성격이 완전히 달라집니다. 확약을 배제하면 현재 최저가 47,530,000원에 룰상 미배당 23,725,540원이 더해지는 대항력 인수형입니다. 반대로 2025.07.28. 확약이 유효하면 해당 보증금의 실질 인수는 0원*이 되어 실질취득액은 47,530,000원으로 내려갑니다.
다만 확약만 보고 곧바로 안전형으로 분류하기에는 감정서상 임대관계가 미상이고, 국세·지방세 관련 압류 3건과 2회 유찰된 다세대주택이라는 확인 과제가 남아 있습니다. 또한 실제 거래가격 대조 없이 감정가의 49%라는 이유만으로 싸다고 단정할 수도 없습니다. 주된 보증금 인수는 확약으로 해소되지만, 확약 원본·현장 점유·세금·시세 확인 전까지는 보수적으로 접근할 물건입니다.
