대구지방법원 2025타경31424. 경북 고령군 성산면 박곡리 동고령산업단지5블럭16로트의 기타 + 토지 물건입니다. 감정가는 3,798,119,920원이고 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 1,861,078,000원입니다. 등기상 소유자는 하태인이고, 2019년 5월 10일 설정된 주식회사대구은행 근저당권 1,979,000,000원이 말소기준입니다. 이후 국민은행과 대구은행의 후순위 근저당, 신용보증기금 가압류, 국의 압류가 이어졌지만 주어진 권리분석상 모두 매각으로 소멸합니다.
가격만 보면 감정가의 49%까지 내려온 상태지만, 이 사건에는 일반적인 주택 경매와 다른 확인사항이 있습니다. 제시외 건물과 기계기구목록까지 일괄매각되는 반면, 감정평가 당시 기계기구에 표식이 없어 등기부상 목록과 실제 설비를 서로 대조하지 못했습니다. 감정은 전체수량을 기준으로 이뤄졌기 때문에, 실제 입찰에서는 현장 설비의 존재 여부 확인이 가격 판단보다 선행되어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31424 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 고령군 성산면 박곡리 동고령산업단지5블럭16로트 |
| 용도 | 기타 + 토지 |
| 소유자 | 하태인 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 3,798,119,920원 / 1,861,078,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 2,099,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 등기 발급 | 2026.08.14 · 대구지방법원 서부지원 고령등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2019.05.10. 주식회사대구은행의 근저당권 1,979,000,000원입니다. 이후 설정된 국민은행 근저당 600,000,000원·120,000,000원, 대구은행 근저당 120,000,000원, 신용보증기금 가압류 645,000,000원과 국의 압류는 주어진 권리분석상 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없으며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 일괄매각 핵심 — 기계기구는 현장에서 확인
매각물건명세서 비고상 이 사건은 일괄매각이고, 제시외 건물 및 공장및광업재단 저당법 제6조 기계기구목록이 포함됩니다. 그런데 기계기구 감정평가 당시 기계기구 표식이 없어 등기부상 목록과의 대조가 불가능했고, 감정평가는 전체수량을 기준으로 이뤄졌습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,861,078,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 21,010,780원 |
| 1. 근저당 · 주식회사대구은행 | 1,979,000,000원 | 1,840,067,220원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 600,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사국민은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사대구은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 645,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 1,861,078,000원을 매각가로 가정하면 채권총액 3,464,000,000원 중 1,840,067,220원이 배당되고, 미배당은 1,623,932,780원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 1,861,078,000원 | 1,840,067,220원 | 1,623,932,780원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 1,302,754,600원 | 1,287,327,054원 | 2,176,672,946원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 911,928,220원 | 900,408,938원 | 2,563,591,062원 | 0원 |
유찰이 이어지면 매각가는 1,861,078,000원에서 1,302,754,600원, 다시 911,928,220원으로 낮아지는 반면 채권 미배당은 1,623,932,780원에서 2,176,672,946원, 2,563,591,062원으로 커집니다. 다만 세 시나리오 모두 주어진 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 기계기구 실존 확인. 등기부상 기계기구목록과 현장 설비의 대조가 감정 당시 불가능했습니다. 입찰 전 실제 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물과 공장및광업재단 저당법 제6조 기계기구목록이 함께 매각됩니다.
- 가격 판단은 별도 검증. 현재 최저가가 감정가의 49%이지만 별도의 실거래 시세 자료가 없어 단순 할인율만으로 저렴하다고 판단하기 어렵습니다.
- 공동담보 확인. 대구은행·국민은행 근저당에는 경상북도 고령군 성산면 박곡리 816 토지가 공동담보로 기재되어 있습니다.
- 회생 이력 확인. 회생절차는 2026.06.08. 폐지됐고 관련 등기 정리가 2026.06.23. 이뤄진 이력이 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서와 실제 현장 기계기구를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 현장 설비
이 사건의 등기상 구조 자체는 비교적 분명합니다. 2019년 대구은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 담보권과 가압류·압류는 매각으로 소멸하며, 임차인도 없어 배당 시뮬레이션상 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건의 승부처는 권리보다 일괄매각 대상의 실체입니다. 감정 당시 등기부상 기계기구목록과 실제 기계기구를 대조할 수 없었고, 입찰 시 존재 여부를 확인하도록 명시되어 있습니다. 따라서 현재 최저가가 감정가의 49%라는 숫자만으로 접근하기보다, 현존 설비 확인 → 일괄매각 범위 확인 → 가격 판단 순서로 검토하는 것이 핵심입니다.
