의정부지방법원 2025타경62475. 고양시 일산동구 식사동의 ‘어반트리비’ 3층 302호로, 전용 52.56㎡ 다세대주택입니다. 감정가 278,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 136,220,000원, 감정가의 49%입니다. 표면 가격만 보면 절반 이하로 내려왔지만, 이 사건의 핵심은 단순한 유찰 할인이 아니라 보증금 252,000,000원의 대항력 임차인과 2026.04.16.자 확약서입니다.
말소기준권리는 2023.09.15. 설정된 유인숙의 근저당권 10,000,000원입니다. 박준형은 그보다 앞선 2022.01.28. 전입·점유를 갖추고 2021.12.23. 확정일자를 받은 임차인이라, 확약이 없다면 배당 후 남는 보증금은 매수인이 인수하는 구조입니다. 현재 회차 배당모델의 미배당액은 118,487,080원으로, 최저가와 합치면 룰상 총투입은 254,707,080원입니다. 즉 대항력 인수형의 원래 경제적 실질은 최저가가 내려가도 보증금 수준에서 크게 달라지지 않습니다.
그러나 신청채권자인 주택도시보증공사는 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다”는 2026.04.16.자 인수조건변경확약서를 제출했습니다. 따라서 박준형 임차인에 대해서는 매수인 실질 인수 0원*으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62475 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 식사동 729-7 어반트리비 3층 302호 도로명: 경기도 고양시 일산동구 동국로 137-57 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 52.56㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 3층 |
| 단지 / 사용승인 | 어반트리B · 총 8세대 · 2017.11.21. |
| 소유자 | 황석현 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 278,000,000원 / 136,220,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 269,186,938원 |
| 매각기일 | 2026.07.23. |
| 말소기준권리 | 2023.09.15. 유인숙 근저당권 · 채권최고액 10,000,000원 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있지만 확약으로 인수 구조가 바뀐다
2018년 우리은행 근저당권 159,500,000원과 2020년 박건호 근저당권 40,000,000원은 등기부상 이미 말소됐습니다. 이에 따라 현재 경매의 말소기준은 2023.09.15. 유인숙 근저당권입니다. 그 이후의 국민건강보험공단 압류, 주택도시보증공사 경매개시결정, 파주세무서장·고양세무서장 관련 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
실제 임차인은 박준형·오지용 2명입니다. 주택도시보증공사는 신청채권자이자 박준형 임차보증금 채권의 양수 관계에 있는 기관으로 기재되어 있으며, 별도의 세 번째 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박준형 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 252,000,000원 | 2022.01.28. / 2021.12.23. | 2024.02.15. | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
| 오지용 | 주거 | 미상 | 2024.10.24. / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
* 박준형 임차인에 대한 확약을 반영한 실질 인수액입니다. 확약을 적용하지 않는 배당 룰상 현재 회차 미배당·인수액은 118,487,080원이며, 최저가와 합한 총투입은 254,707,080원입니다.
③ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 낙찰가가 내려가도 총액은 거의 고정
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당·인수 | 확약 미적용 총투입 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 136,220,000원 | 118,487,080원 | 254,707,080원 | 136,220,000원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 95,354,000원 | 158,762,372원 | 254,116,372원 | 95,354,000원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 66,747,799원 | 186,853,661원 | 253,601,460원 | 66,747,799원 |
확약이 없을 때는 낙찰가가 136,220,000원에서 66,747,799원으로 낮아져도 임차보증금 미배당액이 그만큼 증가해 룰상 총투입이 약 254,000,000원 수준에 머뭅니다. 따라서 이 유형은 최저가만 보고 싸다고 판단해서는 안 되는 대항력 인수형입니다. 이 사건에서 최저가 자체가 실질취득액이 되는 이유는 오직 박준형 임차인에 대한 확약이 있기 때문입니다.
④ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 거래 시점이 오래됐다
동일 면적대에서 제공된 실거래는 총 3건입니다. 평균은 290,666,666원, 최저 290,000,000원, 최고 292,000,000원이고 최신 거래는 2022.04.의 292,000,000원입니다. 확약을 반영한 실질취득 136,220,000원은 제공 실거래 평균의 46.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 52.56㎡ | 4 | 292,000,000원 |
| 2021.08 | 52.15㎡ | 4 | 290,000,000원 |
| 2021.06 | 52.15㎡ | 4 | 290,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 290,666,666원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 136,220,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 약 2.0% 추정) | - | 2,707,080원 |
| 1. 박준형 임차보증금 우선변제 | 252,000,000원 | 133,512,920원 |
| 2. 유인숙 근저당권 | 10,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 신청채권 | 269,186,938원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모델상 박준형 보증금 부족분은 118,487,080원입니다. 확약이 없다면 이 금액이 매수인 인수액이지만, 2026.04.16.자 확약을 적용하면 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 우선 차감되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 다세대주택으로 이용 중인 3층 302호이며, 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층입니다.
- 입지. 고양국제고등학교 북서측 인근의 성숙 중인 주택지대로, 최근 사용승인된 다세대주택이 주를 이루고 농경지와 편의점·음식점 등 근린생활시설이 함께 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통 여건은 보통입니다. 북서측과 북동측으로 폭 약 6m 포장도로에 각각 접합니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 토지면적 456.0㎡, 지목은 대, 평지의 세로장방형 토지이며 공시지가는 853,500원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·과밀억제권역·제한보호구역에 포함되고, 토지거래계약에 관한 허가구역과 가축사육제한구역 관련 사항이 기재되어 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대주택이며 제공 실거래는 3건, 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.6회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.04.16.자 인수조건변경확약서가 매각물건명세서의 매각조건에 정확히 반영됐는지 확인해야 합니다.
- 적용 대상 확인. 확약은 박준형 임차인에게만 적용됩니다. 오지용의 점유 범위, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 현황조사와 명세서 원본에서 대조해야 합니다.
- 점유 및 인도 확인. 박준형 임차권등기와 오지용의 주거 점유가 함께 나타나므로, 실제 거주자와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 압류·당해세 확인. 국민건강보험공단과 파주세무서장·고양세무서장 관련 압류가 기재되어 있습니다. 당해세가 배당에서 우선 차감되는지 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 등기부에 2018.05.24. 민간임대주택 등록에 관한 기재가 있으므로 현재 등록 상태와 말소 절차를 확인해야 합니다.
- 현재 시세 재조사. 제공 실거래가 2021년과 2022년에 머물러 있으므로, 2026년 현재의 인근 동일 면적 다세대 매물과 실거래를 기준으로 입찰 상한을 다시 산정해야 합니다.
- 환금성 보수적 반영. 8세대 규모, 평균 유찰 2.6회, 낙찰률 0.0%를 매각기간과 자금회수 계획에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “싼 이유가 인수금이라면 확약이 전부다”
이 사건은 표면적으로 감정가 278,000,000원에서 136,220,000원까지 내려온 2회 유찰 다세대주택입니다. 하지만 박준형의 보증금 252,000,000원이 최저가보다 크기 때문에, 확약이 없는 보통의 대항력 인수형이라면 현재 회차의 경제적 총투입은 254,707,080원입니다. 최저가가 더 내려가더라도 미배당 인수액이 늘어나 총액은 보증금 수준에 가까이 고정됩니다.
이 구조를 바꾸는 유일한 핵심이 2026.04.16.자 확약서입니다. 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미배당에도 임차권등기를 말소하겠다고 동의했으므로, 박준형 임차인에 대한 실질 인수는 0원*, 실질취득은 136,220,000원입니다. 오지용은 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없지만 보증금 등 세부 조건은 확인이 필요합니다.
가격은 제공 실거래 평균 290,666,666원의 46.9%로 낮아 보입니다. 다만 거래가 2021년과 2022년의 3건뿐이고, 8세대 소규모 다세대이며 평균 유찰 2.6회·낙찰률 0.0%라는 환금성 지표가 함께 나타납니다. 결론은 확약이 매각조건으로 확실하면 권리상 인수는 해소되지만, 오래된 시세와 낮은 환금성 때문에 현재 시장가격 검증이 반드시 필요한 물건입니다.
