의정부지방법원 2025타경62502. 고양시 덕양구 내유동 예일아트빌 3층 302호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가 162,000,000원에서 6회 유찰돼 현재 최저매각가는 79,380,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 표면 가격만 보면 큰 폭의 할인이지만, 이 사건의 본질은 최저가가 아니라 매각으로 지워지지 않는 권리의 범위입니다.
자료상 말소기준권리는 2023.01.03. 국민건강보험공단 압류입니다. 그보다 앞선 2013.04.04. 우리은행 근저당권은 채권최고액 240,000,000원으로, 매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수로 분류돼 있습니다. 2013.08.26. 해당 근저당권에 ‘일부포기’ 말소등기가 함께 존재하므로, 실제 입찰 전에는 근저당의 현재 존속 범위와 실채무액을 원본 등기 및 금융기관 확인으로 확정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62502 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 내유동 278-2 예일아트빌 제3층 제302호 도로명: 경기도 고양시 덕양구 내유길 38-74 |
| 물건종류 / 구조 | 집합건물(다세대주택) · 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건 내 3층 302호 |
| 소유자 | 오정민 (2021.12.08. 매매, 거래가액 150,000,000원 · 2021.12.15. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 79,380,000원 (6회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 확약으로 지운 임차인, 남아 있는 근저당
말소기준인 2023.01.03. 국민건강보험공단 압류 이후의 경기신용보증재단 가압류 20,000,000원, 서민금융진흥원 가압류 5,123,452원, 국 압류 및 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 말소기준보다 앞선 우리은행 근저당은 별도입니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 있으나 확약으로 인수 0원*
실제 임차인은 정재현 1명입니다. 임대차계약일은 2021.10.09., 확정일자는 2021.10.12., 점유개시는 2021.11.20., 전입신고는 2021.11.22.로 모두 2023.01.03. 말소기준보다 앞섭니다. 보증금은 150,000,000원이며 임차권등기는 2023.12.11. 접수됐습니다.
| 임차인 | 임차부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 배지 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정재현 주거 · 임차권등기 | 건물 전부 | 150,000,000원 | 2021.11.22. 2021.10.12. | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 | 실질 0원* 확약 전 부족분 72,448,840원 |
③ 가격 판단 — 감정가 49%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저가는 79,380,000원으로 감정가 162,000,000원의 49%입니다. 다만 비교할 최근 실거래 자료가 없어 최저가가 주변 시세보다 낮은지, 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
더 중요한 것은 최저가 외에 인수할 권리입니다. 임차인의 미배당 보증금은 확약으로 실질 0원이지만, 우리은행 근저당은 채권최고액 240,000,000원의 선순위 인수권리로 분류돼 있습니다. 실제 채무가 얼마인지 확인되지 않은 상태에서는 매수인의 실질취득액을 확정할 수 없습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 확약 전 임차인 미배당 | 확약 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 79,380,000원 | 72,448,840원 | 실질 인수 0원* |
| 7회 유찰 시 | 63,504,000원 | 88,039,072원 | 실질 인수 0원* |
| 8회 유찰 시 | 50,803,200원 | 100,511,258원 | 실질 인수 0원* |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 증가하는 대항력 인수형입니다. 이번 사건은 2026.04.16. 확약서로 해당 임차인의 인수만 실질 0원으로 변경됐습니다.
④ 예상배당표 (매각가 79,380,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 매수인 영향 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,828,840원 | 매각대금에서 공제 |
| 1. 임차인 정재현 보증금 | 150,000,000원 | 77,551,160원 | 미배당 72,448,840원 → 실질 0원* |
| 2. 우리은행 근저당권 | 240,000,000원 | 0원 | 말소기준 이전 인수권리 |
| 3. 경기신용보증재단 가압류 | 20,000,000원 | 0원 | 매각으로 소멸 |
| 4. 서민금융진흥원 가압류 | 5,123,452원 | 0원 | 매각으로 소멸 |
| 5. 주택도시보증공사 신청채권 | 150,000,000원 | 0원 | 임차보증금 관련 확약 제출 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 해당 없음 |
정재현의 임차보증금 150,000,000원과 주택도시보증공사의 신청채권 150,000,000원은 확약 문구상 같은 임차보증금에 관한 권리관계이므로 별개의 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트구조 4층 건 내 3층 302호로, 다세대주택으로 이용 중입니다. 외벽은 돌붙임 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호입니다.
- 주위환경. 내유초등학교 북동측 인근이며 다세대주택, 근린생활시설, 농경지 및 소규모 공장이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의성은 보통입니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 소화전설비 및 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지이며 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 우리은행 근저당 원본 확인. 2013.04.04. 근저당권의 현재 채무잔액, 공동담보목록 제2013-359호의 담보물, 2013.08.26. 일부포기의 대상과 범위를 확인해야 합니다.
- 확약서 효력 재확인. 2026.04.16. 인수조건변경확약서가 매각물건명세서에 그대로 반영돼 있고 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의가 철회되지 않았는지 확인해야 합니다.
- 보증금 중복 계산 금지. 실제 임차인은 정재현 1명입니다. 정재현 보증금과 주택도시보증공사의 신청채권을 별도의 두 임차보증금으로 더하지 않습니다.
- 시세 직접 조사. 최근 실거래 비교 자료가 없으므로 인근 다세대주택의 실거래, 매물가격, 전세가 및 공실 기간을 별도로 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유자가 누구인지, 실제 퇴거 여부와 열쇠 인도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·조세 확인. 관리비 체납과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 관계기관과 관리주체에 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약은 임차인을 지울 뿐, 선순위 담보까지 지우지 않는다”
이 사건은 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가를 웃도는 구조지만, 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의해 임차인 인수는 실질 0원*입니다. 여기까지만 보면 위험이 해소된 물건처럼 보입니다.
그러나 말소기준보다 앞선 우리은행 근저당권 채권최고액 240,000,000원이 매수인 인수로 분류돼 있습니다. 감정가 162,000,000원, 최저가 79,380,000원이라는 가격만으로는 이 권리를 덮을 수 없습니다. 또한 6회 유찰에도 최근 실거래 비교 자료가 없어 가격이 충분히 낮아졌다고 평가할 근거도 없습니다. 결론은 명확합니다. 임차인 문제는 확약으로 해소됐지만, 선순위 근저당의 실채무와 일부포기 범위가 확인되기 전까지는 입찰 보류가 맞습니다.
