대구지방법원 2025타경4067. 대구 달서구 도원동 대곡사계절타운 307동 14층 1403호 아파트입니다. 현재 소유자는 설인수이며 2020.10.30. 소유권을 이전받았고 거래가액은 308,000,000원입니다. 같은 날 우리은행 근저당권이 채권최고액 226,600,000원으로 설정됐고, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 삼성카드·롯데카드·농협은행·대구신용보증재단·신한카드· 케이비국민카드·삼성화재해상보험의 가압류와 국의 압류가 이어졌지만 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 매수인이 떠안을 등기상 권리는 없고 임차인도 없습니다. 다만 감정평가의 임대관계 확인은 미상으로 기재돼 있으므로 입찰 전 실제 점유상태는 현장에서 다시 확인하는 편이 안전합니다. 현재 회차의 핵심은 복잡한 인수위험이 아니라 1회 유찰 뒤 형성된 가격 수준입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4067 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 도원동 1438 대곡사계절타운 307동 14층1403호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 20층 내 14층 · 아파트 1개 호수로 이용 중 |
| 소유자 | 설인수 (2020.10.30. 소유권이전 · 거래가액 308,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 262,000,000원 / 183,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 197,671,836원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 사용승인일 | 1997.09.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 모두 소멸
말소기준은 2020.10.30. 을구 1번 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 226,600,000원이며 채무자는 설인수입니다. 이후 등기된 가압류와 국의 압류, 우리은행의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 뒤 권리라 매각으로 소멸합니다. 신고된 임차인은 없고 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 낮아진 현재 최저가
대곡사계절타운의 비교면적 116.95㎡ 실거래 자료입니다. 최근 12개월 평균은 244,944,444원, 최신 거래는 2026.07. 241,000,000원입니다. 현재 최저가 183,400,000원은 최근 12개월 평균의 74.9%이고, 최근 가격 추세는 과거 구간 대비 +4.2%입니다. 하락 추세가 아니라는 점까지 고려하면 현재 회차에는 실거래 대비 가격 여유가 존재합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 116.95㎡ | 16 | 241,000,000원 |
| 2026.06 | 116.95㎡ | 15 | 266,000,000원 |
| 2026.04 | 116.95㎡ | 15 | 272,000,000원 |
| 2026.03 | 116.95㎡ | 9 | 240,000,000원 |
| 2026.02 | 116.95㎡ | 2 | 225,000,000원 |
| 2026.02 | 116.95㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 2025.11 | 116.95㎡ | 19 | 269,000,000원 |
| 2025.11 | 116.95㎡ | 10 | 212,500,000원 |
| 2025.10 | 116.95㎡ | 13 | 249,000,000원 |
| 2025.05 | 116.95㎡ | 18 | 262,500,000원 |
| 2025.05 | 116.95㎡ | 8 | 230,000,000원 |
| 2025.05 | 116.95㎡ | 6 | 213,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 116.95㎡ | 9건 | 244,944,444원 |
전체 실거래 범위는 212,500,000원~272,000,000원이며 전체 평균은 242,500,000원입니다. 다만 가격 판단은 과거 거래까지 섞인 전체 평균보다 최근 지표를 우선해야 합니다. 최신 거래 241,000,000원과 최근 12개월 평균 244,944,444원 모두 현재 최저가 183,400,000원을 웃돌고, 최근 추세도 +4.2%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 183,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,367,600원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 226,600,000원 | 180,032,400원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 20,792,833원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드주식회사 | 21,026,116원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 9,879,215원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 대구신용보증재단 | 10,340,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 9,024,634원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 64,410,051원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 삼성화재해상보험주식회사 | 10,555,565원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,367,600원 후 우리은행에 180,032,400원이 배당되고, 후순위 채권자와 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 총 채권 미배당액은 192,596,014원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 183,400,000원 | 180,032,400원 | 192,596,014원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 128,379,999원 | 125,782,679원 | 246,845,735원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 89,865,999원 | 87,848,411원 | 284,780,003원 | 0원 |
유찰이 이어지면 채권자 미배당은 커지지만 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 즉 이 사건은 채권자의 회수 부족과 낙찰자의 권리인수를 분리해서 봐야 합니다. 후순위 미배당이 많아진다고 해서 그 금액이 낙찰자에게 승계되는 사건은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 대구광역시 달서구 도원동 도원네거리 북동측 인근이며 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 인근 교통시설 및 편익시설과의 접근성을 고려한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 단지. 대곡사계절타운은 1,200세대이며 사용승인일은 1997.09.20입니다.
- 도로. 단지 남측 약 35미터, 동측 약 25미터, 남서측 약 15미터, 서측 약 12미터 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도·규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 아파트 부지로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 실거래. 비교면적 116.95㎡ 거래는 212,500,000원부터 272,000,000원까지 확인되며 최신 거래는 2026.07. 241,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2020.10.30. 우리은행 근저당권이 말소기준이고 이후 가압류·압류가 매각으로 소멸하는지 원본 등기에서 최종 대조하세요.
- 점유 확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가의 임대관계는 미상입니다. 실제 거주자와 점유권원을 현장에서 확인하세요.
- 가격 기준. 현재 최저가 183,400,000원은 최근 12개월 평균 244,944,444원의 74.9%입니다. 전체 평균보다 최근 평균과 최신 거래를 우선해 응찰가를 판단하세요.
- 추세 확인. 최근 거래 추세는 +4.2%입니다. 하락장이 전제된 물건이 아니므로 최신 거래와 층 차이를 함께 보세요.
- 추가 유찰 가능성. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.4회입니다. 현재 회차 가격과 추가 유찰 가능성을 함께 비교하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 예상 미배당은 192,596,014원이지만 매수인 인수는 0원입니다. 채권자 손실을 낙찰자 승계액으로 오해하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.14입니다. 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서·현황조사를 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 깔끔하고, 가격은 이미 시세 아래”
이 사건은 권리와 가격의 방향이 같은 편입니다. 2020.10.30. 우리은행 근저당을 기준으로 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 소멸하고, 임차인도 없으며 매수인 인수액은 0원입니다. 여기에 1회 유찰로 최저가가 183,400,000원까지 내려와 최근 12개월 평균 244,944,444원의 74.9%가 됐습니다.
최신 실거래도 2026.07. 241,000,000원이고 최근 추세는 +4.2%입니다. 따라서 현재 회차는 신건 감정가만 보고 판단할 때보다 가격 조건이 뚜렷하게 개선돼 있습니다. 다만 감정평가상 임대관계가 미상이고 단지 경매 평균 유찰 횟수가 2.4회인 만큼, 실제 점유상태와 추가 유찰 가능성까지 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다. 권리는 합격, 가격도 경쟁력이 생긴 회차. 이 물건의 승부처는 인수위험보다 실제 점유와 최종 응찰가입니다.
