부산지방법원 2024타경59505. 개금인제빌리지 3층 316호입니다. 사건의 핵심은 등기부에 적힌 주택임차권의 접수일이 아니라 임차인의 실제 대항력 발생 순서입니다. 이경은의 점유개시일은 2022.01.07, 주민등록일자는 2022.01.10, 확정일자는 2022.01.11입니다. 현재 말소기준으로 잡힌 서울보증보험주식회사의 가압류는 2022.04.08 접수됐으므로, 임차인의 전입이 먼저입니다. 매각물건명세서도 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
현재 최저가 16,471,000원에서 집행비용 696,478원이 먼저 빠지고, 임차인에게 15,774,522원이 배당되는 것으로 추정돼 보증금 중 94,225,478원이 남습니다. 따라서 매수인의 산술상 취득부담은 16,471,000원 + 94,225,478원 = 110,696,478원입니다. 집행비용이 매각대금에서 선차감되기 때문에 보증금 110,000,000원을 소폭 웃돌지만, 경제적 구조는 낙찰가가 내려가면 인수액이 그만큼 늘어나는 보증금 고정형에 가깝습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경59505 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 엄광로 37, 3층316호 (개금동,개금인제빌리지) |
| 용도 / 이용 | 근린시설 · 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔) · 주거용 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물 내 3층 316호 |
| 소유자 | 주식회사호암개발 |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 16,471,000원 (6회 유찰) |
| 청구금액 | 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 매각 조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 보증금 잔액은 남는다
과거 중부산농업협동조합 근저당권과 윤태권·김보금 전세권, 고외자의 2022.03.29 가압류 등은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2022.04.08 서울보증보험주식회사 가압류 157,043,926원입니다. 이후의 고외자 가압류 800,000,000원과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이경은 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.01.10 / 2022.01.11 점유개시 2022.01.07 · 배당요구 2024.07.08 | 110,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 94,225,478원 |
이경은은 확정일자를 갖추고 배당요구도 했기 때문에 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 다만 현재 매각가로는 보증금 전액을 배당받지 못합니다. 예상배당은 15,774,522원, 미배당 잔액은 94,225,478원입니다. 이 잔액이 현재 회차의 매수인 승계액입니다.
② 가격 구조 — 16,471,000원이 매수원가가 아니다
현재 회차는 감정가 140,000,000원의 11.77% 수준인 16,471,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 임차인에게 배당되는 금액도 줄고, 그만큼 매수인이 인수할 보증금이 증가합니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 16,471,000원 | 15,774,522원 | 94,225,478원 | 110,696,478원 |
| 7회 유찰 시 | 11,529,700원 | 10,922,165원 | 99,077,835원 | 110,607,535원 |
| 8회 유찰 시 | 8,070,789원 | 7,525,515원 | 102,474,485원 | 110,545,274원 |
감정가 140,000,000원과 실질취득액을 비교할 수는 있지만, 감정가 자체를 곧바로 현재 시세로 볼 수는 없습니다. 따라서 최저가가 감정가의 11.77%라는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 16,471,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 696,478원 |
| 1. 임차인 이경은 보증금 | 110,000,000원 | 15,774,522원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 157,043,926원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 고외자 | 800,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 이경은 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 4.2% 추정치입니다. 현재 회차에서 임차보증금 중 15,774,522원이 배당되고 94,225,478원이 미배당되어 매수인에게 승계되는 것으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔) 용도이며, 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다.
- 입지. 부산진구 개금동 주원초등학교 북측 인근으로, 공동주택·업무시설·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도 2호선 개금역이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물 내 3층 316호이며, 급배수·위생·화재탐지·경보·소화전·승강기·공동현관문·전기 개별난방 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 15미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·제3종일반주거지역이며 공시지가는 3,332,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 제한사항. 상대보호구역·준보전산지 등이 저촉되고 중로3류(폭 12m~15m)에 접합니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시는 없고 감정요항표상 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 16,471,000원이 아니라 현재 회차 실질취득 110,696,478원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차인 인수액 확인. 이경은 보증금 110,000,000원 중 현재 예상 미배당액 94,225,478원이 매수인 부담으로 계산됩니다.
- 대항력 순서 확인. 전입 2022.01.10이 말소기준 2022.04.08보다 앞서며, 확정일자 2022.01.11과 배당요구 2024.07.08이 확인됩니다.
- 관계인 가능성 확인. 임차인 이경은과 강제경매 신청채권자의 이름이 동일하고 관계인 가능성 또는 가장임차인 의심 메모가 있으므로 원본 기록을 대조해야 합니다.
- 재매각 보증금. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이고 공부상 업무시설(오피스텔)이지만 실제로는 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 회차 추가 하락의 효과. 7회·8회 유찰 시에도 인수액이 늘어 실질취득 총액은 110,000,000원 부근에서 거의 변하지 않습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계와 매각 조건을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1,647만원 경매”가 아니라 “약 1.10억 인수형”
이 사건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 최저매각가 16,471,000원이지만, 실제 의사결정에서 더 중요한 숫자는 임차보증금 110,000,000원입니다. 이경은의 전입은 말소기준보다 앞서 대항력이 있고, 현재 회차에서는 보증금 중 94,225,478원이 배당되지 않아 매수인이 인수합니다.
그래서 현재 회차 실질취득은 110,696,478원입니다. 7회 유찰 시에도 110,607,535원, 8회 유찰 시에도 110,545,274원으로 거의 내려가지 않습니다. 낙찰가 하락분이 인수액 증가로 이동하는 구조이기 때문입니다. 6회 유찰·재매각이라는 이력까지 감안하면, 최저가만 보고 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 이 물건은 ‘얼마에 낙찰받느냐’보다 ‘보증금 승계까지 합쳐 얼마를 부담하느냐’가 핵심입니다.
