대구지방법원 2025타경31424. 경상북도 고령군 성산면 박곡리 동고령산업단지5블럭16로트의 기타 + 토지 물건입니다. 감정가는 3,798,119,920원, 현재 최저매각가는 1회 유찰된 2,658,683,000원입니다. 등기부의 말소기준권리는 2019.05.10. 설정된 주식회사대구은행 근저당권 1,979,000,000원이며, 뒤에 설정된 국민은행 근저당권들과 대구은행 추가 근저당권, 신용보증기금 가압류, 국 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
권리관계 자체보다 현물 확인이 더 중요합니다. 매각물건명세서에는 일괄매각, 제시외 건물 포함, 공장및광업재단 저당법 제6조 기계기구목록 포함이 명시돼 있습니다. 특히 기계기구는 감정평가 과정에서 표식이 없어 등기부상 목록과 대조할 수 없었고, 전체수량을 기준으로 감정평가했습니다. 따라서 최저가가 감정가의 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하기보다 감정 대상 기계기구가 현장에 실제로 존재하는지를 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31424 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 고령군 성산면 박곡리 동고령산업단지5블럭16로트 |
| 용도 | 기타 + 토지 |
| 소유자 | 하태인 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 3,798,119,920원 / 2,658,683,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 2,099,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 등기소 | 대구지방법원 서부지원 고령등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2019.05.10. 을구 1번 주식회사대구은행 근저당권 1,979,000,000원입니다. 이후 국민은행 근저당권 600,000,000원·120,000,000원, 대구은행 근저당권 120,000,000원, 신용보증기금 가압류 645,000,000원, 국의 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없으며 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 시세자료 대신 현물가치 확인이 먼저
현재 최저매각가는 2,658,683,000원으로 감정가 3,798,119,920원의 70%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,658,683,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 28,986,830원 |
| 1. 근저당 · 주식회사대구은행 | 1,979,000,000원 | 1,979,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사국민은행 | 120,000,000원 | 50,696,170원 |
| 4. 근저당 · 주식회사대구은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 645,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권총액은 3,464,000,000원, 예상 채권자 배당액은 2,629,696,170원으로 미배당액은 834,303,830원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 배당 부족분은 매수인에게 승계되지 않아 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 일괄매각·기계기구 체크
- 일괄매각. 제시외 건물이 포함됩니다.
- 기계기구 포함. 공장및광업재단 저당법 제6조 기계기구목록이 매각에 포함됩니다.
- 목록 대조 불가. 감정평가 당시 기계기구에 표식이 없어 등기부상 기계기구목록과 대조가 불가능했습니다.
- 평가 방식. 기계기구는 전체수량을 기준으로 감정평가했습니다.
- 입찰 전 확인. 경매 입찰 시 기계기구의 실제 존재 여부 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 2,658,683,000원 | 2,629,696,170원 | 834,303,830원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 1,861,078,100원 | 1,840,067,319원 | 1,623,932,681원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 1,302,754,670원 | 1,287,327,123원 | 2,176,672,877원 | 0원 |
유찰이 진행돼도 배당 부족액이 커질 뿐, 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 따라서 유찰에 따른 가격 하락을 권리 인수 위험 증가로 해석할 필요는 없습니다. 다만 실제 가격 메리트는 비교 실거래 자료가 없으므로 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 기계기구 실사. 등기부 목록과 대조되지 않은 기계기구의 실제 존재 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 현황을 매각 대상과 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 근저당권에는 경상북도 고령군 성산면 박곡리 816 토지가 공동담보로 기재돼 있습니다.
- 회생절차 이력 확인. 2025.10.22. 회생절차개시 후 2026.06.08. 폐지 결정, 2026.06.23. 관련 등기가 정리된 흐름을 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 비교 실거래 자료가 없어 할인율만으로 저가 매수라고 단정할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서와 매각물건명세서, 현장 기계기구 상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리보다 현물 확인이 먼저”
이 사건은 등기상 구조만 보면 비교적 명확합니다. 2019.05.10. 대구은행 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없으며 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격과 현물 쪽에는 확인할 부분이 남습니다. 현재 최저가는 감정가의 70%인 2,658,683,000원이지만 비교 가능한 실거래 시세가 없어 이 수치만으로 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 무엇보다 제시외 건물과 기계기구가 일괄매각되고, 기계기구는 감정 당시 등기부상 목록과 대조할 수 없었습니다. 권리 인수는 0원, 입찰 판단의 핵심은 기계기구 존재 여부와 실제 현물가치 확인입니다.
